למכור ללא צורך בהסכמת השותפים

יחסים בין שותפים במקרקעין מהווים כר פורה לסכסוכים ומחלוקות. לעיתים חלוקים השותפים באשר לאופן ניהול הנכס, יעודו ואף למועד מימושו.

בהקשר זה מעניין לשאול האם מכירת הנכס חייבת להעשות על ידי כל השותפים יחד ובמועד אחד, או שרשאי מי מהשותפים המבקש לממש את חלקו לעשות זאת באופן עצמאי.

האם נדרשת הסכמתם של יתר השותפים למכר?

והאם חייב השותף המבקש למכור את חלקו במקרקעין ליתן ליתר השותפים זכות ראשונים לרכוש את זכויותיו בטרם יפנה למוכרן לצד ג'.

סוגיה מעין זו נדונה לאחרונה על ידי בית המשפט השלום בצפת. בבסיסה של המחלוקת שנדונה, עמד בניין מגורים שהוחזק על ידי שני אחים, מחצית הזכויות לכל אחד.

אחד האחים מכר את זכויותיו לחברה עוד בשנת 2004.

האח השני הגיש תביעה כנגד החברה (וכנגד עורך הדין שערך את הסכם המכר) בה טען, כי לא ידע אודות מכירת הזכויות על ידי אחיו וממילא לא נתן את הסכמתו למכר ולא ניתנה לו זכות ראשונים לרכוש את זכויות אחיו בטרם רכשה אותן החברה.

לטענת התובע, מאז שנת 2004 ועד מועד הגשת כתב התביעה בשנת 2011, הסתיר ממנו אחיו את העובדה שמכר את זכויותיו ואילו החברה מצידה לא דיווח לו אודות המכירה וסרבה להעביר לידיו את ההסכם.

עוד טען התובע בכתב התביעה, כי ההסכם למכירת זכויות האח נגוע בתרמית שכן החברה אף לא ווידאה מה יתרתה עדכנית של המשכנתא שהיתה רשומה על הנכס בטרם התקשרה בהסכם עם האח ובמשך חמש שנים נשא התובע לבדו בפרעון תשלומי המשכנתא.

החברה טענה מנגד בכתב ההגנה, כי יש לדחות את התביעה משום שמאז רכישת הזכויות בבניין לא קיבלה את החזקה בחלק שרכשה והמשכנתא הרשומה על הנכס לא סולקה. עוד טענה החברה, כי האח הפר את כלפיה את ההסכם משום שלא קיים את התחייבותו בהסכם לדאוג לכך שגם התובע ימכור לה את זכויותיו.

לגבי המשכנתא טענה החברה עוד, כי כל ששילם התובע כספים על חשבון המשכנתא עליו לתבוע החזר הכספים הללו מאחיו שהתחייב בהסכם לדאוג לסילוק המשכנתא.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את התביעה.

תחילה קבע בית המשפט, כי לאור הוראות סעיף 34 (א) לחוק המקרקעין, רשאי שותף במקרקעין למכור את חלקו בלא צורך בקבלת הסכמת שותפיו.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי המחוקק העניק לשותף במקרקעין עצמאות רבה לפעול בחלקו ללא התערבות שותפיו ולכן שותף המוכר את חלקו במקרקעין אינו חייב לדווח או להודיע לשותפיו אודות המכר. מקל וחומר, לא חלה חובת דיווח על רוכש הזכויות מהשותף (במקרה כזה- החברה).

באופן דומה, כך נקבע, לא חלה כל חובה של הרוכש לדווח אודות המכר לבנק שלטובתו רשומה משכנתא בגין הלוואה שנטל האח וכל שהתובע בחר להמשיך ולשלם את תשלומי המשכנתא במקום אחיו, אין לו להלין בעניין זה אלא על עצמו.

נקבע עוד, כי התובע לא הצביע על זכות ראשונים שעמדה לו לרכוש את זכויות אחיו לא מכח הדין ולא מכח הסכם כלשהו וממילא, גם לו היתה מוכחת זכות כזו, הרי שאז היתה החובה בעניין זה מוטלת על האח (המוכר) ולא על החברה (הרוכשת).

לצד כל האמור, הביע בית המשפט תמיהה ביחס לטענת התובע כי לא ידע אודות מכר זכויות האח מאז שנת 2004. לעניין זה קבע בית המשפט, כי הימנעות התובע מלהעיד את אחיו עומדת לחובתו.

נמצאנו למדים, כי שותף במקרקעין רשאי למכור את חלקו לצד ג' כראות עיניו, אין עליו לקבל את הסכמת שותפיו לכך ואף לא קנויה לשותפיו זכות ראשונים לרכוש את זכויותיו.

הכותב, מומחה במקרקעין, בעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).