רשמו לך חניה בטעות? תחזיר

הליכי רישום בית משותף הינם הליכים מורכבים וממושכים. הליך זה כרוך בהכנת תשריט בית משותף ומסמכי יסוד כגון תקנון וצו בתים משותפים. במסמכים אלו כל יחידה מסומנת וקבועה בצבע שונה. כמו כן במסמכים אלו מסומנות ההצמדות כגון חניות ומחסנים באותו צבע היחידה בכדי לזהותן בקלות.

בניגוד למה שמקובל לחשוב בית משותף אינו מתייחס רק לבנין מגורים אלא הוא יכול להתייחס גם לבנין משרדים או מסחרי, כך שגם חנות או משרד או בית מלאכה יכולים להירשם כיחידות נפרדות בפנקסי מקרקעין ולקבל סימון של תת חלקה. זאת בנוסף למספרי זיהוי אחרים כגון גוש וחלקה שכל נכס מקרקעין מזוהה על פיהם.

לעיתים בהליך רישום בית משותף נופלת טעות במסמכים והצמדה כלשהי נרשמת לטובת יחידה אחרת שלא שייכת להצמדה זו. ההליך הנכון לתיקון הטעות הינה הליך של תיקון צו בתים משותפים. המדובר בהליך שבמסגרתו, יש לקבל הסכמה של בעל הדירה שממנו מבקשים לגרוע את ההצמדות וכן יש ליידע את יתר בעלי החלקות על התיקון המבוקש. כל עוד הענין נעשה מתוך הסכמה אז ההליך פשוט ומהיר. אך אם הצד שיש לגרוע ממנו את ההצמדה מתנגד, העניינים מסתבכים והסכסוך עובר להליכים משפטיים ועל השופט להכריע בדבר.

כזה היה המקרה כשבנדון בפני השופט עמירם בנימיני מבית משפט המחוזי תל - אביב בעניין דנן חברה זרה בשם "קורנקופיה" רכשה בשנת 2004 כמות של 14 חניות ושני מחסנים בבנין המצוי בהרצליה. 14 חניות אלו היו אמורות להיות מוצמדות לשני המחסנים שרכשה החברה.

דא עקא השתלשלות לא שגרתית של הליכי מכירה ושעבוד בבנין גרמה לכך ש-14 חניות אלו, הוצמדו בטעות לשתי יחידות שרכשה חברה בשם דן אופ.

מקריאת פסק הדין עולה כי בשנת 1992 חברת יעקבקיבא רכשה שתי יחידות ו-15 חניות בבנין נשוא הדיון ושעבדה את זכויותיה אז לטובת בנק הפועלים. בשנת 1999 חברת יעקבקיבא רכשה עוד 14 חניות אך הן לא שועבדו לטובת בנק פועלים.

בשנת 2002 בעת רישום בית משותף 14 חניות האמורות נרשמו יחד עם 15 חניות הראשונות כולן כהצמדות של שתי היחידות של יעקב עקיבא מבלי שאיש שם לב כי 14 חניות לא שייכות כבר ליעקבקיבא. הענין עוד יותר הסתבך עת התברר כי קורנקופיה לא רשמה כל הערת אזהרה על רכישת 14 החניות ולעומת זאת המשכנתא של בנק הפועלים שהייתה רשומה על החלקים של יעקב עקיבא לפני רשום בית משותף, נרשמה הפעם על שתי היחידות הכוללות 29 חניות.

בין לבין בשנת 2006 מונה כונס נכסים למימוש הזכויות של יעקבקיבא בשתי היחידות וההצמדות שלהן והכונס מכר את הזכויות לדן אופ במסגרת התמחרות וכינוס נכסים.

עוד במהלך הכינוס והתמחרות התגלתה הטעות ומההתכתבויות עולה כי נציגי דן אופ ידעו כי הממכר שבנסח הטאבו הכולל שתי יחידות ו- 29 חניות הינו מוטעה ולמעשה רק 15 חניות שייכות לממכר.

דן אופ נרשמה כבעלים של הזכויות בשתי היחידות ו 29 החניות. לאחר מכן הפניות של קורנקופיה לדן אופ להעביר לידיה את 14 החניות עלו בתוהו ומכאן התביעה שבאה להצהיר כי אכן 14 החניות הללו שייכות לקורנקופיה. בתביעה בנוסף דן אופ נתבעה לשלם דמי שימוש ראויים.

השופט עמירם בנימיני לאחר בחינת הראיות שהובאו בפניו והעדויות מגיע לכלל הכרעה כי 14 החניות אכן שייכות לקורנקופיה וכי נפלה טעות במרשם המקרקעין.

הרישום בפנקסי מקרקעין הינו ראיה חזקה ביותר שאין לערער אחריה אך יש מצבים בהם הטעות של מרשם מקרקעין הינה וודאית.

היציבות של מרשם מקרקעין הינו ערך חשוב ביותר לחיי מסחר אך יש מצבים בהם מוטל על בית המשפט להעדיף את האמת על פי היציב ולהעניק את הסעד הדרוש לתיקון המעוות.

עובדות המקרה אינן סבוכות. המדובר בשרשרת של טעויות שאיש לא עלה עליהן עד לפיצוץ הפרשה. אמנם יש לבוא בטרוניה נגד קורנקופיה על שלא רשמה כל הערת אזהרה לטובתה בגין 14 החניות אך יחד עם זאת מאחר והוכח למעלה מכל ספק כי דן אופ ידעה על הטעות או במסגרת ההתמחרות או לכל המאוחר לפני חתימה על הסכם הרכישה, אשר על כן חוסר תום לב שלה גובר על הרשלנות של קורנקופיה.

השופט בנימיני קבע כי דן אופ לא נהנה לא מהגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין הדן בתקנת שוק במקרקעין ולא מהגנת סעיף 9 לחוק המקרקעין הדן בעסקאות נוגדות.

בשני המקרים הקונה חייב להוכיח תום לב מוחלט לרבות אי עצימת עיניים ובמקרה דנן דן אופ לא עומדת בתנאים אלו.