קבלנים הורידו רגל מהגז: 14% ירידה בהתחלות הבנייה ב-2017

ירידה נרשמה גם בהיקפי הבנייה הפעילה בישראל וגם בגמר הבנייה ברמה הרבעונית ■ נתונים אלה מעידים כי הירידה המתמשכת במכירת הדירות במהלך 2017 מובילה גם לחישוב מסלול מחדש מצד הקבלנים, שהתחילו לבנות פחות ■ פרשנות: הגרלות במקום דירות

נדל"ן (צילום: רויטרס)
נדל"ן (צילום: רויטרס)

ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה בשנת 2017 לעומת שנת 2016, וירידה גם ברמה הרבעונית, בין הרבעון הרביעי של 2017 לרבעון שקדם לו - כך עולה מנתוני התחלות הבנייה שפורסמו היום (ג') על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

עוד על-פי הנתונים, ירידה נרשמה גם בהיקפי הבנייה הפעילה בישראל וגם בגמר הבנייה (דירות שבנייתן הסתיימה) ברמה הרבעונית. נתונים אלה מעידים כי הירידה המתמשכת במכירת הדירות במהלך 2017 מובילה גם לחישוב מסלול מחדש מצד הקבלנים, שהתחילו לבנות פחות.

על-פי הנתונים, ברבעון הרביעי של 2017 החלו להיבנות בישראל 10,190 דירות חדשות בלבד - הנתון הנמוך ביותר מאז הרבעון השלישי של 2012 (אז החלו להיבנות 8,739 דירות חדשות). בהשוואה לרבעון הקודם (רבעון שלישי של 2017), אז החלו להיבנות 10,939 דירות חדשות, מדובר בירידה בשיעור של כ-6.8%; ובהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אז החלו להיבנות 13,829 דירות חדשות, מדובר הירידה משמעותית יותר בשיעור כ-26.3%.

ברמה השנתית, הנתונים מעידים כי בשנת 2017 כולה החלו להיבנות 46,320 דירות חדשות, זאת לעומת 53,950 דירות חדשות שהחלו להיבנות בשנת 2016. מדובר בירידה בשיעור כ-14% בשנה.

נציין כי על-פי נתוני התחלות הבנייה בשנים האחרונות, המגמה היא כלפי מעלה. מרמה של כ-40 אלף יחידות דיור שהחלו להיבנות בשנת 2010, ב-2013 עמד נתון זה על כ-47.7 אלף יחידות דיור' ובשנת 2016 על כ-54 אלף יחידות דיור שבנייתן החלה.

אולם גם עם העלייה בנתונים, היעד שהציבה לעצמה הממשלה בתחום זה עדיין נראה כמעט בלתי אפשרי. מדובר ביעד של כ-60 אלף התחלות בנייה בשנה, נתון שעל-פי הנתונים שפורסמו היום רק מתרחק. נוסיף לזאת את הנתון הנמוך שפורסם היום, התחלות בנייה של כ-46.3 אלף דירות, ונראה שהפער הנדרש כדי לעמוד ביעד גדול מהתחלות בנייה של רבעון שלם.

ירידה חדה במחוז ירושלים

גם ברמת המחוזות אפשר לראות ירידות משמעותית בין 2017 ל-2016 בכל הקשור להתחלות הבנייה, שהבולטת בהן במחוז ירושלים. כך, במחוז ירושלים נרשמה ירידה שנתית בהתחלות הבנייה בשיעור של כ-24%. במחוז הצפון נרשמה ירידה שנתית בשיעור 18.4%, במחוז חיפה ירידה שנתית בשיעור 13.8%, במחוז המרכז ירידה שנתית בשיעור 13.5%, במחוז הדרום ירידה שנתית בשיעור 10.9%, וביהודה ושומרון ירידה משמעותית בשיעור 47.1%.

