מנכ"ל אזורים: "אני מקווה שהבת של יוג'ין קנדל רכשה דירה"

"אנחנו מודאגים מחדלות פירעון של כל נוטלי המשכנתאות מהשנה האחרונה שלא באמת שקללו את היכולות שלהם", כך אמר היום חיים כהן מנכ"ל קבוצת דן אנד ברדסטריט, בכנס בכירי ענף הנדל"ן לשנת 2012 שנערך במשרדי החברה.

"מדובר במצב שמהווה סכנה אמיתית ליציבות הבנקים, מלבד הנזק שייגרם ללווים במצב של התפוצצות בועת מחירים וירידה בשווי הנכסים שלהם". כהן התייחס לשוק המגורים בישראל ולדבריו קצב התחלות הבנייה למגורים כיום, נמצא בנקודה הדומה לזו שברבעון הראשון של שנת 2008. "מספר העסקאות ברבעון השלישי של 2012 עמד על 27 אלף, מתוכן 21 אלף עסקאות יד שנייה, ו-6,000 יד ראשונה. למעשה מתחילת השנה נמכרו בערך 16 אלף דירות חדשות לעומת 60 אלף דירות יד שנייה. מרבית הרוכשים הם עדיין זוגות צעירים, השאר משפרי דיור ומשקיעים", לדבריו.

בהתייחס למחירי הדירות, אמר עו"ד דיוויד אמיד ממשרד שרגא בירן כי "הזיכרון של כולם קצר. בזמנו החל מהלך לאיתור קרקעות חקלאיות כדי להקים עליהן שכונות מגורים שרק מעט מהן מומשו, עד שהוטל עלינו בג"צ הקשת המזרחית, שניתן בגלל שיח פופוליסטי. כל אלה שמלינים על מחירי הדירות צריכים לשאול את עצמם איפה הם היו כשיח של הקשת המזרחית לפני שההכרעה ניתנה? איזה צדק חלוקתי נעשה? לאלה שלא יכולים לקנות היום דירה? צריך להניח לפופוליזם ולהודות שזה לא נורא אם המדינה מחליטה לבנות על גבי קרקע חקלאית, זאת עתודת הפיתוח של מדינת ישראל. היום אנחנו משלמים את המחיר של אותו בג"צ".

לפני כחצי שנה, אמר ראש המועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה פרופ' יוג'ין קנדל, בפסגת הנדל"ן של "גלובס", כי הוא ממליץ לבתו להמתין עם רכישת הדירה לשנה הבאה. "אני מקווה שהבת של קנדל לא הקשיבה לאבא והלכה לקנות דירה, כי המחירים רק עלו מאז", אמר מנכ"ל חברת אזורים אופיר גרינברג. "כדי שהמחירים יירדו צריך לייצר 80 אלף דירות בשנה ולא 30 אלף בשנה. צריך לפתח שווקים חדשים באזורים חדשים גם בפריפריה ואיפה שניתן לקנות דירות במיליון שקל המדינה צריכה להתאמץ לעשות כל דבר כדי להוציא קרקעות לשוק".

גרינברג התייחס לנושא המשכנתאות וציין כי מי שהכי נפגע ממגבלות הבנקים הם תושבי הפריפריה. "המשמעות של הגבלת משכנתא במקומות כמו אשקלון היא הרסנית". כהן מנגד, השיב כי הטלת המגבלות היא צעד חשוב וכי המצב בו אנשים נוטלים הלוואות של 80% ויותר מערך הנכס הוא בלתי סביר.

"רגולטור חדש על שוק הדיור בישראל"

"מי שנפגעו משמעותית מהטלת הרגולציה של בנק ישראל הם קבוצות הרכישה. "הבעיה הכי קשה בשוק הדיור היא לא מינהל מקרקעי ישראל, אלא הרגולטור", ציין יו"ר דריקטוריון קבוצת חג'ג' צחי חג'ג'. "הפיתרון של פינוי בינוי למשל הוא מעולה, אבל בפועל אי אפשר להוציא לפועל פרויקטים אפילו כאלה עם תוכניות מאושרות", לדבריו. "איך נדל"ן יכול להתקיים בלי אשראי? למעט חברות בודדות שמסוגלות, מה עם השאר? יש רגולטור חדש על שוק הדיור בישראל והוא הפיקוח על הבנקים. הוא עזב את הבנקים ועכשיו הוא בשוק הדיור. אם לא היתה מצוקת אשראי, היו יותר התחלות בנייה. הבעיה של ההיצע היא לא הבעיה האמיתית, צריך לפתור את הרגולציה. לא יכול להיות שהתמריצים על תמ"א 38 זהים בכל האזורים, ותמ"א בתל אביב היא זהה לתמ"א בדימונה".

מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן תמיר דגן התייחס לנתון לפיו משקיעים ביצעו 6,000 עסקאות מאז תחילת השנה, לאחר רגולציה של בנק ישראל מאז 2010 שביקשה להוריד משמעותית את חלקם בשוק הדיור. "לולא המשקיעים שרכשו דירות בשנה האחרונה, המצב היה גרוע עוד יותר מעכשיו. הציבור זקוק לדירות שנרכשו להשקעה".

לדבריו, בשנתיים האחרונות בנק ישראל ניסה לעצור ביקושים לדירות אבל כשיש ביקושים אמיתיים, הם יכולים להעצר לחודשיים שלושה, אך לא יותר מזה. בצד ההיצע, לא עשו כלום, והקרקעות ששווקו לא היו באזורי הביקוש. אין הרבה חברות שלא זקוקות למימון בנקאי ולכן לירידה בהתחלות הבנייה, יהיו השלכות בעוד שנתיים ונראה אותן במחירי הדירות".

לדברי מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים אורן הוד אין כרגע קרקעות בהיקפים שיכולים להשפיע על רמת מחירי הדירות. "כמות המשתתפים במכרזים לרכישת קרקע היא גדולה, ואנחנו רואים עשרות מציעים בכל פרויקט", אמר הוד. "אנחנו כן מחפשים קרקעות חדשות אבל מגבילים את רמת הסיכון שאנחנו לוקחים ברכישת הקרקעות. אפקט נוסף שמשפיע על רמת הפעילות שלנו ושל כל החברות, הוא שבעוד פעם לקח 18-20 חודשים להשלים בניין, והיום זה לוקח 30 חודשים, בגלל מצוקת העובדים, ולעובדה הזאת יש השלכות בעיקר מבחינת עלויות מימון".

הוד גם התייחס לשוק המועדף על החברה וציין כי "היום אין לנו אינטרסט להחזיק בדירות של 3 מיליון שקל, ואנחנו מעדיפים שוק של שירות של מיליון שקל. רמת הסיכון בפרויקטים כאלה היא שונה".

"סיומה של שנת הספין בנדל"ן"

גם אליאס טנוס מנכ"ל חברת הבנייה בסט הסביר כי הבעיה של כח האדם לבנייה בישראל כה החמירה, שהיום החברה מייבאת חומרי בטון מיוון. "הבעיה של כמות הפועלים היא אמיתית, למרות שמדברים על זה כבר שנים,דבר לא נעשה. אנחנו מייבאים חומרי גלם ובטון לבניה מיוון, ואין לי ספק שגם עוד שנה נמשיך לשאול למה מחירי הדירות עולים".

גיא פלד מנכ"ל קבוצת ב.ס.ר ציין כי הליך סגירת עסקה, לוקח הרבה יותר זמן מאשר פעם בגלל הרגולציה שהוטלה במיוחד על קבוצות הרכישה. "נכנסו הרבה גורמים לא מקצועיים לענף וקילקלו את התחום והמדינה בצדק התערבה וחסמה חלק גדול מאותם גופים. זה כמובן השפיע על כל השוק וגם עלינו. לאחרונה סגרנו פרויקט לא פשוט במכתש בגבעתיים, ואנחנו יודעים לומר שלוקח הרבה יותר זמן לגבש היום קבוצת רכישה, ולסכם את התנאים הכלכליים ותנאי המימון עם הבנקים המלווים.

"אנחנו גם פועלים בשוק של טווח קצר, ולא נכנסים לפרויקטים ארוכי טווח שמצריכים שינוי תב"ע, או בקשות להקלות כאלה ואחרות, אלא לפרויקטים זמינים לבנייה ואלה מצומצמים. אנחנו חייבים להיות בררנים וללכת על קרקעות שמתאימות לארגון קבוצות רכישה".

ניר יחזקאלי מנכ"ל ב. יאיר, התייחס למגבלת האשראי וציין כי "קשה מאד לקנות קרקעות במחירים הגבוהים של היום ולהשיג לכך מימון. גם הרווח היזמי לא מצדיק היום הרבה פרויקטים. אם לוקח כמעט חמש שנים לראות כסף זה בעייתי. באזורים מעניינים המחירים הם מעל מחירי שוק כמו למשל מכרז המשתלה בתל אביב, שמחיר המינימום הוא לא רק מעל מחיר השוק אלא גם תומך בעליית מחירים".

יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס אמר כי "אנחנו נמצאים בסיומה של שנת הספין בנדל"ן. שנת 2012 היתה שנה מבוזבזת שמתוך עשר זירות היא נכשלה בתשע. פרט לשיווקי קרקע שנעשה מאמץ לשווק, למרות אחוזי ההצלחה הנמוכים במכרזים, לא נעשה דבר. המדינה מצהירה שתקים בתוך שלוש שנים 23 אלף יחידות דיור במתחם תע"ש - זה לא מחובר למציאות כי רק לטפל בזיהום הקרקע ייקח עשר שנים".