מה מגדיר את האזור המשותף כרכושו של הקבלן?

כל בנין וללא קשר לאיזה יעוד נבנה למגורים או לתעשייה או למסחר וכו' כולל שטחים שהינם שייכים ליחידות ויש חלקים ששייכים לכלל הדיירים.

קבלן המוכר בנין חדש, מנסה להשאיר לעצמו טווח פעולות רחב ביותר בלהשתמש ברכוש המשותף או יותר נכון במה שלא נמכר כדירה, וזאת לצורך תכנון עתידי ככל שירצה לעשות לאחר מכירת הדירות. העניין בא לידי ביטוי בדרך כלל בסעיפים המשריינים לקבלן את זכויות הבניה ככל שיהיו.

כיום בעידן שזכויות בניה ואפשרויות התכנון מהוות את עיקר שוויו של נכס מקרקעין , להוצאת חלקים מהרכוש המשותף נודעת חשיבות יתרה שאף קבלן לא מוותר עליו.

לאחרונה בית המשפט העליון דן בסוגיה מעין זו ואף קבע מספר קביעות חשובות ואף חדשניות שכדאי לעמוד עליהן.

העניין היה בדיון בפני הרכב שופטים א' חיות, ע' פוגלמן, נ' סולברג . בנין במכרז העיר ראשון לציון כולל שטחי מסחר בקומת קרקע ושלוש קומות משרדים, וכן קומת מרתף ובה חניון תת קרקעי ומקלט.

הבנין נבנה על פי היתר בניה שהוצא לחברה הקבלנית בשנת 1994. הבנין טרם נרשם כבית משותף. לימים מונה כונס נכסים לחלקים מהבנין שמכר אותם לצד ג'. המחלוקת סבה סביב השאלה האם אזורים מסוימים בבנין מהווים רכוש משותף או שמא מהווים חלק מהיחידות וככל שאזורים אלו הינם רכוש משותף, האם הוצאו כדין מכלל רכוש משותף והיה מותר לסחור בהם.

לעצם הענין אין חשיבות לדקויות של האזורים הספציפיים אשר הווה את המוקד למחלוקת אלא חשובות לנו הקביעות של בית המשפט העליון.

השופט סולברג נתן את פסק הדין העיקרי וקבע כי רוכש יחידה מקבלן חזקה עליו שמסתמך על תכנית היתר הקיים בעירייה ותכנית זו מהווה את מקור ידיעתו (בין אם הוא אכן ראה אותה בין אם לאו).

היעוד שקבעה התכנית לחלקים שונים בבנין הוא אשר שימש תשתית להתקשרות (ראה גם ע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' כהן).

כמו כן בית המשפט העליון קובע כי קביעת רכוש משותף והצמדתו, אינה מותנית בכך שניתנו היתר בניה לבניה על רכוש משותף. היתר בניה על נכס, לא יכול לשנות מרכוש שהוא על פי הגדרה בתכנית ההיתר הינו רכוש משותף (ראה עע"מ 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' כלי אליעזר בע"מ).

לכן ברגע שהתכנית הראשונית שהצדדים הסתמכו או יכלו להסתמך מגדירה רכוש כלשהו על פי היעוד שלו כרכוש ששיך לכלל דיירים, אין חשיבות לעובדה שהקבלן הצליח להוציא היתר ולבנות על חלק משותף זה.

המבחן לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והשארתו בידי הקבלן הינו מבחן חוזי גרידא. כלומר, האם בהסכם על נספחיו שבין הקבלן לבין רוכש היחידה העניין צוין באופן מפורש אם לאו.

השופט סולברג קבע כי על פי הפסיקה, קבלן שמעונין להוציא חלק מסוים מרכוש משותף ולהצמידו ליחידה כלשהי או להשאיר לעצמו לצורך בניה בעתיד, עליו לכתוב ענין זה באופן מפורש וקונקרטי תוך ציון נושא הבניה הן בהסכם המכר בינו לבין הרוכש והן במפרט הטכני המצורף להסכם או במסמך נפרד. כל זה נועד לוודא שאכן הרוכש הפוטנציאלי יודע ומודע לשינוי במה שנראה כרכוש משותף ובמקרה הנדון הוכח כי ענין הוצאת חלקים הוזכרו רק בחוזה ולא במפרט או במסמך נפרד.

בענין זה השופט סולברג הולך בתלם הפסיקה. אך השופטת חיות מוסיפה נופך נוסף שראוי לתשומת לב מיוחדת.

השופטת חיות (ובענין זה השופט פוגלמן מסכים עם הקביעה) בדעה כי אין לשלול על הסף את האפשרות כי במקרים מתאימים ניתן יהיה ליתן תוקף להוצאת חלקים מהרכוש המשותף אף אם הדבר מעוגן בחוזה המכר בלבד (ראה: ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטול, וכן ע"א 374/08 קטן (איטן) נ' הורנשטיין).

אין ספק שקביעת השופטת חיות מהווה שינוי גישה בבית משפט העליון שעד כה באדיקות הקפיד על אזכור הוצאת חלקים מרכוש משותף בשני מסמכים (חוזה ומסמך נפרד או מפרט).

ללא ספק נושא זה יגיע מוקדם או מאוחר לפתחו של בית משפט העליון ונראה על פניו,שהמגמה המתפתחת היא כי מקום שהוצאת חלקים הינה ברורה, קונקרטית ולא משאירה ספק כי הרוכש הבין את משמעות הספציפית של ההצמדה וגריעה מרכוש משותף בית המשפט יטה לתת תוקף לסעיף מעין זה.

ע"א 7746 נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 ראשל"צ ואח' נ' עו"ד דרור סטריקובסקי

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.