האוצר: רכישת דירות ע"י משקיעי חוץ - בשפל של כ-13 שנה

לפי נתונים שפרסם האוצר, תושבי חוץ רכשו ב-8 החודשים הראשונים של השנה 1,566 דירות - ירידה של כ-36% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד

יריד דירות / קרייג אריאב
יריד דירות / קרייג אריאב

שיא שלילי ברכישת דירות על ידי תושבי חוץ בישראל. לאחר שבחודשים האחרונים מעידים נתוני מינהל ההכנסות באוצר על ירידה בשיעור רכישת הדירות על ידי משקיעים, סקירה חדשה של אגף הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה היום (ג') מעידה כי גם היקף רכישת דירות על ידי תושבי חוץ בישראל רשמה ירידה משמעותית.

על פי הנתונים, בחודשים ינואר-אוגוסט 2016 נרכשו 1,566 דירות על ידי תושבי חוץ. בהשוואה לתקופות מקבילות מאז תחילת העשור הקודם, זוהי הרמה הנמוכה ביותר של רכישות תושבי חוץ מאז 2003. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, מדובר בירידה חדה של 36%.

באוצר מציינים כי הירידה בשיעור הרכישות על ידי תושבי חוץ בולטת במיוחד מתחילת שנת 2016. עוד מציינים באוצר כי היקף הרכישות של תושבי החוץ נמוך בחודשים האחרונים בצורה קיצונית כך שדומה לתקופת שפל אחרת בשנת 2002 שהושפעה מאירועי האינתיפאדה.

"הירידה החדה ברכישות תושבי חוץ מאז תחילת השנה, הביאה את משקלם בסך העסקאות בשמונת החודשים הראשונים של השנה לשיעור של 2%, גבוה ב-0.2% בלבד מרמת השפל שנרשמה בשנת 2002, שנה שעמדה בצל האינתיפאדה השנייה".

עוד מציינים באוצר כי לצד הירידה בהיקף הרכישות, גם מחירי הדירות שנרכשו רשמו ירידה, בעיקר בכל הנוגע לדירות יד שנייה. "ניתוח הממצאים מלמד כי ירידה זו מתרכזת בעיקר באזור נתניה, בו חל שינוי משמעותי בתמהיל הדירות הנרכשות על ידי תושבי החוץ בפלח השוק של דירות יד שנייה, לטובת דירות זולות משמעותית מאשר נהג לרכוש סגמנט זה של השוק בעבר", כך בסקירה.

עם זאת, הנתונים מעידים במקביל כי תושבי חוץ רכשו יותר דירות חדשות מקבלנים מאשר דירות יד שנייה. בעוד שבשנת 2008 רק כ-30% מרכישות תושבי החוץ התרכז בפלח השוק של הדירות החדשות, הלך ועלה שיעור זה עד ל-56% בחודשים ינואר-אוגוסט 2016. גם כאן, תופעה זו בולטת בפרט באזור נתניה.

בכל הנוגע למכירת דירות על ידי תושבי חוץ, נרשמה דווקא ירידה חדה בשיעור 35%, זאת בניגוד להתנהגות המשקיעים בישראל שדווקא האיצו על פי נתוני האוצר את מכירת הדירות. למעשה, בחודשים האחרונים נרשמה הרמה הנמוכה ביותר בפרמטר זה בשנים האחרונות. "בהנחה לפיה שיקולי הרכישה של תושבי החוץ, לפחות בחלקם הינם ממניעים ציוניים ולאו דווקא שיקולים פיננסיים, יש בכך כדי לחזק את ההשערה לפיה מכירות המשקיעים הישראלים והירידה במלאי הדירות המוחזקות בידיהם מרמזת על שינוי בציפיות שלהם לגבי רווח ההון הטמון בהמשך ההחזקה בנכס", כך סבורים באוצר.


