איך קפץ שווי קרקע בכמעט חצי מיליארד שקל בתוך שנה וחצי

השומה שהעמיד השמאי הממשלתי ל"פארק החורשות" תוקנה מ-298 מיליון שקל ל-723 מיליון שקל לאחר שרמ"י, שאמורה ליהנות מכ-51% משווי הקרקע, עיכבה את האישור • המהלך מביא לשיא חדש את היחסים המתוחים בין שני הגופים

פארק החורשות / צילום: איל יצהר
פארק החורשות / צילום: איל יצהר

עד כמה ניתן לסמוך על שומות מקרקעין שנקבעות? הסיפור הבא, שעוסק באחת הקרקעות החמות היום של תל-אביב ימחיש עד כמה רב המרחק בין הקביעה הראשונית לסופית, וימחיש את היחס הסקפטי ואפילו החשדני כלפי השומות הנקבעות. הוא מגולל גם עוד נקודה במערכת היחסית המתוחים בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבין אגף השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, המספק לרמ"י את השומות. רמ"י, כפי שפורסם לראשונה ב"גלובס", שואפת לאוטונומיה בתחום שומות המקרקעין, ולפחות בשלב השומה הראשונה.

מדובר במתחם המכונה "פארק החורשות" בתל-אביב, 28 דונם ברחוב הרצל פינת התחיה, מול בית הספר לטבע באבו כביר על גבול יפו. למתחם תוכנית מאושרת מתחילת 2015 (תא/4000) לבניית 730 דירות ועוד שטחי מסחר, ולדברי יזמים שבחנו את נתוני העסקה, מדובר על מכירות במתחם בהיקף של 2 מיליארד שקל לפחות.

השטח היה בבעלות רשות הפיתוח ובחכירה היסטורית לבזק בתנאים יחודיים. בזק מכרה את הקרקע לחברת ריאליטי, שמכרה חלק מהקרקע, לבניית 550 יח"ד ועוד שטחי מסחר, לשותפות של חברת טארה יסודות נדל"ן וחברת מבואות יפו א.ק, מקבוצת אקרו נדל"ן.

היזמים ביקשו ב-2017 לבצע מול רשות מקרקעי ישראל עסקה הקרויה "שינוי יעוד וניצול", מה שחייב שומה חדשה של רמ"י על שווי הקרקע, מול השווי ההיסטורי שלה.

שמאי מקרקעין מהמאגר של השמאי הממשלתי הראשי, אייל שיחור, העריך בתחילת 2017 עבור רמ"י את שווי הקרקע החדש אחרי שינוי הייעוד ב-298 מיליון שקל. מכאן נגזר תשלום לרמ"י של כ-130 מיליון שקל - בגין מנגנון הקובע כי מגיע לרמי 51% משווי הזכויות החדשות, בניכוי הזכויות המוקנות ערב שינוי הייעוד. מחוז מרכז של השמאי הממשלתי אישר את השומה.

העסקה הובאה באוגוסט 2017 לוועדת העסקאות של רמ"י במחוז תל-אביב, במסגרת הליך של פטור ממכרז. במחוז לא אהבו את העובדה, שמטעם הקונים פועלת עובדת לשעבר של רמ"י. בשלב הזה התעוררו ברמ"י ספקות לגבי השומה.

צחי דוד, מנהל מחוז תל-אביב ברמ"י, סבר שהשומה שנקבעה נמוכה מדי. הוא עיכב את אישור השומה ויזם פנייה נוספת לשמאי הממשלתי הראשי. השמאית הראשית של רמ"י, מירי רימון, סברה שהשומה נמוכה ב-25% לפחות, מה שהיה מביא את שווי הקרקע לכ-375 מיליון שקל ואפילו יותר. רימון מרמ"י פנתה לשמאית המחוז שושן מהשמאי הממשלתי, אולם שושן סירבה לתקן את השומה. 

השינויים בשווי הקרקע בפארק החורשות
 השינויים בשווי הקרקע בפארק החורשות

"מישהו מעכב את העסקה"

טארה ואקרו הגישו באוקטובר 2017 בקשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב שיורה בדחיפות לרמ"י לספק את השומה כדי לקדם את מימוש העסקה. השומה הפורמלית עמדה אז כאמור על 298 מיליון שקל, נתון שהיה אמור להיות חסוי.

