למי שייכות זכויות הבנייה שנותרו?

אחד הסכסוכים הקשים בבתים משותפים קשור לסוגית זכויות בניה וחלוקתן. בשנות החמישים והשישים של המאה הקודמת בעלי זכויות במקרקעין, לא התעניינו כל כך בזכויות בניה ובנין של 4 קומות היה נחשב כבנין רב קומות. המעיין בתקנון בית משותף מאותן שנים נוכח לדעת כי בדרך כלל בתקנון מאותה תקופה שהיה קצר להפליא, לא התייחסו כלל לאפשרויות בנייה ואם התייחסו אז זה לגבי אפשרות בניה לקומה או שתיים.

כיום כשרושמים בית משותף, ומתוך ניסיון של רבבות בתים ופסקי דין, סוגית אחוזי בניה הפכה לדבר המרכזי שמקבלת ביטוי בתקנון בית משותף.

בפסיקה קיימת מחלוקת אם אחוזי בניה הינם רכוש משותף של בנין אם לאו? לדוגמא הנשיא ברק בשעתו קבע בע"א 10322/03 לביא נ' שטרייכר ש"ההשקפה שלפיה אחוזי בניה אינם רכוש משותף" אינה שוללת מבעלי הדירות את האפשרות להגיע להסכמות חוזיות בדבר ניצול הזכויות. בעלי דירות יכולים להסכים ביניהם כי בעל דירה פלונית יהיה זכאי לנצל זכויות בנייר, להרחיב דירתו ואף להוסיף דירות לבית המשותף".

מה שברור הוא כי אחוזי בניה הינם "נכס משותף" השייך לכל בעלי דירות בבנין אלא אם נקבע בתקנון או בהסכם אחרת בין בעלי הדירות. (ראה גם מ. בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות ע' 786).

ואכן בבנינים רבים יש הבנות והסכמות בין בעלי דירות לגבי אחוזי בניה ואופן חלוקתן. אך נשאלת השאלה מה בנוגע לאחוזי בניה ש"מתפנים" במהלך הבניה של הבנין בשל מאורעות כאלו ואחרים בחיי הבנין. האם גם הם כפופים לאותה הסכמה שפעם הסכימו הצדדים ביניהם.

כזה היה המקרה שנדון בפני השופט יהודה פרגו בענין ועד הבית המשותף ברחוב מאיר יערי 17 בתל - אביב בבית המשפט המחוזי בתל - אביב.

בענין יערי דנן, הקבלן החל לבנות בנין מגורים כשכל דירה כללה ממ"ד בתוך הדירה. בעת מתן היתר בניה לבנין ועל פי תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) (תיקון) תשנ"ד-1994, שטח הממ"ד היה אמור להיות לא פחות מ-5 מ"ר.

כידוע שטח ממ"ד נחשב כשטח שירות ולא מתווסף על שטח עיקרי של הבנין שבעקרון גורע מאחוזי בניה. בפועל בבנין נשוא הדיון כל ממ"ד נבנה לפי שטח של 12 מ"ר, ומכך נובע שלמעשה בניכוי 5 מ"ר שנחשב כשטח שירות, למעשה 7 מ"ר מהממ"ד, גרע מסך שטחים עיקריים, כי רק 5 מ"ר מהממ"ד נחשב כשטח שירות והיתר נלקח משטחים עיקריים.

לימים התקנות תוקנו, ושטח מינימלי לממ"ד עלה ל-9 מ"ר. כלומר 4 מ"ר מכל ממ"ד בבנין הפכו בחזרה והתווספו לשטח עקרי וכעת נוצרה מחלוקת בין דיירים בבנין מי אמור להינות מהעודף שנוצר? האם כלל הדיירים או אותם דיירים שעל פי התקנון נהנים מזכויות בניה נוספות וכו'?

התובעים שהם רוב הדיירים טוענים בתביעה זו, כי זכויות בניה אלו שנוצרו זה עתה, שייכות לכולם באשר זכויות בניה אלו הינן לתכלית ספציפית של הרחבת ממ"דים דירתיים ואין הסכמה מפורשת להעבירן לדירות הנתבעים.

הנתבעים מנגד טענו כי בתקנון והסכמי מכר ובמפרט נאמר במפורש כי זכויות בניה נוספות יהיו שייכות לנתבעים בלבד.

השופט פרגו קבע כי בהסכם בין הדיירים נכתב כי:

"המוכר יהיה רשאי להוציא ממסגרת הרכוש המשותף את כל זכויות הבנייה הקיימות ו/או שיהיו ו/או שיינתנו בעתיד לחלקה ו/או לכל חלק הימנה ו/או את שטחי החנייה ו/או שטחים שישמשו כמחסנים ו/או שטחי גגות, ולהצמידם בהצמדה מיוחדת ליחידות בבית המשותף, הכל לפי החלטתו ושיקול דעתו הבלעדי של המוכר."

השופט פרגו קובע כי מדובר בהחרגות מותרות שעומדות במבחני הדין והפסיקה לרבות חוק המקרקעין וחוק מכר דירות. במאמר מוסגר ייאמר כי מקרים מעין אלו נפוצים מאד בענף הנדל"ן. יש מצבים בהם במהלך הבניה, מתאפשרת בנית מרפסת גדולה יותר או חדר יציאה אל הגג גדול יותר וכו'.

מכאן נובע כי בעת החתימה על ההסכם יש לתת את הדעת לכך כי בנין אינו מוצר סטאטי אלא גמיש תוך כדי הליך הבניה או אחריה ויש לתת את הדעת לכך שלעיתים חלים שינויים בחישובי שטחים וכל צד חייב לדאוג להצמדה לפי המטרה היעודה לו.

ת.א. 29584-04-12 מאיר יערי 17 בתל אביב נ' בוכריץ

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.

האמור בחיבור זה אינו מהווה יעוץ משפטי.