דינו של מס על זכויות עתידות?

האם במקרה של מכירת זכויות בנייה עתידיות כאמור לפני אישור התכנית שבמסגרתה אושרו אותן זכויות עתידיות, החבות בהיטל השבחה בגין אישור התכנית תהא של המוכר או של הקונה?

האם ניתן לראות במי שרכש את אותן זכויות בנייה עתידיות טרם אישורן במסגרת התכנית המשביחה כ"בעל מקרקעין" לצורך חבות בהיטל השבחה על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה?

לסוגיה זו משמעות קריטית בין היתר כאשר הקונה זכאי לפטור מהיטל השבחה כאמור בסעיף 19 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בגין ניצולן של אותן זכויות עתידות לצרכיו).

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז ירושלים דנה במקרה של בית משותף, שליחידות בו הוצמדו זכויות הבנייה העתידיות. נעשתה תב''ע לתוספת זכויות. עוד לפני אישור התב''ע, מכר בעל ההצמדה את הזכות הזאת.

חודשים ספורים טרם שניתן תוקף לתכנית המשביחה, בחודשים יוני ויולי 2012, מכר הבעלים לחלק מרוכשי הדירות בבנין בשכונת רוממה בירושלים חלקים מזכויות הבנייה העתידיות שלה. הרוכשים טוענים כי בכך הועברו זכויות מקרקעין להם ואלה חייבים בחלק היחסי בתשלום היטל ההשבחה.

בהתאם לכך מבקשים רוכשי הדירות גם פטור מהיטל השבחה לדירת מגורים בהתאם להוראת סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965. החברה הקבלנית היא בעלת זכויות בחלק מתתי החלקות במקרקעין. בשיטה המכונה "שיטת הקולב" רכש המוכר את כלל זכויות הבנייה במקרקעין והצמידה אותן לתתי חלקות אלה. כך "הולבשו" הזכויות על אותו קולב. ערב אישור התכנית המשביחה, החל הבעלים למכור זכויות עתידיות מכוח התכנית המשביחה. במכר זה אין משום העברת בעלות לענין הוראות התוספת השלישית והבעלים המוכר הוא החייב במלוא היטל ההשבחה.

נשאלה השאלה על מי יוטל היטל ההשבחה?

הוועדה המקומית סברה כי המוכר חב במלוא היטל ההשבחה וכי הרוכשים ממנו את הדירות כלל לא היו בעלי זכויות במקרקעין במועד החיוב בהיטל ההשבחה (מועד כניסת התכנית לתוקף). לדידי הועדה המקומית הסכם מכר להעברת זכויות בנייה עתידיות אינו מהווה "עסקה במקרקעין" ואינו מעביר זכות קניינית כלשהי, אלא מדובר בהסכם ברובד ההתחחיבותי בלבד. לפיכך נטען כי אין לראות ברוכשי הדירות כ"בעלם" של המקרקעין החב בהיטל ההשבחה.

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז ירושלים קיבלה את עמדת הועדה המקומית וטענה, שהנישום שחייב בהיטל ההשבחה, הוא בעל ההצמדה עצמו, והוא האחראי בהיטל ההשבחה, ולא הקונים שרכשו את ההצמדה.

הוועדה קבעה כי "מבחינת תכלית גביית היטל ההשבחה, כמו גם מבחינת האמצעים הפרקטיים לגבייתו, מוטב כי החייב במקרה זה יוותר מי שמכר את זכויות הבנייה ונותר בעלי המקרקעין". לפיכך, נפסק כי "אין לראות במי שרכש זכות בנייה עתידית במקרקעין, ללא רכישת זכות אחרת במקרקעין וכאשר לא קיימות זכויות בנייה זמינות, כבעל המקרקעין לענין תשלום היטל השבחה".

לדעתי, הוועדה טעתה בפסיקתה זו מאחר שבעת המכירה עצמה, נמכרה האפשרות העתידית של זכויות הבנייה. עו"ד מזכיר כי בעת המכירה, התב''ע לא היתה תקפה עדיין. מכאן המסקנה היא: שה"קרקע" נמכרה לפני מעשה ההשבחה. ולכן, אומר עו"ד בסון, כלל ידוע הוא, שמכירה לפני אירוע השבחה, איננה מחייבת בתשלום היטל השבחה.
לדעתו של עו"ד בסון, הקובע הוא: מי היה בעל הקרקע בעת אישור האירוע המשביח (ובעניינו התב''ע המשביחה).

"למה הדבר דומה? לבעלים של קרקע חקלאית, המצוייה בהליכי הפשרה, והוא מוכר אותה לפני אישור התב''ע המפשירה והמשביחה. גם כאן, אין לו חיוב בהיטל השבחה, והחיוב מוטל על הקונה.

ובעניינו אגב, יש לכך משמעות גדולה. כי כאן הקונים היו דיירים בבית המשותף, שהגדילו את דירותיהם, והם טענו לפטור (לפי הילכת חמאיסי).

נראה שמדובר בפסיקה שבודאי "שתעלה כיתה" ותגיע גם לערכאות הערעור.

עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטין, בסון העוסק בנדל"ן