עובדות בשטח שינו רישום במקרקעין

תיקון נסח המקרקעין מהווה את אחד האתגרים של כל הליך משפטי. מאחר וחוק במקרקעין קובע כי הרישום בנסח המקרקעין מהווה ראיה חותכת לתוכנו, לכן בתי משפט ממעטים לתקן מרשם מקרקעין בטענה שנפלה טעות במרשם.

הסיבה היא כי הליכי רשום זכויות במקרקעין, הינם הליכים קפדניים העוברים בדיקות קפדניות ולא בנקל ניתן לתקן את מה שכבר נרשם.

יחד עם זאת האמונים על המלאכה, קרי הרשויות ובראשן רשמי המקרקעין ועובדי הלשכות, הם בני אדם וככזה טועים לא פעם. בכדי להוכיח שאכן הרישום בנסח המקרקעין הושג בטעות (להבדיל ממרמה) יש להביא ראיות מהימנות ובדרגת וודאות גבוהה מהרגיל . כלומר בעוד שבתביעה אזרחית רגילה נטל ההוכחה הנדרש הינו חמישים ואחד אחוז ומעלה, בתיקון של מרשם מקרקעין הנטל הדרוש הינו גבוה בהרבה יותר אך כמובן פחות מהנטל הדרוש בדין הפלילי.

הסיבות לבקשה לתיקון מרשם המקרקעין יכולות להיות מגוונות.לעיתים העניין נובע מרישום לא נכון שמבצע עורך הדין של העסקה. לעיתים הבעיה נובעת מטעות שקרתה בלשכת רישום מקרקעין.ולעיתים העניין נובע בשל רישום לא נכון שעשו במהלך רישומי קרקעות ופרצלציות באזור, דבר המתבצע באמצעות הרשות המקומית ו/או מנהל מקרקעי ישראל.

לאחרונה בית משפט המחוזי בירושלים מפי כב' השופטת תמר בזק רפפורט נתנה פסק דין בנושא תיקון מרשם מקרקעין, אשר יכול להוות תקדים ללא מעט מצבים במציאות.

בעניין דנן, אחד בשם מימון רכש ומחזיק דירת מגורים בירושלים שהרישום לגביה התנהל בעבר רק במנהל מקרקעי ישראל. הדירה בנויה כך שחדר אחד מהדירה נמצא על החלקה הסמוכה שלא שייכת למימון.אחד בשם בלוך רכש את החלקה הצמודה לדירת מימון. לימים מינהל מקרקעי ישראל באמצעות חברת מרמנת החל ברישומי הזכויות בפנקסי מקרקעין ורשמה אותן.

מתוך טעות, בלוך נרשמו כבעלים של כל החלקה הסמוכה שבה מצוי החדר נשוא הדיון. מסתבר כי עוד בין מימון לבין מי שמכר לבלוך את הדירה, התנהל הליך בוררות על בעלות בחדר זה ומימון הוכר כבעלים של החדר אפילו שהיה בחלקה הסמוכה.

כעת מימון מבקש לתקן את רישום ולקבוע כי מתוך החלקה הסמוכה, הבעלות בחדר צריכה להיות רשומה על שמו. בלוך טוען כי כשרכש את החלקה הסמוכה , כנגד עיניו ראה את החלקה כולה בשטח 188 מ"ר וזכויות בניה העתידיות, ומאחר ורכש זכויות בתום לב אשר על כן מוגן לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין בגין רכישה בתמורה ובתום לב. יודגש כי בלוך בזמן רכישת החלקה לא ראה את החדר מבפנים כי הגישה היחידה אליו הינה מתוך הדירה של מימון.

מפסק הדין לא ברור אם בלוך ידע על "התקלה" אך כעת שהעניין התגלה הוא טוען כי הרישום מגן עליו וכי זכויותיו גוברות על כל זכות אחרת.

השופטת בזק רפפורת קבלה את התביעה של מימון וקבעה כי אכן הוכח לה שנפלה טעות במרשם בזמנו ויש לתקנו. השופטת בזק רפפורת בענין זה מסתמכת גם על עדות של נציגות מינהל מקרקעי ישראל הקובעות שאכן על פי רשומי המינהל מימון הוא בעלים של החדר והמינהל מודה בטעות שעשה בעת רישומי הזכויות.

כמו כן המצב הפיזי בשטח מעיד כי החדר נשוא הדיון הוא חלק אינטגרלי של דירת מימון וכי הגישה היחידה אליו הינה דרך דירת מימון ולא דירת בלוך.

בית המשפט קובע כי אמנם תיקון מרשם מקרקעין הינו נדיר אך כשבירור הנסיבות האופפות את הטעות איננו מורכב ומאפשר מסקנה ברורה בכל הנוגע לחדר יש להורות על התיקון.

במהלך המשפט לא התגלה התשריט של הדירה נשוא אותה בוררות שהייתה בין מימון לבין המוכר של הדירה לבלוך. יחד עם זאת בית המשפט הסיק כי מתיאור החדר שבפסק הבוררות וממצב הדירה כפי שהיום במציאות נראה על פניו כי החדר הינו חלק אינטגרלי של דירת מימון ואין ספק כי הימצאותו בחלקה השייכת לבלוך הייתה מתוך טעות כשלא גרעו מהחלקה את שטח החדר.

פסק דין זה אופייני להרבה סכסוכי שכנים בהם הרישום לא משקף את המציאות בשטח ולהיפך. למקרה נוסף שבו בית המשפט העליון התווה כללים מנחים בסוגיה זו ומזווית אחרת של אי התאמה ניתן לעיין בהלכה שנקבעה בע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר טורקיה.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.