על פי הפילוח הגיאוגרפי של פעילות תושבי החוץ בישראל, אזור ירושלים היה האזור שהוביל את הירידה ברכישת דירות על ידי סקטור זה בשמונת החודשים הראשונים של 2016. סך הדירות שרכשו תושבי החוץ באזור ירושלים עמד על 450 דירות בלבד, ירידה חדה של 41% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

מדובר בירידה משמעותית באזור בו התרכזו בעבר כשליש מרכישות תושבי החוץ בישראל. באוצר מסבירים כי ייתכן והירידה ברכישת הדירות באזור זה נובעת בחלקה מהתחדשות פיגועי הטרור באזור כמו גם מהחלטת הממשלה בסוף 2015, המאשרת לעיריית ירושלים לחייב בארנונה כפולה "דירות רפאים".

גם באזור תל אביב נרשמה ירידה בהיקף הדירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ בשמונת החודשים הראשונים של 2016. מדובר ב-297 דירות בלבד, ירידה של 36% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. נציין כי ירידה זו הינה בהמשך לירידות בשיעור שנתי ממוצע של 6% ברכישות תושבי החוץ באזור זה בשנתיים הקודמות.

אזור נוסף בו נרשם שינוי משמעותי בהיקף הרכישות של תושבי החוץ הוא אזור נתניה. באזור זה נרכשו בשמונת החודשים הראשונים של 2016 423 דירות. מדובר בירידה של 28%, אך באוצר מציינים כי באזור זה נרשמה הירידה המתונה ביותר. במקביל, יש לציין גם כי ירידה זו חלה לאחר גידול חריג, בשיעור של 78% ברכישות תושבי החוץ באזור זה בשנת 2015.

"סביר להניח שגידול זה ברכישות תושבי החוץ באזור נתניה, אשר מאופיין בשיעור גבוה יחסית של צרפתים, נבע לפחות בחלקו מגל פיגועי הטרור בצרפת באותה שנה. התפתחויות אלו ברכישות תושבי החוץ באזור נתניה בשנה וחצי האחרונות מביאות לכך שאזור זה הולך וסוגר את הפער בינו לבין ירושלים, בראש מפת ההעדפות של תושבי החוץ בישראל".

מעניין לציין כי בעוד מחירי הדירות שנרכשות על ידי משקיעים בירושלים ותל אביב גבוהות משמעותית מרמת המחירים בהן רוכש הציבור הישראלי דירות, דווקא בנתניה נראה שהפער הלך והצטמצם בתקופה האחרונה, במיוחד בפלח השוק של דירות יד שנייה. כך, מחירה הממוצע של דירה יד שנייה שנרכשה על ידי תושבי חוץ באזור זה באותה תקופה עמד על 1.8 מיליון שקל, מחיר הנמוך ב-19% בהשוואה למחירה הממוצע של דירה יד שנייה שרכשו תושבי החוץ בתקופה המקבילה אשתקד.

"ניתוח הממצאים מלמד כי ירידה חדה זו נובעת במידה רבה משינוי בתמהיל העסקאות, הבא לידי ביטוי בין היתר בעלייה בחלקה היחסי של העיר נתניה ברכישות אלו", כך מסבירים באוצר ומוסיפים כי "הירידה החדה ברמות המחירים של דירות יד שנייה שרכשו תושבי החוץ באזור זה ב-2016 הביאה לצמצום משמעותי של פערי המחיר בין הדירות הנרכשות על ידם לבין רכישות הישראלים באזור, בפרט בעיר נתניה עצמה".

כך, מרמה של פער של כ-30% במחיר דירה שרכשו תושבי חוץ בעבר לעומת מחיר דירה שרכשו ישראלים הפער ירד לכ-7% בלבד. "במובן זה, תושבי החוץ והישראלים "מתחרים" על אותן דירות יד שנייה בעיר זו". 

רכישת דירות ע"י תושבי חוץ
 רכישת דירות ע"י תושבי חוץ
רכישות תושבי חוץ
 רכישות תושבי חוץ


רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988