מי ידון בסכסוך עם מתחזק

על כל בעל דירה להשתתף בהוצאות של תחזוקה של הרכוש המשותף ועניין זה מוסדר בחוק המקרקעין התשנ''ט -1969. יש להדגיש כי בית משותף יכול להיות בנין מגורים או בנין מסחרי ומשרדים. כללו של דבר כל סוג של מבנה שראוי לפצל אותו לתתי חלקות ראוי לרישום כבית משותף וככזה יירשם בפנקס בתים משותפים.

בשנים האחרונות, רווח המנהג ובמיוחד בבניינים חדשים, למנות חברה חיצונית כ- ''מתחזק'', וחברה זו היא שתנהל את ענייני תחזוקה של בית משותף. חידוש זה בא למעשה לסייע לבניינים מורכבים אשר קביעת נציגות שתנהל את הבניין הינה קשה מאד אצלם, שיוכלו למנות גורם חיצוני בשכר ובכך המתחזק יחליף את מה שמוכרת כנציגות.

עניין זה מוסדר בסעיף 71 לחוק המקרקעין הקובע כי:

"החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה.9

(בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה. כאמור בחוק זה.

החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם''.

אך החוק ומטרותיו לחוד והמציאות לחוד.

בבניינים כיום בין אלו שנרשמו כבית משותף ובין אלו שלא נרשמו כבית משותף, יש סכסוכים רבים בין בעלי דירות לבין אותה חברה הנקראת המתחזק.

לרוב סכסוכים אלו מתעוררים מהסיבה שקבלן או יזם שבונה את הבניין ואת הפרויקט, דואג לאנשים מטעמו ומקים חברה בשליטתו ובהסכמים עם הרוכשים למעשה כופה דעתו על הרוכשים בדבר זהות המתחזק. ומתעוררת השאלה מי הגורם שמוסמך לדון בסכסוך בין בעלי דירות לבין המתחזק? האם המפקח על בתים משותפים או שמא ערכאה שיפוטית אחרת.

שאלה זו מתעוררת לאור נוסח סעיף 72 לחוק המקרקעין הקובע כי:

"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח".

שאלה זו הוכרעה לאחרונה ע''י בית משפט העליון בפני הרכב השופטים י' עמית, צ' זילברטל, ד' ברק - ארז.

המבקשים/ המערערים, הינם, בעלי חנויות ועסקים בקניון ''לב כרמיאל''.

המשיבות הינן החברות שכל אחת בתורה שימשה ומשמשת כמתחזק של הקניון. הקניון לא נרשם עדיין כבית משותף ולכן חל על ניהולו התקנון המצוי.

המערערים הגישו תביעה בפני המפקח על בתים משותפים וביקשו לבטל את ההסכם עם המשיבה 2 שהיא המתחזק בזמנים הרלוונטיים לתביעה.

המפקח הורה על קיום אסיפת דיירים ובמסגרתה כל 72 בעלי הדירות (חנויות) הצביעו על הפסקת ההתקשרות עם המתחזק כנגד דעת המשיבות ואחד מבעלי הדירות. בהמשך נבחרה נציגות בית משותף ע''י הדיירים במטרה להחליף את המתחזק. המשיבות ערערו על פסק דין של המפקח לבית משפט המחוזי בנצרת ובית המשפט המחוזי קיבל את הערעור וקבע כי סמכויותיו של המפקח מוגבלות בהקשר הנוכחי לסכסוכים בדבר זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים לפי תקנון ומאחר ואין עדיין תקנון, לכן למפקח אין סמכות לדון בסוגיה. יודגש כי המשיבות העלו את רעיון חוסר סמכות עניינית רק בשלב הערעור למחוזי. ובכל אופן המחוזי קיבל את הטענה.

בעליון התבקשה רשות ערעור כאשר המדובר בערעור שני ויש לקבל רשות והרשות אומנם ניתנה, אך הערעור נדחה שלא מהסיבה שמחוזי קבע.

השופטת ברק- ארז שנתנה את פסק הדין העיקרי קבעה כי לא היה נכון לקבוע (כפי שמחוזי קבע) שמלכתחילה המפקח חסר סמכות בעניין דיון מול מתחזק . במקרה ספציפי הנדון כאן המפקח בעצם החלטתו שקבע כי מבחינת זהות הצדדים אין בפניו מתחזק, שמט את הקרקע מסמכות שלו לדון ולפסוק בנושא.

כי התנאי הבסיסי לסמכות המפקח הינו כי המפקח יקבע האם בפניו המתחזק כהגדרתו בחוק? ואם יקבע כך, אז קונה לעצמו סמכות.

לכן מחוזי טעה עת קבע כי מלכתחילה למפקח אין סמכות לפי החוק, אלא אם בתקנון נקבעה סמכות כזו בין הדיירים.

כלומר התוצאה האופרטיבית של פסק דין מחוזי נשארת על כנו אך מסיבה אחרת השונה מהסיבה שמחוזי קבע. עליון קובע כי גם אם בתקנון לא כתובה סמכות של המפקח, עדיין המפקח יכול לקנות סמכות ברגע שימלא שני תנאים של זהות צדדים שבפניו, כלומר: האם הצדדים שבפניו עונים להגדרה של בעל דירה ומתחזק. ללא קשר לתקנון ככל שקיים .

במקרה דנן, המפקח קבע שאין בפניו מתחזק, ובגלל סיבה זו המפקח למעשה לא קנה סמכות.

• רע''א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל ואח' נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע''מ.
• הכותב עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.