מס רכישה על דירה עם זכויות בנייה

אף שהיא עלולה להכביד את מס הרכישה, יש בפסיקה האמורה כדי למנוע ניגוד אינטרסים בין המוכר לקונה ■ מדריך וחישוב מס רכישה

מכירת דירת מגורים הכוללת זכויות בניה בלתי מנוצלות כפופה למשטר מס מיוחד במס שבח, במסגרתו נעשה פיצול רעיוני (מכונה גם "אנכי") בין שני סוגי נכסים: האחד, ימוסה כ - "דירת מגורים", והאחר - כ - "זכויות בניה נוספות". פיצול זה נקבע בהתאם להוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר בהתאם להוראות הסעיף, השווי שיזכה לפטור כ - "דירת מגורים" הינו עד כפל שווי הדירה ללא זכויות בניה נוספות או תקרה הקבועה בסעיף, העומדת כיום על סכום של 1,935,000 ₪, לפי הנמוך מביניהם. יתרת השווי תמוסה כ - "זכויות בניה". משמעות הפיצול אינה רק ביחס לזכאות לפטור ממס שבח, אלא גם ביחס לשיעור המס הלינארי החדש המוטב על דירות מגורים שנקבע בעקבות הרפורמה על החל מיום 1.1.2014 (פטור עד 1.1.2014 וחיוב במס של 25% על התקופה שלאחר מכן).

אלא שכפי שנקבע בפסיקה, ולאחרונה בפסק דינה של ועדת הערר בעניין לסק (ו"ע 10629-05-12), פיצול זה אינו רלוונטי לצרכי מס רכישה.

באותו עניין רכשו העוררים בית צמוד קרקע ברעננה בתמורה לסכום של 2,650,000 ₪. מנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומת מס שבח למוכרים לפיו נקבע כי סך של 2,100,000 ₪ יסווג כדירת מגורים ולגביו יחול פטור ממס שבח, ואילו 550,000 ₪ יסווגו כזכויות בניה הצמודות לנכס, ועליו יחול חיוב במס. לעומת זאת ביחס לרוכשת, הוצאה שומה לפיה מלוא הסכום (2,650,000 ₪) יסווג כדירת מגורים. לאור העובדה שהיתה זו דירת מגורים שניה לרוכשים, הם מוסו כתוצאה מכך בשיעור מס של 6% לעומת שיעור מס של 5% אילו היה הסיווג כזכויות בניה נוספות.

על החלטת המנהל הוגש ערר ע"י הרוכשים. ועדת הערר שליד ביה"מ המחוזי מרכז - לוד דחתה את הערר. נפסק כי הפיצול על פי סעיף 49ז (האנכי) רלוונטי אך ורק למס שבח ואינו רלוונטי למס רכישה. נדרשת הוראת חוק מפורשת לשם ביצוע פיצול אנכי, (כפי שנקבע בע"א 104/74 פלדמן), ובהיעדר הוראה כאמור לעניין מס רכישה, אין מקום לקביעה כזו על בסיס אנלוגיה ו/או מכח עקרון על בדבר מיסוי עסקאות בהתאם למהותן הכלכלית.

בהתאם לאמור לעיל, חויבו הרוכשים במס רכישה גבוה יותר.

חשוב לציין כי אם וככל שהיה מדובר בפיצול אופקי (פיזי), הרי שהיתה לו השלכה לענין מס הרכישה. פיצול כאמור, בין בית מגורים וקרקע המשרתת אותו באופן סביר, לבין קרקע שאינה משרתת אותו, נקבע מכח פסיקה (ר' לדוגמה ע"א 152/79 שוורץ). הוא נתפס כמתיישב עם האלמנטים הפיזיים בשטח, ועל כן נקבע שיחול גם ביחס למס רכישה.

יש לציין כי הפסיקה האמורה, אף שהיא עלולה להכביד את מס הרכישה (בייחוד ביחס לרוכשי דירה שניה שהינה בעלת זכויות בלתי מנוצלות), יש בה כדי למנוע ניגוד אינטרסים בין המוכר לקונה. כך, ברור שלמוכר אינטרס לטעון כי שווי דירת המגורים הינו גבוה ביחס לכלל הממכר, על מנת להינות מפטור ממס או משיעור מס לינארי מוטב. לכאורה, לרוכש היה אינטרס לכאורה לטעון טענה הפוכה, על מנת לשלם מס רכישה נמוך יותר על זכויות בניה מאשר על דירה. ואולם מאחר שהפיצול האמור אינו רלוונטי לרוכש, כפי שנקבע גם כעת, אין עוד ניגוד אינטרסים מובנה בין הצדדים ביחס לסוגיה זו.

 

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

[לפרסום ב- 15.12.13]