היזמים טענו שרמ"י משהה למעלה משנה את מתן השומה "בחוסר הגינות ובחוסר תום לב" וגורמת להם נזקים עצומים. "מתעמרים בנו", טענו היזמים בבית המשפט. 

מנהל מחוז תל-אביב ברמ"י התעקש לבחון את שווי הקרקע גם לאור מרכיב נוסף שנכנס לתמונה: דואר ישראל העמיד למכירה מגרש באותה חטיבת קרקע, עם זכויות בנייה דומות, במצב תכנוני מעט יותר מתקדם. ברמ"י היו כאלה שהופתעו לשמוע, שהמציע היחידי במכרז של הדואר הייתה חברת טארה יסודות נדל"ן, אחת השותפות בפרויקט "פארק החורשות".

העסקה של הדואר עם חברת טארה יסודות נדל"ן נערכה בסוף 2017, באותו מתחם עצמו. לפי חישובי רמ"י, בעסקה זו נקבע מחיר המשקף שווי קרקע גבוה בכ-40% יותר מאשר ההערכה של שווי הקרקע בעסקת בזק עם טארה יסודות נדל"ן.

בעקבות עסקת בזק, בינואר 2018 ערכה שמאית רמ"י מירי רימון חישוב חדש של שווי הקרקע, והעמידה אותה על 420 מיליון שקל. רימון שלחה בתחילת השנה את החישוב שלה לשמאי הראשון מטעם השמאי הממשלתי. השמאי הממשלתי הודיע באופן מיידי לשמאית המחוז שהשומה הראשונה שלו היא הנכונה והקובעת.

בשלב הזה נוצר קרע בין רמ"י לבין השמאי הממשלתי הראשי. הרקע הוא כאמור חוסר שביעות רצון של רמ"י מהשירות המספק לו השמאי הממשלתי, ורצון של רמ"י לבצע שומות באופן עצמאי, ולפחות את השומות הראשונות בתהליך. 

בסופם של מגעים הוזמנה שומה חדשה. שמאית המאגר של השמאי הממשלתי, סער קינן, הכינה טיוטה ראשונה של שומה. גורם ברמ"י אמר, כי לפי הטיוטה שווי הקרקע הוא כ-900 מיליון שקל.

רמ"י העבירה את הענין לבחינה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ. מסקנתו של קמיניץ הייתה, שלאור הטענות כלפי השומה המקורית, יש מקום לערב את הסמכות המקצועית העליונה באגף השמאי הממשלתי הראשי. בעקבות התערבותו של קמיניץ הוכנה באגף השמאי הממשלתי שומה חדשה ל"פארק החורשות".

בסיומה של הסאגה, אישר בתחילת מאי 2018 חתם השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני על שומה חדשה, לפיה שווי הקרקע הוא 723 מיליון שקל, מה שיביא את דמי ההיתר במשולמים לרמ"י לכ-350 מיליון שקל.

היזמים, שבחרו לא להגיב, צפויים להגיש השגה על השומה.

מרמ"י נמסר: "הגורמים המקצועיים ברשות אשר נדרשו לאשר את עסקת ההקצאה, לרבות שמאית רמ"י, סברו שיש לערוך שינויים מהותייים בטיוטת שומת השמאי הממשלתי, וכי זו אינה משקפת את הערך הריאלי של הקרקע. מטבע הדברים פעילות זו אורכת זמן, ובסופו של דבר אישרה רמ"י את עסקת ההקצאה בהתאם לשומה הסופית שהונפקה למתחם. אין שחר לטענות בדבר 'התעמרות' או 'חוסר הגינות' מטעם רמ"י. להיפך, רשות מקרקעי ישראל תמשיך לשמור על זכויות הציבור במקרקעי הלאום, תדאג להקצותם בשווים הריאלי ולא תאפשר ליזמים להתעשר על חשבון הציבור. המחלוקות המקצועיות של רמ"י אל מול השמאי הממשלתי הראשי יתבררו כמקובל בין משרדי הממשלה".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988