בין שווי התמורה בעסקה לערך התשלומים המאוחרים

בפסק הדין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א (ו"ע 33596-09-12 מידטאון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור ת"א), קבעה ועדת הערר כי אין להוון תמורה המשולמת במספר תשלומים לצורך חישוב מס הרכישה, כאשר הסדר התשלומים לא כולל מרכיב מימוני לפי אומד דעת הצדדים.

העוררת, חברת מידטאון בע"מ, התקשרה בשנת 2011 בעסקה עם חברת תנובה לרכישת זכויות במקרקעין בתמורה לסך של 530 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, אשר תשולם ב-3 תשלומים (סך של 50 מיליון שקל במועד חתימת ההסכם, סך של 82.5 מיליון שקל לאחר כ-6 חודשים וסך של 397.5 מיליון ש"ח לאחר כשנה). העוררת הגישה דיווח ושומה עצמית בגין הרכישה, במסגרתו דווח שווי רכישה בסך של 530 מיליון שקל. לאחר כחודש פנתה העוררת למנהל וביקשה להעמיד את שווי הרכישה על סך של 509,435,089 שקל, בטענה כי זהו השווי המהוון של העסקה.

העוררת טענה שערכם של סכומים המשולמים בתשלומים עתידיים נמוך יותר מהתמורה הנקובה בהסכם, ולפיכך יש להוון את התשלום השני והתשלום השלישי בהתאם למועדים בהם התחייבה העוררת לשלם תשלומים אלו. המנהל דחה את בקשת העוררת להיוון התשלומים ואף קבע כי יש להוסיף לשווי המכירה סך של 35 מיליון ש"ח בגין התחייבויות נוספות שנטלה על עצמה העוררת במסגרת ההסכם. בגין החלטת המנהל הגישה העוררת השגה אשר נדחתה ובגין ההחלטה בהשגה הוגש הערר.

העוררת סמכה את טענותיה, בין היתר, על הוראת ביצוע 62/78, אשר קובעת כי כאשר התמורה משולמת בתשלומים, ללא ריבית והצמדה, לתקופה העולה על 6 חודשים, יש להוון את התשלומים. כן הסתמכה העוררת על קביעת ביהמ"ש בעניין המכון הגאופיסי (ו"ע 1289/01), שם נקבע כי כאשר הסכם המכירה מגלם בתוכו עסקת מימון יש להוון את התשלומים וכן על העובדה שבדוחותיה הכספיים של העוררת נכללו המקרקעין בשווים המהוון.

במסגרת הדיון בסוגיית ההיוון, ועדת הערר ברשות השופט מגן אלטוביה, קבעה שאין באמור בעניין המכון הגיאופיסי כדי לסייע לעוררת וזאת בשל נסיבותיו השונות. בעניין המכון הגיאופיסי הצדדים לעסקה נתנו ביטוי למרכיב המימון וגילו את דעתם כי התמורה הכוללת שנקבעה בהסכם המכר מגלמת בתוכה את מרכיב המימון, ואילו בנסיבות הערר הצדדים לא קבעו מנגנון של הקטנת התמורה במקרה של הקדמת התשלומים השני והשלישי.

ועדת הערר קבעה שהמקרה הנדון דומה יותר לנסיבות המקרה בעניין אברהם חכים (ו"ע 1305/04), שם דחתה ועדת הערר את הדרישה להיוון עלויות הבנייה למועד כריתת ההסכם, מאחר ובהסכם לא הייתה כל הסכמה לגבי עסקת מימון, ואף נקבע במסגרת ההסכם כי ניתן יהיה להקדים את התשלומים מבלי שנקבעה בו הקטנה של סכום התמורה במקרה של הקדמת התשלומים.

עוד קבעה הוועדה כי אין לתת משקל לאמור בדוחות הכספיים של העוררת וזאת משום שהם נערכו לאחר שהעוררת פנתה אל המשיב בבקשה להוון את התשלומים ולהקטין את התמורה.

יש לציין כי השופט אלטוביה הוסיף וקבע כי הוראות הביצוע הינן בגדר הנחייה מקצועית פנימית של רשות המיסים ואין הן מחייבות את בית המשפט או מהוות הבטחה שלטונית המצמיחה לנישומים זכויות הניתנות לאכיפה בבית המשפט.

בסוגיית הגדלת שווי המכירה בשל ההתחייבויות שנטלה על עצמה העוררת, קבעה ועדת הערר כי מדובר בהתחייבויות שנטלה על עצמה תנובה (המוכרת) כתנאי לאישור תכניות שנועדו לאפשר ניצול של זכויות בנייה מתוכננות, המהוות חלף סכומים שהיה על תנובה לשלם לצורך אישור התכניות; לפיכך, ובהתאם לעקרון צירוף כל התמורות שנקבע בביהמ"ש העליון בעניין חכשורי (ע"א 3534/07), נקבע כי יש לצרף את סכום ההתחייבויות לתמורה לצורך חישוב מס הרכישה של העוררת.