נציין כי המחוז היחידי בו נרשמה עלייה בהתחלות הבנייה בין 2016 ל-2017 הוא מחוז תל-אביב, עלייה בשיעור שנתי של 6.7%. בנקודה זו מעניין לציין כי הירידה המשמעותית בהתחלות הבנייה בירושלים מתחברת לנתון אחר בו בלט מחוז זה. במדד מחירי הדיור המחוזי שפורסם ביום חמישי האחרון, מחוז ירושלים רשם את הירידה החדה ביותר גם במחיר דירה ממוצעת בשיעור 3.1%, לאחר חודשיים קודמים של ירידות (4% ו-1.1%). לא מן הנמנע כי התקררות שוק הנדל"ן במחוז זה, כפי שהיא באה לידי ביטוי בירידות המחיר המדד המחוזי, משתקפות כעת גם בפעילות הקבלנים באזור זה והובילה לצניחה החדה בהתחלות הבנייה במחוז זה.

כאמור, במקביל לירידה בהתחלות הבנייה, ירידה נרשמה גם בנתוני גמר הבנייה ונתוני הבנייה הפעילה. נתוני גמר הבנייה (שעל-פי הלמ"ס מדובר בבניינים שמאוכלסים ברמה של כ-50%) מעידים כי ברבעון האחרון של 2017 הסתיימה בנייתן של 10,872 דירות, לעומת 12,379 דירות ברבעון הקודם. מדובר בירידה בשיעור של כ-12.1% ברבעון. עם זאת, בהשוואה שנתית נראה כי היקפי גמר הבנייה דווקא רשמו עלייה מ-46,070 בשנת 2016 ל-47,449 בשנת 2017.

בכל הקשור לבנייה הפעילה, דירות שנמצאות בתהליכי בנייה נכון לפרסום נתוני הלמ"ס כעת, גם כאן נרשמה ירידה. ברבעון הרביעי של 2017 עומד נתון זה על כ-112.9 אלף יחידות דיור, לעומת 113.7 אלף יחידות דיור ברבעון הקודם וכ-115.2 ברבעון שקדם לו.

הנתונים עוד צפויים להשתנות, אבל ספק אם ידביקו את הפער

כמו בכל דיווח של הלמ"ס אודות התחלות הבנייה, גם הפעם מדובר הנתונים ארעיים, כלומר כאלה שיכולים עוד להשתנות בהמשך הדרך. הסיבה היא שמבט לאחור על כל דיווחי התחלות הבנייה בשנים האחרונות מעלה עדכון משמעותי בנתונים בדיעבד. כלומר, הנתונים ה"טריים" ביותר עוד עשויים להתעדכן בהמשך.

נזכיר כי במחקר שפורסם לפני כשנה על-ידי בנק ישראל נטען כי נתוני התחלות הבנייה מפורסמים בתחילה עם מספר נמוך יותר בכ-10% בממוצע, כאשר לאחר מספר חודשים מעודכן הנתון כלפי מעלה. כך, נכון לעכשיו נראה כי התחלות הבנייה רשמו ירידה לא מבוטלת, אבל בשביל לקבוע האם מדובר בירידה אמיתית או עד כמה היא עמוקה, יש להמתין עוד מספר חודשים.

חיזוק לדבר ניתן לראות בנתוני הרבעון הראשון של השנה, שעם פרסומם העידו על ירידה, אולם עם עדכונם, רבעון אחד מאוחר יותר כבר סיפרו סיפור אחר, וסיפור שלישי בזה שאחריו. על-פי הנתונים שפורסמו ביוני האחרון, ברבעון הראשון של 2017 החלו להיבנות בישראל 12,188 דירות חדשות. עם עדכון הנתונים, עת פרסום נתוני הרבעון השני, העידו נתוני הלמ"ס כי המספר השתנה ל-13,263 דירות חדשות שהחלו להיבנות ברבעון הראשון, וכשפורסמו נתוני הרבעון השלישי - התחלות הבנייה של הרבעון הראשון כבר צמחו ל-13,853 יחידות דיור. כלומר, עלייה לא מבוטלת בשיעור של כ-13.6% מהדיווח הראשוני ועד העדכון שהתקבל חצי שנה אחרי. אבל עם כל הזהירות המתבקשת, במקרה של הנתונים שפורסמו היום, קשה יהיה לראות מצב בו הירידה המשמעותית השנתית תתעדכן כלפי מעלה ותהפוך לעלייה.

גם בלמ"ס מודעים לנושא ואף מציינים זאת במסגרת הפרסום ומסבירים את הסיבה: " הנתונים המפורסמים בהודעה זו מופקים משילוב של הנתונים המתקבלים ממשרד הבינוי והשיכון בעבור הבנייה שבפיקוחו, ושל נתונים שנאספים ומעובדים על-ידי הלמ"ס בעבור יתרת הבנייה במשק. יש לציין כי הנתונים חשופים לעדכונים.

"האומדן השנתי הראשון של התחלות הבנייה הוא נתון ארעי בלבד, שעל-פי ניסיון העבר עשוי להתעדכן. העדכון נובע בדרך-כלל מדיווח המתקבל בפיגור, שבחלקו קשה להעריך אותו מראש (כגון התחלות הבנייה המתרחשות לפני תאריך מתן היתר הבנייה). ניתן היה לפרסם את נתוני התחלות בנייה בעיתוי מאוחר יותר, ובכך לצמצם את עדכון הנתונים, אבל בשל החשיבות שמייחסת הלמ"ס לפרסום נתונים שוטפים וזמינים בנושא זה שעומד במרכז ההתעניינות הציבורית, ישמר לוח הזמנים הקיים (כלומר כחודשיים וחצי מתום התקופה הנסקרת)".

התחלות בנייה בהתחדשות עירונית

נתוני התחלות הבנייה מתייחסים גם להתחלות הבנייה בפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית. כך, בשנת 2017, כתוצאה מהריסה והקמת בניין חדש (פינוי-בינוי וגם תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש), הוחל בבנייתן של 5,360 דירות, ירידה של כ-4% לעומת שנת 2016. מתוך הדירות שהוחל בבנייתן, כתוצאה מהריסה והקמת בניין חדש, כ-3,210 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38), ירידה של כ-11% בהשוואה לשנת 2016.

נציין כי מדובר בנתון מעניין שמעיד כי מסלול ההריסה ובנייה בתמ"א 38 עדיין מתקשה להתרומם אחרי אי-הוודאות והשינויים שנעשו בדרך חישוב הזכויות במסגרת תיקון 3א' לתמ"א 38. במקביל, נתונים אלה גם מעידים כי גם בפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי המימוש הפועל של התוכניות עדיין איטי, והתחלות הבנייה במסגרת פרויקטים אלה עדיין נמוכות.

במקביל, בעוד במסלול ההריסה והבנייה בתמ"א 38 ניכרת ירידה במספר התחלות הבנייה השנתית, במסלול המקביל של חיזוק בניינים ותוספת קומות על בניין קיים ניכרת עלייה בהתחלות הבנייה. כך, בשנת 2017 הוחל בבנייתן של כ-2,290 דירות במסלול זה, עלייה משמעותית של כ-38% לעומת התחלות הבנייה במסלול זה בשנת בשנת 2016.

נתון זה מעיד כי תמ"א 38 במסלול תוספת הבנייה, המסלול המקורי של תמ"א 38, ממשיך לתפוס תאוצה, וזאת בעיקר בשל העובדה כי דרך חישוב הזכויות ופעילות הרשות המקומית בכל הנוגע למסלול זה כבר התקבעה ולא סבלה משינויים תקופים כמו במסלול המקביל של הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38.

גם הנתונים אודות יישום ההתחדשות העירונית במחוזות השונים ממשיכים להעיד כי מדובר בפעילות שמתמקדת בעיקר במרכז הארץ. כך, מתוך הדירות שהחלו להיבנות במסלול הריסה ובנייה, כ-56% נבנו במחוז תל-אביב, כ-20% וכ-15% במחוזות המרכז וחיפה, בהתאמה. מתוך הדירות שהחלו להיבנות במסלול חיזוק הבניין ותוספת הקומות בתמ"א 38, כ-32% נבנו במחוז תל-אביב, וכ-22% במחוז המרכז.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988