זהירות במכירת דירת מתנה

בתיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, שהתקבל במסגרת הצעת החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו-2014), נקבעו הוראות חדשות לעניין תקופות הצינון החלות במכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה אצל המוכר במתנה לפי סעיף 62 לחוק, לצורך בחינת הזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק ולצורך בחינת הזכאות לשיעור מס מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק.

על פי המצב החוקי עובר לתיקון, קבע סעיף 49 לחוק בנוסחו דאז, תקופות צינון שנעו בין שנה לארבע שנים, והיו תלויות במשתנים שונים: זהות מקבל המתנה, מצבו האישי והאם התגורר בדירה הנמכרת. במסגרת תיקון 76, הוארכו תקופות הצינון לארבע שנים, למעט במקרה בו מקבל המתנה התגורר בדירה ואז תקופת הצינון תקוצר לשלוש שנים.

שימוש בפטור ממס שבח המיועד לדירת מגורים יחידה מכוח סעיף 49ב(2) לחוק בנוסחו החדש, כפוף לתקופות הצינון החדשות הקבועות בחוק (ארבע ושלוש שנים), כאשר המכירה הפטורה לפי סעיף זה נעשתה החל מיום 1/1/2014.

השימוש בשיעור מס השבח המוטב בתקופת המעבר במכירת דירת מגורים מזכה, שהתקבלה במתנה לפני יום 1/8/2013, כפוף לכך שיחלפו תקופות הצינון לפי הנוסח הישן של סעיף 49ו (בין שנה לארבע שנים).

לגבי השימוש בשיעור מס השבח המוטב בתקופת המעבר במכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה במתנה לאחר יום 1/8/2013, נקבעו בתיקון החדש הגבלות מיוחדות, במסגרת סעיף 44(ד)(3) לחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים, לפיהן יראו, בתקופת המעבר, את נותן המתנה כאילו הוא מוכר את הדירה וזאת לצורך בחינת זכאותו של מקבל המתנה לקבל את שיעור המס המוטב.

לפיכך, על אף שמוכר הזכויות בתקופת המעבר הוא מקבל המתנה, לצורך בחינת זכאותו לשיעור המס המוטב במכירת דירת המתנה על פי תנאי המעבר, מתעלמים מקיומו של מקבל המתנה ומתייחסים למכירה כאילו בוצעה על ידי נותן המתנה.

כך למשל, במסגרת הוראת ביצוע 5/2013 הובאה דוגמה למקרה בו נותן המתנה מכר שתי דירות בתקופת המעבר בחישוב המס המוטב ונקבע כי בשל כך מקבל המתנה לא יוכל למכור את דירת המתנה בשיעור המס המוטב בתקופת המעבר. אם בכל זאת ימכור אותה יחול עליו חיוב במס שבח בשיעור רגיל לפי סעיף 48א(ב1) לחוק.

על פי הוראות המעבר, ההתעלמות מקיומו של מקבל המתנה לצורכי חישוב מס השבח, חלה על מתנות שניתנו לאחר תחילתו של החוק (1/8/2013) ועד לתום תקופת המעבר (31/12/2017).

יש לשים לב, כי במכירת דירה שהתקבלה במתנה ביום 1/8/2013 ועד יום המעבר (1/1/2014), מקבל המתנה לא יהיה כפוף לתקופות הצינון הקבועות בהוראת סעיף 49ו לחוק בנוסחו הישן, הואיל ורואים בנותן המתנה כאילו הוא זה שמוכר את דירת המתנה בעצמו לעניין קביעת הזכאות של מקבל המתנה לשיעור מס מוטב.

ברם, במקרה שנותן המתנה קיבל בעצמו את הדירה במתנה, יחולו תקופות הצינון אך ורק ביחס לנותן המתנה. הדבר כמובן ישפיע בעקיפין על זכאותו של מקבל המתנה להשתמש בשיעור המס המוטב הואיל וזכאותו של מקבל המתנה תלויה בזכאות של נותן המתנה.

יודגש כי לנותן המתנה יימנו, לעניין תנאי זכאותו לשיעור המס המוטב, גם דירות שיימכרו בחישוב המס המוטב בידי מקבל המתנה.

למען הסר ספק, מקבל המתנה זכאי למכור שתי דירות, שלא קיבל במתנה, בחישוב המס המוטב בתקופת המעבר. מכירות של נותן המתנה ישפיעו על מקבל המתנה רק במכירת דירת המתנה בתקופת המעבר לעניין הזכאות לשיעור המס המוטב במכירתה של דירת המתנה.