נתוני חברות הנדל"ן מגלים: ההאטה במכירת דירות החריפה בחודשי הקיץ

עונת הדוחות לרבעון השני של 2026 מתקרבת לסיומה ודוחות חברות הבנייה למגורים מתחילים לצייר תמונה של התאוששות במכירות. על פניו, בחלק מהחברות נרשמה עלייה בקצב העסקאות, אך עולה השאלה האם מדובר בשינוי מגמה של ממש או בהתאוששות נקודתית.

● מרוויחים 60 אלף שקל בחודש וביטלו רכישת דירה "מסיבות כלכליות"
● עובדים פלסטינים יצאו, תאילנדים נכנסו: "15 אנשים ישנים בשתי מיטות"
● כמעט בשיא: המשכנתא הממוצעת של הישראלים ממשיכה לטפס

הנתון המעניין אינו מסתכם במספר הדירות שנמכרו עד סוף יוני: חלק מהחברות מפרטות גם את המכירות שביצעו מסוף הרבעון ועד למועד פרסום הדוחות, מה שמאפשר לבחון אם השיפור נמשך ברבעון השלישי.

מה מספרים הנתונים?

נתחיל קצת במספרים. סקירת ענף הנדל"ן של האוצר לחודש יוני מצביעה על התאוששות מסוימת בפעילות בשוק הדירות החדשות בחודשים האחרונים. כך, ביוני לבדו, נרשמו 3,672 עסקאות - עלייה של כ־28% ביחס לחודשים שקדמו להם (ינואר־אפריל) וברבעון השני נמכרו 9,670 דירות חדשות. במקביל, הבנייה ממשיכה בקצב גבוה: בין אפריל 2025 למרץ 2026 ניתנו היתרי בנייה לכ־82.5 אלף דירות, שיא חדש, כ־76.5 אלף דירות החלו להיבנות, וגמר הבנייה עלה בכמעט 16%.

כדי לבחון אם השיפור בנתוני המאקרו מחלחל גם לשטח, בדקנו את התוצאות של חברות הבנייה למגורים הציבוריות הגדולות (שווי שוק מעל 2 מיליארד שקל) שכבר פרסמו את דוחות הרבעון השני. נציין כי התמקדנו בחברות שדיווחו גם על מספר הדירות שמכרו מסוף יוני ועד לפרסום הדוח וכי הדוחות פורסמו במועדים שונים, כך שהתקופה שלאחר תום המחצית אינה אחידה. בנוסף, נזכיר כי חודש יולי כלל השנה את כל תקופת בין המצרים, שבה חלק מהציבור נוהג להימנע מרכישות משמעותיות.

אז מה מספרים הנתונים? תדהר מכרה 279 דירות ברבעון השני, אך לאחר סיום הרבעון ועד תקופת פרסום הדוח (כ־55 ימים) מכרה 11 דירות בלבד. מדובר בפער משמעותי במיוחד בין הפעילות ברבעון לבין זו שנרשמה לאחריו, וזאת אף שמכירות החברה במחצית הראשונה זינקו בכ־81% לעומת התקופה המקבילה.

גם י.ח. דמרי רשמה האטה בתקופה שלאחר הרבעון. החברה מכרה 237 דירות ברבעון השני, שחלק ניכר מהן במסגרת תוכנית המחיר למשתכן, אך ב־48 הימים דיווחה כי שיווקה 89 דירות באמצעות הסכמי מכר ובקשות רכישה. במקביל, קבוצת אקרו מכרה 42 יחידות דיור במהלך הרבעון השני, ולאחר תקופת הדוח מכרה עוד 46 יחידות דיור, אך מתוכן 24 הן בקשות רכישה שטרם הבשילו לחוזה מחייב.

גם אפריקה מגורים מכרה 71 דירות ברבעון השני, ולאחריו מכרה 57 דירות בתוך 50 ימים בלבד. אולם, בדומה לאקרו, הדירות שנמכרו לאחר פרסום הדוח כוללות חוזי מכר וגם בקשות רכישה.

פרשקובסקי הציגה תמונה יציבה יותר במכירות לאחר הרבעון. עם זאת, פעילות העסקאות ברבעון השני הייתה נמוכה: החברה מכרה 26 דירות ברבעון, לעומת 19 דירות ב־48 הימים הבאים. באזורים נשמר קצב מכירות דומה גם לאחר תום הרבעון: החברה מכרה 55 דירות ברבעון השני ועוד 42 דירות ב־51 הימים שלאחריו.

גם אשטרום מגורים ושיכון ובינוי פרסמו נתוני מכירות בדוחותיהן, אך לא פירטו את מספר הדירות שנמכרו בתקופה שלאחר מועד הדוח. אשטרום מגורים מכרה 52 דירות ברבעון השני, לעומת 63 דירות בתקופה המקבילה אשתקד, ואילו שיכון ובינוי מכרה 44 דירות ברבעון השני, לעומת 74 דירות בתקופה המקבילה.

ומה קורה בחברות הקטנות יותר? קרדן נדל"ן למשל מכרה 144 דירות ברבעון השני ועוד 12 דירות בתקופה שלאחר מועד הדוח, בעוד רוטשטיין מכרה 46 דירות במהלך הרבעון ו־20 דירות נוספות בתקופה שלאחריו.

