גבולות האחריות של מיזם התחדשות

לאחרונה ניתן פסק דין חדיש של בית המשפט המחוזי בעניין בקשה לתוספת בנייה לפי תמ''א 38.
מהות הבקשה היתה לאשר תכנית לתוספות בניה לבניין קיים במסגרת תמ"א 38, כולל תוספת קומת מגורים בקומת העמודים ושתי קומות לגובה, תוך עודף שטח, חריגה לגובה, תוספת 2 קומות הבולטות למרווח קדמי, בליטות למרווחים צדיים, פיתוח גבוה וכיוצ"ב. לבקשה הוגשו התנגדויות.

עירית חיפה חייבה את מבקשי הרחבת הבנייה (לא דובר שם בהריסה ובנייה) בהפקדת כתב שיפוי לכיסוי תביעות הדיירים השכנים (בדומה לכתב שיפוי לתביעות פיצויי פגיעה, המקובל בהגשת תב''עות). הוועדה המקומית טענה כי במקרה כזה יש לדרוש כתב שיפוי שכן צפויות תביעות כתוצאה מאישור הבקשה ואין להטיל את אותן תביעות על הוועדה המקומית, מה עוד שהתמ"א פוטרת מהיטלי השבחה.

ועדת הערר עצמה שללה ענין זה וקבעה שלעיתים נדירות יתירו כתב שיפוי בבקשה להיתר בנייה וכי רק במקרה של נזק גדול לסביבה, יאפשרו זאת.

הועדה המקומית לא השלימה עם החלטת ועדת הערר וערערה על החלטתה לבית המשפט המחוזי.

ביהמ''ש המחוזי חיזק את החלטת ועדת הערר תוך שהוא קובע כי החלטת ועדת הערר מאזנת כראוי בין השיקולים הרלוונטיים השונים בנסיבות העניין, ובכללם צמצום הפגיעה באינטרסים הגלומים בכוונת המחוקק ביישום תמ"א 38.

"החלטת ועדת הערר לאשר את התוכנית בתנאים שבהם אושרה וללא דרישת כתב שיפוי הינה החלטה תכנונית, אשר ניתנה לאחר שקילת כל השיקולים הרלוונטיים ובחינת הבקשה בכובד ראש ובאופן מקצועי. קביעת ועדת הערר כי אין לדרוש כתב שיפוי בנסיבות המקרה נובעת מהעובדה שוועדת הערר הייתה סבורה שלאור השינוי שהתבקשו יוזמי התוכנית לבצע בתוכנית לא תיגרם פגיעה לתושבי הבניינים הסמוכים, באופן המצדיק מתן כתב שיפוי...

יחד עם זאת, לא ניתן לקבל גישה לפיה הכלל יהיה קבלת כתב שיפוי, מבלי שנסיבות העניין יצביעו על חשש מוצדק לכך שהרשות המקומית עלולה לשאת בתשלום פיצויים בגלל פגיעה חריגה שנגרמה לתושבי הבניינים הסמוכים. תמ"א 38 לא קבעה חובה או כלל בדבר הגשת כתב שיפוי לוועדה המקומית כתנאי לקבלת היתר לתוכנית על פי תמ"א 38 ואף תכליתה, כפי שפורטה לעיל, אינה מצביעה על כך שהכלל צריך להיות קבלת כתב שיפוי. כמו כן, כפי שטענה ועדת הערר, החלת כלל לפיו יש לדרוש כתב שיפוי כתנאי לקבלת היתר לתוכנית על פי תמ"א 38 תגרום לפגיעה ביישום תכלית תמ"א 38 ולצמצום התוכניות המוגשות על פי תמ"א 38, בניגוד למטרת המחוקק".

לטעמנו מדובר בפסק דין ראוי אולם יחד עם זאת ראוי להביא בחשבון נקודות נוספות:

• האחת - במקרה הנדון דובר בהרחבת בנין קיים, אבל לי נראה, שאם היה מדובר בהריסה ובנייה, לפי תמ''א 38, עיריה צריכה לבקש כתב שיפוי, הואיל והריסה ובנייה משמעה כמעט כמו הגשת תב''ע חדשה.
• השנייה - מי ייתן כתב השיפוי?
  הטלת הכתב על הדיירים של הבניין תסכל את הבנייה, ולכן נראה שיש לחייב היזם עצמו, שבדרך כלל בעניני הריסה ובנייה לפי התמ''א, מקבל 'כפל מבצעים', לפי התמ''א.
  כך שממילא, קיים לו הבסיס התכנוני לענין חיוב זה.
• השלישית - ואם היה מדובר בבקשה רגילה להיתר בנייה ולא לפי התמ''א?
  כאן לטעמי, בבקשות להיתרי בנייה מסויימים, יש בהחלט מקום לחייב מתן כתב שיפוי.
  בעיקר ראוי הדבר, כאשר מדובר בסכסוכי שכנים, בהן הועדה נקלעת לריב לא לה. אזכיר מקרה שבו הועדה חייבה בכתב שיפוי בשעה שהתירה בריכת שחייה (שעלולה לגרום לנזק לשכנים). לעיתים מקובל וראוי לבקש שיפוי כשמדובר בהיתר בנייה ייחודי, בסביבה קיימת, שיש בו לשנות את הבינוי בסביבה, וכיוצ''ב מקרים.

עת"מ 42884-02-14 הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה חיפה ואח' ניתן ב- 12.11.14 בבית המשפט המחוזי בחיפה בפני כב' השופט רון שפירא, סגן נשיא
עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדלן