האוצר: ירידה של 9% בעסקאות בשוק הדיור בפברואר

סך העסקאות בפברואר השנה: 8,800 דירות ■ בניכוי "מחיר למשתכן" נמכרו בפברואר 1,800 דירות חדשות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוגוסט 2014

למכירה ולהשכרה / צילום: תמר מצפי
למכירה ולהשכרה / צילום: תמר מצפי

ענף הנדל"ן ממשיך במגמת ההתקררות כאשר נתוני הכלכלן הראשי באוצר שפורסמו היום (א') מעידים על ירידה בהיקף העסקאות בשיעור של 9% בחודש פברואר 2017 לעומת החודש שקדם לו. סך העסקאות שנעשו בחודש הנסקר עמד על 8,800 בלבד ובאוצר מציינים כי רמה נמוכה כזו של עסקאות נרשמה רק בחודשים בהם התמעטו ימי העבודה בשל חגי תשרי מאז אוגוסט 2015. במקביל, מספר העסקאות בפברואר מעיד גם על ירידה בהיקף העסקאות בחודש זה גם בהשוואה לחודש המקביל בשנה שעברה, ירידה בשיעור 7%. נתונים ראשוניים אודות חודש מארס 2017 מעידים גם הם על רמה נמוכה של עסקאות.

עוד על פי הסקירה, נמשכת הירידה ברכישת דירות חדשות, כאשר בחודש פברואר נמכרו רק 1,900 דירות, ירידה בשיעור 16% בהשוואה לחודש הקודם וצניחה של לא פחות מ-33%. על פי נתוני האוצר, בניכוי הדירות החדשות שנמכרו על ידי קבלנים אך שייכות לתוכנית מחיר למשתכן, מדובר בשיעור עסקאות נמוך עוד יותר המעיד על פחות מ-1,800 עסקאות בלבד בחודש פברואר - הרמה הנמוכה ביותר מאז אוגוסט 2014, חודש בו מיעוט העסקאות נגרם בשל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד. באוצר מציינים כי הירידה בעסקאות נובעת מהירידה ברכישת דירות חדשות מקבלנים אך גם מירידה שנרשמה בעסקאות בשוק היד שנייה, ירידה בשיעור של כ-7%.

אם נחזור לדירות החדשות, בסקירה מציינים באוצר כי הירידה במכירת דירות חדשות הקיפה את כל האזורים אולם הייתה בולטת במיוחד באזורי רחובות והמרכז. כך, באוצר מציינים כי באזור רחובות (ערי השפלה) נמכרו בחודש פברואר רק 212 דירות חדשות, 50% פחות מנתוני פברואר 2016. כמו בסקירות הקודמות גם הפעם משייכים את הירידה להמתנה של מחוסרי הדירה לדירות המוזלות של מחיר למשתכן: "ניתוח הממצאים מלמד על ירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה, סביר להניח על רקע ההמתנה להמשך המכירות המתוכננות במסגרת "מחיר למשתכן" במספר ישובים באזור זה, בפרט בראשון-לציון".

כאמור, ירידה משמעותית נרשמה גם באזור המרכז, שם נמכרו 260 דירות חדשות בפברואר - ירידה בשיעור 44%. באזור זה מסבירים באוצר את הירידה גם בהיעדר רכישות על ידי משקיעים: "ניתוח הממצאים מלמד כי באזור זה, מעבר לירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים, נרשמה בפברואר האחרון רמת שפל ברכישת דירות חדשות על ידי משקיעים, כאשר אלה הסתכמו ב-37 דירות בלבד. בולטת במיוחד ירידה חדה ברכישות אלה בראש העין וברמת-גן".

גם רוכשי דירה ראשונה רכשו פחות דירות. על פי הנתונים, במהלך פברואר ירד שיעור רוכשי דירה ראשונה בכ-10%. ירידה זו נרשמה בכל האזורים למעט אזור ירושלים ואזור נצרת ובאוצר מציינים שהסיבה היא שבאזורים אלה נמכרו דירות מחיר למשתכן בתקופה זו. על פי הסקירה באזור ירושלים, בו נמכרו כ-80 דירות במסגרת "מחיר למשתכן", עמד מחירה הממוצע של דירה על 1.6 מיליון שקל. "מניתוח רמות השכר של הרוכשים נמצא כי השכר הממוצע למשק בית עומד על 12.3 אלף שקל ברוטו, לחודש, והשכר החציוני על 9.8 אלף שקל. יש לציין כי רמות שכר אלה נמוכות בהשוואה למכרזים אחרים שנסגרו במסגרת תוכנית זו, כאשר ההסבר העיקרי לכך נעוץ בשיעור גבוה יחסית של אוכלוסייה חרדית. יש לציין כי חמישית מההורים של רוכשים אלה אין בבעלותם דירה".

עוד על פי ניתוח כלכלני האוצר לגבי פרויקט מחיר למשתכן בירושלים, כ-40% מהרוכשים בפרויקט זה הינם תושבי מחוז ירושלים (מרביתם תושבי העיר עצמה), 13% נוספים מתגוררים בישובים בעלי צביון דתי באזור יו"ש, בנוסף, כשליש מהרוכשים שהינם תושבי המרכז מתגוררים בבני-ברק.

המשקיעים ממשיכים לסגת

בכל הקשור למשקיעי הנדל"ן, נתוני חודש פברואר מעידים על המשך רמה נמוכה של משקיעים בשוק. כך, על פי הנתונים שיעור המשקיעים עומד על כ-16% בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז יולי 2015, אז נרשם שפל בשיעור המשקיעים בשל העלאת מס הרכישה למשקיעים חודש לפני כן. על פי הנתונים, בפברואר רכשו משקיעים 1,500 דירות, 15% פחות ממספר העסקאות בחודש שעבר ו-30% פחות מנתוני פברואר 2016. גם כאן נראה שהירידה ברכישות המשקיעים משפיעה בעיקר על רכישת דירות חדשות כאשר בפברואר רכשו המשקיעים 293 דירות חדשות, ירידה בשיעור 25% מהחודש שעבר וירידה בשיעור 50% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. במקביל, גם בשוק היד שנייה נרשמה ירידה במספר הדירות שרכשו משקיעים בפברואר, ירידה בשיעור 9% בהשוואה לחודש שעבר וירידה בשיעור 12% מהחודש המקביל אשתקד. עוד סבורים באוצר כי הירידה ברכישת המשקיעים אינה נובעת ככל הנראה מהמס החדש על בעלי דירה שלישית אם כי מסיבות אחרות.

עם זאת, למרות שבמשרד האוצר קיוו לראות המשך עלייה במספר הדירות שמוכרים משקיעים, על פי נתוני פברואר, מגמה זו נעצרה כאשר בחודש זה נמכרו 2,300 דירות, 10% פחות ממספר הדירות שמכרו משקיעים בחודש שעבר.

באותו הזמן, מתוך המשקיעים שבחרו למכור את הדירה שבבעלותם, באוצר מציינים שכחמישית הם משקיעים מרובי נכסים שבמקביל למכירה הגישו בקשה לקבל את המענק שמגיע להם, מענק שמקזז את החבות במס השבח עד 85 אלף שקל. חישוב גובה ההשבחה והמענק המבוקש מוביל את כלכלני האוצר למסקנה כי מס דירה שלישית משפיע על השיקולים של המשקיעים במכירה: "גובה המס הממוצע בו התחייבו מבקשי המענק עמד על 42.7 אלף שקל והמס החציוני עמד על 36 אלף שקל. ערכים אלה גבוהים ב-25% ו-60% מהערכים המקבילים בקרב כלל המשקיעים שמכרו דירות בחודשים ינואר-פברואר 2017. לפיכך, יתכן ומתן המענק היווה תמריץ עבור אותם "מרובי נכסים" למכור את דירתם".

במקביל, באוצר מנסים גם שוב לבחון האם בעלי הדירות המרובות הם גם מבוססים יותר וזאת על ידי בחינת שכרם: "השכר הממוצע למשק בית של מרובי נכסים שביקשו מענק בגין מס השבח שהתחייבו בו בעת מכירת הדירה עומד על 32.8 אלף שקל (ברוטו לחודש) והשכר החציוני על 23.4 אלף שקל. בניכוי משקי בית בהם בני הזוג פנסיונרים (מהווים 13% ממבקשי המענק) מגיע השכר הממוצע ל-40 אלף שקל והשכר החציוני ל-28 אלף שקל. רמות שכר אלה גבוהות משמעותית מאשר בקרב כלל משקי הבית באוכלוסייה, אם כי יש לציין כי פערי השכר נובעים בחלקם מהרכב גילאים שונה". עוד מציינים באוצר כי הנתונים המתוארים כוללים הכנסה מעבודה בלבד כאשר יש להוסיף לכך עוד הכנסה משכר דירה שעל פי הנתונים עמדה על 13 אלף שקל בממוצע בקרב 35% ממשקי הבית האמורים.

נציין כי בסקירה של האוצר מצוין נתון מעניין נוסף והוא מספר הדירות שנרכשו בפועל על ידי זכאי מחיר למשתכן מאז החלה התוכנית. כך, מהנתונים עולה כי עד היום נמכרו לזכאים 3,200 דירות מוזלות בלבד, זאת מתוך היצע של כ-30 אלף דירות שכבר נרכשו על ידי קבלנים במכרזים השונים. במשרד האוצר מבטיחים שמספר הדירות שימכרו לזכאים יעלה והדבר גם מקבל ביטוי בסקירה כאשר נכתב: "בחודשים הקרובים צפויה האצה במכירות אלה". 

משקיעים - רכישות נטו
 משקיעים - רכישות נטו

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988