"שינוי? רק ב־2027"

זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן ב־IBI בית השקעות, מסביר כי נתוני מכירות הדירות ברבעון השני נראים טובים במבט ראשון ביחס לתקופה, ואף מצביעים על עלייה בהשוואה לרבעון הקודם. אולם, כשנכנסים לעומק הנתונים - התמונה מורכבת יותר. "כשמסתכלים על הנתונים אחרי תאריך הדוח, רואים דווקא שיש חזרה אחורה לנתונים החלשים יותר מהרבעון הראשון", הוא אומר. עוד סבור עין אלי כי בעקבות נתוני המכירות של החברות לאחר תאריך הדוח, אנו לא עומדים בפני שינוי מגמה.

רז דומב, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון, מצטרף לדבריו: "על פניו, כשמשווים את נתוני המכירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה למחצית הראשונה של 2025, רואים צמיחה יפה של כ־9%. עם זאת, צריך לזכור שההשוואה היא לתקופה שבה כבר הייתה דעיכה במכירות". לדבריו, כשמשווים את הנתונים לתקופה חזקה יותר, כמו המחצית הראשונה של 2024, התמונה נראית אחרת: "אז הייתה גאות במבצעי הקבלן והשנה נרשמה ירידה של 21% בהיקף העסקאות ביחס ל־2024". לכן, לדבריו, קשה להסתכל על ההשוואה לשנה שעברה ולקבוע כי השוק נמצא במצב טוב משמעותית.

דומב מוסיף כי גם נתוני המחצית הראשונה דורשים בחינה של תמהיל העסקאות. לדבריו, מתוך כ־17-18 אלף הדירות שנמכרו במחצית הראשונה של השנה, כ־30% היו בעסקאות בסבסוד ממשלתי, כך שהיקף העסקאות אינו משקף בהכרח ביקושים בשוק החופשי. "אנחנו עדיין בתקופה שקשה ליזמים למכור", הוא אומר. לדבריו, לאחר עליית הריבית ב־2023 השוק הפך מאתגר יותר, מבצעי 20/80 סייעו לעודד את המכירות ב־2024, אך בשנתיים שלאחר מכן "הרבה אוויר יצא מהשוק", לצד עלייה בביטולים.

במבט קדימה, דומב מציין כי "יש סיכוי שאולי נראה הורדת ריבית בשבוע הבא. הפחתה של רבע אחוז תעזור ליזמים מהצד של הוצאות המימון וגם יעודד ביקוש לקחת משכנתא". עם זאת, לדבריו עדיין קשה להעריך מתי תתרחש תפנית. גם מערכת הבחירות, אומר דומב, עשויה להשפיע על התנהגות הרוכשים, כך שלהערכתו, שינוי מגמה מהותי עשוי להגיע רק ב־2027.

דבריו מתיישבים גם עם מה שאמר סמנכ"ל ומבעלי השליטה באשטרום, אורן נוסבאום, בשיחה עם משקיעים. "אנחנו צופים שלקראת סוף שנה הזאת, תחילת שנה הבאה, נראה יציאה משמעותית מהקיפאון שהיינו בו והמשך צמיחה משמעותית של הביקושים", הוא אמר. "בעקבות המשך הורדות הריבית ולאחר הבחירות, אנחנו מאמינים שהמדינה תצא לדרך חדשה מבחינת ההתייצבות הפוליטית ונרוץ קדימה".

נוסבאם הדגיש כי "למרות שהמשכנו והגדלנו את היקפי ההכנסות, הרווח הצטמצם בגלל שעלויות הבנייה עלו וגדלו בשנים האחרונות, ולעומת זאת מחירי המכירה לא עלו כמו בעבר".

מה יקרה בדוחות הבאים?

בשבוע הקרוב צפויות להתפרסם אינדיקציות נוספות שיסייעו להשלים את התמונה לגבי מצב המכירות בשוק. אאורה, למשל, תפרסם את דוחותיה ביום שישי ויהיה מעניין לראות כיצד השפיע המבצע שהשיקה לבעלי מועדון חבר על המכירות אחרי הרבעון, שבמסגרתו הוצעו הנחות בשיעור דו־ספרתי על מספר פרויקטים של החברה.

אאורה סיפקה כבר בתחילת יולי הצצה למכירות במחצית הראשונה של 2026, כשדיווחה על 291 דירות שנמכרו במחצית הראשונה של השנה. יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה בחברה, התייחס אז לנתונים: "המכירות דומות למחצית הקודמת למרות ששליש מהתקופה המדינה הייתה במלחמה. זה הישג בעיני. לחברה יש כוונה לעמוד ביעדים שהשיגה, תמיד במחצית השנייה נפתחים פרויקטים חדשים".

גם דוחות חג'ג' צפויים לרכז עניין, לאחר שהחברה יצאה במבצע שמציע לרוכשים תנאי מימון מקלים במיוחד, ובהם הון עצמי נמוך במועד החתימה ושכר דירה מובטח עד לקבלת המפתח בפרויקט שלה בתל אביב. בנוסף, צפויים להתפרסם דוחות ישראל קנדה, שיספקו אינדיקציה נוספת לקצב המכירות אצל אחת מחברות המגורים הגדולות.