תכבד זיכרון דברים או שתשלם פיצוי

ניהול מו"מ בין צדדים לעסקת מקרקעין כרוך בעליות וירידות רבות. זה מתחיל בגישוש הראשון וישיבה ראשונה בין הצדדים וממשיך בשילוב של עורכי דין וחילופי טיוטות ועד לכריתת הסכם סופי ומחייב.

אך לעיתים הליך זכרון דברים נכנס לסחרור וסחבת ובינתיים צד אחד מתחיל לפזול לכיוונים אחרים בכדי למצוא צד יותר נוח ויותר כדאי לטעמו.

דא עקא, הפסיקה מקפידה מאוד בעניין של ניהול מו"מ בתום לב ועם כל הרצון להכיר בחופש החוזי וכיבוד רצון המוכר או הקונה למקסם את רווחיהם, על אותו צד לנהוג בהגינות ולהיות מודע למצג שיוצר כלפי הצד השני וזאת בעיניים של האדם הסביר המסתכל מהצד, כלומר מבחינת הסתכלות אובייקטיבית. הענין מקבל יתר חשיבות בעסקאות מורכבות יותר ששם המורכבות של העסקה מקשה על יכולת הצדדים להגיע להבנות.

לאחרונה בית המשפט המחוזי מרכז נתן פסק דין מעניין בסוגיה של זכרון דברים ויכולת צד לאכוף אותו או לתבוע על בסיסו פיצויי קיום. פיצויי קיום (או פיצויים חיוביים) הינם פיצויים שנועדו לפצות צד שנפגע מהפרה של צד שני על מלוא הרווחים שהיה אמור להפיק, לו החוזה היה מקוים ועל כן סוג זה של פיצוי נקרא "פיצוי קיום".

הענין היה בתביעה כספית שהתבררה בפני כב' השופט יעקב שיינמן. התובעת הינה חברה קבלנית בעלת ותק שניהלה מו"מ עם הנתבעים להקמת פרוייקט על מגרש שבבעלות הנתבעים. התובעת היתה אמורה להיות "קבלן מפתח" בפרויקט דנן קרי לבנות מהמסד ועד מסירת המפתחות לידי הנתבעים.

הצדדים החלו לנהל מו"מ החל משנת 2007כשכל אחד נעזר בשמאי לצורכי תימחור עלויות הבניה והתברר שיש פער עלויות ביניהם. יחד עם זאת הצדדים הגיעו להבנות ביניהם לגבי שיטת התמחור וקבעו את שיטת ((Cost Plus) קרי העלויות בתוספת רווח קבוע שקבעו.

בינואר 2008 נחתם בין הצדדים סוג של זכרון דברים ונקבע רווח של 2.9. מיליון שקל בצירוף מע"מ לתובעת.

הצדדים בזכרון דברים בין היתר קבעו כי בעתיד יחתמו על הסכם שישקף את המוסכמות ועל סמך התפתחויות אלו הבנק המלווה גם נתן הערותיו לטיוטות של הסכמים שהוחלפו בין עורכי הדין. והנה במרץ 2009 לאחר קבלת דרישות הבנק התובעת גילתה כי הנתבעים חתמו על הסכם עם קבלן אחר לביצוע הפרויקט.

התובעת תבעה את הנתבעים על מלוא הרווחים שהתובעת היתה אמורה להפיק מהפרויקט בטענה כי זכרון דברים מחייב את הצדדים ומאחר ולא ניתן לאכוף את זכרון הדברים כי העבודות נמסרו לאחרים, לכן התובעת דורשת את מלוא הרווחים.

השופט שיינמן לאחר ניתוח ממצה של הראיות שהיו בפניו והדין החל במקרים אלו קיבל את התביעה באופן חלקי ופסק לטובת התובעת סך של 1.4 מיליון שקלים.

השופט שיינמן סוקר את התפתחות הפסיקה בענין "דרישת הכתב" בביצוע עסקת מקרקעין וקובע כי עיון בזכרון הדברים שבין הצדדים מבהיר כי כל הפרטים המהותיים הינם רשומים בהסכם ואין ספק שהיתה גמירות דעת בין הצדדים לקשור זה את זה בהסכם.

השופט שיינמן צלל לתוך עדויות הצדדים ובחן את התנהגות הצדדים לפני ואחרי זיכרון הדברים ומגיע למסקנה כי התנהגות הצדדים בקשר לזכרון דברים ולבצוע הפרויקט ושיתוף פעולה מול בנק מלווה מעידים כי הנתבעים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מחייב. זכרון דברים נחתם ע"י שני הצדדים ושני הצדדים לקחו את המו"מ ביניהם ברצינות ועל סמך אותו מו"מ וזכרון דברים פעלו.

השופט שיינמן מנתח גם את סוגיית "נוסחת הקשר" בין זכרון דברים לבין הסכם פורמלי וקובע כי כשזכרון הדברים הינו כפוף לחוזה פורמלי, יש מקום להחשיב את זכרון הדברים כהסכם לא מחייב. אך מקום שזכרון הדברים נחתם עד שיוכן חוזה פורמלי מבלי להזכיר שזכרון דברים בינתיים לא מחייב, אז כוונת הצדדים היתה כי זכרון הדברים ייכנס להילוך מחייב.

השופט שיינמן אמנם קיבל את טענת התובעת בענין חיוב זכרון הדברים אך לענין גבוה הפיצוי השופט שיינמן פסק לתובעת כמחצית ממה שהתובעת דרשה. בענין זה השופט שיינמן קבע כי מאחר שבזמן שהתובעת לא עסקה בהקמת הפרויקט בפועל, התובעת עסקה בפרויקטים אחרים שהניבו לה רווחים ובכך הקטינה נזקיה, אשר על כן סכום הפיצוי הוקטן והועמד על 1.4 מיליון שקל.

המדובר בפסק דין מקיף בסוגיה יומיומית של התנערות מהסכמים ודרישה לפיצוי קיום וקווים מנחים לסוג זה של תביעות.

• ת.א. 6517/07/01 רובין לנדסמן הנדסת בנין נ' נ.ב.ע. בע"מ ואח'
• הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.
• האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

H:\מאמרים\מאמרים-גלובס\מאמרים לעיתון ולאינטרנט\תכבד זכרון דברים או שתשלם פיצוי\אינטרנט.docx