הרחבה ביטחונית על הגג

משפחת גבריאלי היא בעלי שתי דירות בבניין בחיפה. מעל דירה אחת מצויה דירת הנתבעים (בוזגלו) אשר ביקשו להרחיב את דירתם על ידי בנייה של חדר על הגג, בתמורה לשיפור מיגון של חדר אחר בדירה. הנתבעים הסתמכו על חוק המקרקעין הקובע, בין היתר, כי כאשר בעל דירה מעוניין להרחיב את דירתו לשם בניית מרחב מוגן דירתי עליו לקבל את אישור 60% מבעלי מהדירות.

הנתבעים טענו כי יש להם הרוב הדרוש ועל כן יש לאפשר להם להקים את החדר על הגג. התובעים, לעומת זאת, התנגדו לבנייה וטענו כי אין בידי הנתבעים הזכות להרחיב את דירתם, שכן החוק עוסק רק במקרה שבו ההרחבה מבוצעת בבניית ממ"ד ואילו במקרה זה ביקשו הנתבעים להרחיב את דירתם באמצעות בניית חדר רגיל על גג ביתם, ולמגן בפועל חדר אחר בדירה.

בנוסף טענו התובעים כי אין בידי הנתבעים הרוב הדרוש להרחבת הדירה שכן אחד מן השכנים חזר בו מהסכמתו ולפיכך אין הם יכולים להסתמך עליה.

המפקחת על המקרקעין דחתה את התביעה תוך שהיא מיישמת הלכות חשובות הנוגעות להרחבת הדירה ולחזרה מהסכמה לבנייה.

בהתאם לקביעת המפקחת לשון החוק אינה מחייבת שעצם ההרחבה תיעשה על ידי הקמת המרחב המוגן. לפי ההחלטה, יכול דייר להרחיב את דירתו באמצעות בנייה רגילה וכנגד זאת להפוך חדר אחר בדירה למרחב משופר מיגון כפי שאכן ביקשו הנתבעים לעשות. הרציונל לכך הוא שבכל מקרה, בין אם תתיר הוועדה לתכנון ובנייה בנייתו של חדר חדש שייבנה כממ"ד, ובין אם תתיר בנייתו של חדר רגיל בתמורה למיגונו של חדר אחר בבית, הרי שבסופו של תהליך יתווסף חדר לדירה.

קביעתה השנייה של המפקחת המתייחסת לחזרת אחד השכנים מהסכמתו לא פחות חשובה מבחינה משפטית. כאשר נתן אחד השכנים את הסכמתו לבנייה אין הוא רשאי לחזור בו בלא הצגת עילה משפטית מוכחת, זאת במיוחד כאשר הנתבעים הסתמכו על הסכמה זו והשקיעו כספים בתכנון ההגדלה. מתן אפשרות לסגת מההסכמה עלול ליצור כאוס אשר יעמיד את המעוניינים בבנייה בפני אי ודאות וחוסר יכולת לתכנן מספר מהלכים קדימה. הסכמה כזו, כמוה כהתחייבות חוזית אשר חזרה ממנה אפשרית רק בהתקיים העילות לביטול חוזה.

הכותב מרצה למשפטים במרכז האקדמי כרמל ובמרכז הבינתחומי בהרצליה