ירידה של 33% בעסקאות נדל"ן מכונס נכסים בשנת 2013

באשדוד, מודיעין, פתח תקווה וחיפה נרשם כבר שנתיים גידול מתמיד בדירות שנמכרות מתוך הליך כינוס נכסים. מי שיקווה להשיג בדרך זו נדל"ן במחירי רצפה, עלול להתאכזב, כי לא פעם תהליך ההתמחרות דווקא מייקר את "המציאה"

ירידה משמעותית בהיקף הנכסים שיצאו לכינוס נכסים בשנת 2013. כך עולה מנתוני 'יפעת מכרזים', המתפרסמים כאן לראשונה. הנתונים מלמדים כי למרות מחירי הדירות הגבוהים והעלייה הנמשכת בהוצאה לדיור בסל ההוצאות של משקי בית, כונסי הנכסים היו רחוקים מלחגוג בשנה החולפת.

בממוצע ארצי נרשמה בסה"כ ירידה בשיעור של 33% בכמות העסקאות מכינוס בהשוואה לשנת 2012 וירידה של יותר מ-50% בהשוואה למספר הנכסים שפורסמו בכינוס בשנת 2011.

ירידה בהרצליה

עם זאת, יש ערים שבהן המצב לא אופטימי: בולטת העיר מודיעין, שבה מספר נכסי המגורים בהליכי כינוס עלה מנכס אחד בלבד בשנת 2011, לשישה נכסים ב-2012 ול-19 נכסים ב-2013. עלייה במספר הנכסים שיצאו למכירה באמצעות כונס נכסים בין 2012 ל-2013 נרשמה גם באשדוד, מ-28 נכסים ב-2012 ל-30 נכסים ב-2013, בפתח תקווה (מ-36 נכסים ב-2012 ל-39 נכסים ב-2013) ובחיפה (מ-47 נכסים ב-2012 ל-49 נכסים ב-2013).

ומנגד, כאמור, ברוב הערים שנבדקו נרשמה ירידה בתחום זה. הירידה הגדולה ביותר נרשמה בהרצליה מ-31 נכסים ב-2012 ל-15 ב-2013. במקום השני, רעננה, שבה ירד המספר מ-21 ב-2012 ל-11 נכסים ב-2013. במקום השלישי, העיר רחובות עם 33 נכסים ב-2012 לעומת 20 נכסים ב-2013.

בעוד הנתונים של שנת 2013 מעידים על ירידה בכמות נכסי המגורים שפורסמו למכירה בכינוס יחסית לשנה הקודמת, הרי שמבט שנתיים לאחור מסתמנת מגמה מדאיגה. נתוני 2011 לעומת 2012 מעידים על תמונה שונה: ב-12 מתוך 20 הערים נרשמה עלייה במספר הנכסים שיצאו לכינוס.

"מניתוח המידע שאספנו לגבי 2013 עולה תמונה אופטימית", אומרת דיאנה לברן, מנכ''לית יפעת מכרזים, "בצפון, במרכז ובדרום, נרשמה ירידה במספר הנכסים שיצאו לכונס, זאת בהשוואה ל-2012. הדבר המעיד על יציבות בהחזר משכנתאות, יוקר המחייה ואולי אפילו תעסוקה. עם זאת, בעיר מודיעין, הנחשבת לשיאנית המשכנתאות, עם החזרים המוערכים ביותר מ-6,000 שקל בחודש, נרשמה עלייה של 216% בנכסים מכינוס. נתון זה מעיד על קושי של קונים לעמוד בתשלומים החודשיים הגבוהים וכנראה אף על תכנון לקוי של יכולת ההחזר".

הרבה דירות, אבל אין ביקוש

לא פעם נשמעת סברה שרכישה בדרך של כינוס נכסים יכולה להוריד משמעותית את מחיר הנכס. המציאות, כך נראה, שונה, וגורמים פעילים בתחום טוענים שהכול בעצם תלוי במזל.

"יש הרבה דירות שמגיעות לכונס נכסים, ולעומת זאת אין ביקוש לרכישת דירות מכונס", טוענים יואל אוחיון וניב מרציאנו מאתר 'כונס פרי', המרכז נתונים מכונסי הנכסים ומרשות האכיפה והגבייה.

"אנשים לא מודעים למספרים שגדלים ולכך שיש מכרזים ללא מציעים. ברכישת דירה מכונס נכסים יש יתרונות כמו חיסכון בדמי תיווך, ובתשלום לעורך דין שמעביר את הדירה לבעלות הקונה. בנוסף, רשות האכיפה מאבטחת את הרכישה ומתחיבת להעביר את הדירה נקייה מכל שעבוד ועיקול. על פי עסקאות שבוצעו, ניתן לחסוך כך לא מעט כסף".

ועם כל זאת, חרף העובדה שבמקרים מסויימים אכן ניתן למצוא מחירים נמוכים יותר ממחירי השוק (ראה מסגרת), יש לא מעט מקרים שהמצב שונה. "הטענה שכל הדירות בכינוס זולות יותר היא בלוף", כך אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס, "בהרבה מקרים, הליך ההתמחרות מוביל למחירים גבוהים יותר. בנוסף, יש תעשייה שלמה של אנשים שפועלת בתחום - זה לא מגרש מציאות. באופן כללי, הדינמיקה של ההתמחרות כבר גורמת לכך שהעסקאות הללו נסגרות במחירים גבוהים יותר. מציאות יש רק עם הרבה מאוד מזל".

"אי אפשר לדעת מה יהיה המחיר הסופי"

"אני מחפש דירה הרבה זמן. ניגשתי כמה פעמים להתמחרות, ובסוף קניתי", מספר דוד גבאי שרכש לאחרונה דירה ברחובות שנמכרה מכונס נכסים. לדבריו, "בחלק מההתמחרויות המחירים עלו מעל מחיר השוק, אבל לפעמים יש גם דירות במחיר נמוך. זה עניין של מזל".

גבאי רכש דופלקס 5.5 חדרים ברחוב זכריה חתוכה, בשטח 120 מ"ר עם מחסן, שתי חניות ומרפסת גג, בבניין בן 8 שנים, ב-1.5 מיליון שקל. על פי נתוני רשות המיסים, דירות דומות ברחובות נמכרו השנה בטווח שבין 1.65 מיליון שקל ל-3.15 מיליון, אולם מדובר בעסקאות שנעשו באזורים אחרים בעיר ובחלק מהמקרים בבניינים חדשים יותר.

המחיר נראה נמוך, אך נזכיר כי בשוק היד שנייה השוואה בין דירות תמיד תהיה חסרה נתונים כמו מצב הדירה והבניין. כך לא בטוח כלל שבשוק היא הייתה נמכרת בסכום יותר גבוה.

גבאי: "אי אפשר לדעת בהליך ההתמחרות מה יהיה המחיר הסופי, אבל בתקופה שהמחירים כל כך גבוהים, שווה לבדוק כל אלטרנטיבה. זה לא עולה כסף, רק עמלת הצ'ק הבנקאי. במקרה שלי היו שישה שבאו להתמחרות והמחיר ההתחלתי היה 1.1 מיליון שקל".

כונס נכסים
 כונס נכסים

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988