זכויות כבולות בידי הדיירים

מותר להשיג זכויות בניה אך אין זכות לבנות אותן

בכל הסכם מכר קבלני, הקבלן מנסה לשמר לעצמו את הזכות להצמיד חלקים מהבניין כהצמדה לפי ראות עיניו ולדירות שהוא חפץ. בדרך כלל חלקים אלו הינם גג הבניין או חצרות שמסביב לבניין וזכויות הבנייה העתידיות.

כל קבלן מנסה לשמר לעצמו את הזכות שבתום בניית הבניין יוכל להשיג זכויות בנייה נוספות על אלו הקיימות ולבנותן ללא הפרעה מצד רוכשי הדירות מטעמו.

חוק מכר דירות בעניין זה מורה באופן קפדני שבכדי להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמיד לדירה או דירות מסוימות יש לנקוט בלשון ספציפית וברורה שאינה משתמעת לשת י פנים.

חוק מכר דירות קובע בסעיף 6 כי "המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן , חייב לכלול בפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין".

הבעיה היא כי קבלנים רבים נכשלים בניסוח הסעיפים הקשורים להוצאת חלקים מהרכוש המשותף. יש לציין כי הניסוח צריך לקלוע לשני מישורים נפרדים. האחד, לגבי עצם הוצאת שטח או שטחים מסומים כגון גג או חצר או מחסן וכו' והשני, הינו לגבי זכויות בנייה עתידיות שיהיו בחלקה בעתיד. המדובר בשני מישורי התייחסות שדורשים ניסוח קפדני וברור.

לאחרונה בית המשפט העליון בפסק דין מקיף ניתח סוגיה זו עת דן בגורל גגות של מספר בניינים הרשומים כבית משותף בירושלים וכן גורל זכויות בנייה שווצרו כתוצאה משינוי תוכנית בניין עיר והוספת דירות במתחם. העניין נדון בפני הרכב של השופטים מ' נאור, ח' מלצר, א' שהם. במקרה זה החברה הקבלנית בנתה שישה בניינים בירושלים כשלכל שני בניינים יש גג משותף אחד. החברה במרבית הסכמי המכר עם רוכשי הדירות דאגה להכניס סעיף שלפיו: "למוכרת שמורה הזכות להצמיד חלקים מסוימים של הבית ליחידות דיור מסויימות לפי שיקול דעתה הבלעדי וכן שמורה למוכרת הזכות לבקש הגדלת אחוזי הבניה על המגרש והזכות להוסיף תוספת בנייה על המגרש ו/או הבניין, כפוף להשגת הרשיונות המתאימים לכך כדין, כל אלה מבלי שיהיה צורך בקבלת הסכמת הקונה לכך מראש הואיל והסכמתו לאלה ניתנת בחתימתו להלן מראש."

לאחר שנים רבות שהבניינים אוכלסו החברה הקבלנית החלה להגיש תכנית לשינויים להגדלת זכויות בנייה בחלקה כולה בכדי שתוכל לבנות על גגות הבניינים מספר רב של דירות. רוכשי הדירות המקוריים של הקבלן (קרי המערערים) התנגדו לפעולה זו של החברה (המשיבה) וטענו כי בעת המכירה של הדירות החברה הציגה מצג שלפיו גובה הבניינים לא ישתנה וכי בעת שרכשו את הדירות לא תמחרו את האפשרות שייבנו דירות נוספות. בנוסף התברר כי יש ממספר דירות שלגביהן, אין את הסעיף המאפשר לחברה להצמיד את הגג לזכויות החברה. כמו כן התברר כי הזכות של החברה בעניין זכויות בנייה וכו' לא עוגנה במסמכי הבית המשותף. בית המשפט העליון הגיע למסקנה כי לאור נסיבות המקרה ונוסח סעיפי ההסכם עם רוכשי הדירות, הגגות של שלוש המבנים יהיו רכוש משותף אך יחד עם זאת עומדת לרשות הקבלן הזכות להגיש תוכנית בניין עיר להגדיל את זכויות הבנייה בחלקה. יחד עם זאת הבנייה של הדירות החדשות תהיה רק בהסכמת כל בעלי הדירות בבניין. כלומר זהו "ביצוע בקירוב" הכי קרוב שניתן לייחס לאומד דעת הצדדים. אמנם זהו מצב שמכניס את הצדדים לסוג של "מאזן אימה", אך אין מנוס מכך לאור נסיבות תיק זה.

בית המשפט העליון קובע כי: "לא ניתנה הסכמתם של כל בעלי הדירות לוויתור על זכויות הבנייה לטובת החברה; לא ניתן ביטוי פומבי לוויתור האמור בתקנון הבית המשותף, בהסכם מיוחד, או בצו רישום הבית המשותף (ואף לא בחוזי החכירה שנחתמו מול המינהל); הוצאתו של הגג, מושא המחלוקת, מן הרכוש המשותף לא נעשתה על פי הוראות חוק המכר דירות, והכשל בעניין זה איננו כשל טכני גרידא, אלא פגם היורד לשורש העניין; ואף לא צוין בהסכמים (שעליהם חתמו, כאמור, רוב-רובם של הרוכשים, אך לא כולם) כי הגג יישאר רכושה הבלעדי של החברה וכי החברה תהיה רשאית לבנות עליו על פי רישיון בנייה חוקי."

פסק דין זה מבהיר חשיבות עליונה שיש לניסוח מדויק וקפדני של סעיפים מילוט בהסכמי מכר של קבלנים שבלעדיהם, למעשה הקבלן יהיה מנוע מלייחס לעצמו את הרכוש המשותף או את זכויות הבנייה.

ע"א 2139/12 שרה רוז ואח' נ' חברת ארזי הבירה.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.