הקבלן ייכנס לדירת הדייר הסרבן

בשנים האחרונות חיזוק מבנים ושיפוצים בהתאם להוראות תכנית מתאר ארצית (תמ"א 38), נפוץ מאוד ברחבי הערים. רבבות של בניינים מועמדים לביצוע תמ"א 38 באשר עומדים בקריטריון הבסיסי של היותם בניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1/1/80.

כידוע בבניינים אלו, המחוקק מאפשר הגדלת זכויות בנייה קרי בניית דירות חדשות ונוספות על אלו הקיימות והכל בתנאי שהבניין יחוזק כנגד רעידות אדמה ולפי תקנים מודרניים שהמדינה פועלת לפיהן.

דרכי ביצוע תמ"א 38 העיקריות בשוק הנדל"ן הינן שתיים. האחת זה של תמ"א 38 מספר 1 שלפיה משפצים את הבניין ותוך כדי שהדיירים מתגוררים בבניין. מטבע הדברים סוג עסקת תמ"א מעורר לא מעט קשיים בעת ביצוע החיזוקים והשיפוצים כאשר הבניין הופך לאתר בנייה של ממש.

סוג אחר של ביצוע תמ"א 38 הינו תמ"א 38 מספר 2 שבמסגרתו הבניין הקיים נהרס ותחתיו מקימים בניין חדש הכולל מספר דירות שהינו כמעט פי שניים מהקיים ואף יותר. (נתון זה תלוי בערים ומיקום הבניין ושווי הדירה ולעיתים מספר הדירות הכולל יכול להיות פחות מכך). במסגרת תמ"א 38 מספר 2 ומאחר והבניין נהרס הדיירים עוזבים את הבניין והיזם מממן את דמי השכירות שהדיירים אמורים לשלם במקרה של שכירת דירה. (לעניין זה אין חשיבות אם בפועל בעל דירה ישכור דירה אם לאו, ובכל מקרה היזם מממן את השכירות הריאלית) מובן מאליו כי בעיות הקיימות בתמ"א 38 מספר 1 לא קיימות במסגרת השנייה באשר הדיירים לא יסבלו מחיים באתר בנייה.

ביצוע תמ"א 38 מספר 1 מחייב בניית ממ"ד חדש לדירות ולעיתים מרפסות ועוד עבודות שמחייבות שיתוף פעולה של דייר וכניסה לדירתו בכדי להשלים את העבודה.

לאחרונה המפקחת על רישום מקרקעין בפתח תקווה עו"ד טלי להב נדרשה לסוגייה של מחלוקת בין קבלן העושה עבודות לפי תמ"א 38 מספר 1 בבניין מגורים לבין דיירת המתנגדת לכניסת הקבלן ופועליו לתוך דירתה להשלמת העבודות.

בבניין הכולל 19 דירות הוחל בעבודות שיפוץ וחיזוק, והנתבעת סירבה לאפשר לקבלן ועובדיו לחבר את דירתה ללוח החשמל החדש ולהשלים את העבודות וחיבור הממ"ד לדירה.

המפקחת טלי להב, לאחר בחינת הראיות שהוצגו בפניה חייבה את הנתבעת לאפשר כניסה לקבלן ולעובדיו.

המפקחת קובעת כי:

פרויקט חיזוק בית משותף מפני רעידות אדמה מחייב שילוב נדיר בין פעולות יזמות ובניה נמרצות להכרה במורכבותו של מי מבעלי הדירות, תוך מתן מענה אנושי לרווחתו. כל אימת שמגיע סכסוך בהקשר זה להכרעה שיפוטית נדרש איזון בין 'צורך' ל'צורך', איזון בין הצורך בחיזוק המבנה לבין הצורך במתן מענה אנושי למי מיחידי בעלי הדירות. מטבע הדברים איזון אין משמעו איון, אלא מתן משקל סגולי לנטען, הכל בנסיבותיו של המקרה.

יש להדגיש כי מדובר באחד מפסקי הדין התקדימיים בתחום זה אשר כופה כניסת זרים לביתו ולמבצרו של בעל דירה.

פסק דין זה יחד עם פסקי דין אחרים הכופים על דיירים סרבנים ביצוע עסקאות פינוי בינוי ו/או תמ"א 38, מוכיחים גישה משפטית השולטת בפסיקה הישראלית על כל רבדיה אשר מתבססים על קו מנחה אחד והינו הצורך הלאומי בחיזוק בניינים אשר יעמדו בעת הצורך בפני רעידת אדמה ככל שתתרחש.

מי שמעורב במטריה זו יודע כי לעיתים הצדדים המעורבים בעיסקה שוכחים כי המטרה של חיזוק מבנה כנגד רעידת אדמה גוברת על כל אינטרס של אי נוחות זמנית של הבניה והטרטור הכרוך בכך.

לכל אלו יש להוסיף את העובדה כי כל דירה שנמצאת בבניין שעובר הליך של שיפוץ במסגרת תמ"א 38, משביחה את שוויה בכשלושים אחוזים לפחות.

ברור ששיפוץ הבניין במסגרת תמ"א 38 אין פירושה פגיעה בשוויון ויש לנהוג בשיוויון ביחס לכל הדיירים. מובן שאין בתמ"א 38 כדי להצדיק מצב שדייר אחד יפוצה יותר מדייר אחר וכולם חייבים לקבל פחות או יותר את אותה תמורה.

לצורך שמירה על השיוויון עומד המפקח על רישום מקרקעין בפרץ ותפקידו להבטיח כי האיזון בין הדיירים לא יופר וכי החלש ומי שאינו יודע להגן על זכויותיו לא יקופח. אך עת המפקח משתכנע שאין פגיעה בשיוויון והפגיעה בדיירים שיוויונית וגם ההשבחה שיוויונית, אז גם אם הביצוע כרוך באי נוחות, המפקח על רשות מקרקעין ובתי משפט לא ימנעו את ביצוע העסקה והשלמתה.

תא (ת"א) 2324/07 אליהו עודר נ' עזבון המנוח אליהו כהן ז"ל.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.