"קשה לראות כיצד ממשיכים לנהל בצורה כל-כך הדוקה את שוק הנדל"ן"

פחות מחודש לבחירות, ונראה כי הפעם הדיור אינו עומד במרכז סדר היום הציבורי, וגם המועמדים ממעטים להתייחס למשבר הדיור. האם הממשלה החדשה תמשיך את מדיניות הדיור של מחיר למשתכן? תמשיך בתוכניות בנייה ענקיות מבית היוצר של הוותמ"ל? תחתום על עוד ועוד הסכמי גג, דוגמת זה שנחתם בשבוע שעבר עם ירושלים?

או שאולי היא תנקוט מדיניות אחרת? או תשוב למדיניות חוסר העשייה שאפיינה אותה עד 2013?

יש משהו ייחודי במדיניות הדיור של הממשלה היוצאת, לעומת קודמותיה וייתכן שגם לעומת זו הבאה: היא גובשה מראש, בתקופה ששר האוצר משה כחלון פרש זמנית מהחיים הפוליטיים ובין היתר הכין את עצמו לאתגר הדיור הגדול. לא בטוח ששר האוצר הבא יודע מה לעשות בעניין הדיור, למעט אם כחלון ימשיך בתפקיד זה.

"חוץ מהצהרות בעד הורדת מחירי הדירות לא שמעתי שום דבר", אומר הכלכלן ד"ר אביחי שניר מהמכללה האקדמית נתניה. "אבל", הוא טורח להדגיש, "זה לא אומר שכולם בעד להמשיך את מחיר למשתכן. להיפך. נראה שרבים ישמחו לעצור את התוכנית, לספר שגילו בור תקציבי ענק בממשלה, ולהאשים את כחלון פחות או יותר בכל הרעות החולות שפקדו את עם ישראל מאז חורבן הבית".

למרות הרצון ברציפות והמשכיות, הנה כמה מהתוכניות שעומדות בסימן שאלה לקדנציה הבאה.

מחיר למשתכן: "התוכנית הזאת לא משפיעה על הגירעון"

מהמעט שדיברו וכתבו בכירי כחול-לבן - שבניגוד למפלגת השלטון פרסמה מצע בנושא הדיור - עושה רושם שבדעתם להמשיך עם מחיר למשתכן, אולם רק כמחווה של המשכיות שלטונית ולא כתוכנית עיקרית. בני גנץ דיבר בנאום הבכורה שלו על הצורך לעודד קבלנים וזוגות צעירים בסיוע כלכלי; אבי ניסנקורן דיבר על הצורך בעידוד שוק השכירות. העקרונות הללו בתוספת למצע המפלגתי, ששב על המנטרה של הצורך בהגדלת היצע הדירות רחוקים מאוד מהבשלות שאפיינה את כחלון, שמיומו הראשון ידע בדיוק מה הוא רוצה לעשות.

דבר אחד ברור לגבי הממשלה הבאה: האפשרויות של האוצר לפזר כספים יהיו הרבה יותר מצומצמות מאלה של היום. "האילוצים התקציביים בממשלה הבאה יהיו הדוקים, השוק יהיה חופשי יותר, וקשה לראות כיצד ממשיכים לנהל בצורה כל-כך הדוקה את שוק הנדל"ן", אומר הכלכלן ד"ר יאיר דוכין, מרצה באוניברסיטה העברית ובמכללת הדסה.

 זוכי מחיר למשתכן המחכים לדירה./ צילום: שלומי יוסף

לעומת זאת ראש פורום קהלת לכלכלה, ד"ר מיכאל שראל, הידוע בביקורת הקשה שיש לו על מחיר למשתכן אומר, כי לא נראה שיש בעיה להמשיך עם מחיר למשתכן, משום שזו ממומנת באמצעים חוץ תקציביים. "אף שקל שהולך לתוכנית הזו, אינו משפיע על הגירעון, לא על תקציב הבריאות ולא על תקציב החינוך, וזו הסיבה לדעתי, ששר האוצר הלך על האפשרות הזו, של שימוש בקרקעות רשות מקרקעי ישראל, שבהן משתמשים כמממנות של מחיר למשתכן וחלק מהסכמי הגג. אין לזה מחיר פוליטי", הוא אומר. אבל אין מה לעשות - כשיש גירעון גדול, האווירה היא של התכווצות, מה גם שמחיר למשתכן גרם לירידות בהכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין.

מחיר למשתכן היא תוכנית שזכתה לביקורת ללא הרף ומכל כיוון - החל מהפערים הגדולים בהטבות שמקבלים רוכשי דירות במרכז לעומת אלה בפריפריה, דרך משך הזמן הארוך שעל המגרילים להמתין עד להיוודע דבר הדירות שבהן זכו וכלה בהצפת דירות במקומות בלתי מבוקשים בפריפריה.

"אתה לא יכול להמציא אזורי ביקוש חדשים מבלי שהפכת אותם לכאלה", אומר דוכין, "הגרילו דירות מבלי להתייחס לנושאי תעסוקה ולפיתוח האזורי והפכו רבים מהרוכשים למשקיעים. לכן, בין היתר אני חושב שהתוכנית שגויה. אני בעד התערבות ממשלתית לסיוע לסקטורים שונים, אבל כאן לא פתרו כלום, גרמו להאטה בקצב הבנייה ולירידה בהשקעות בבנייה ויצרו את התשתית למשבר הבא".

ייתכן מאוד שכל דברי הביקורת הכלכליים על מחיר למשתכן יתגמדו לנוכח הביקורת הסמי-משפטית שהשמיע המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, שעמד בראש צוות שבחן את זכאותם של זוכי ההגרלות, להשמיע התנגדויות לתוספות שיזמים מבקשים לקבל בפרויקטים שלהם

"גם אם כחלון יהיה שר האוצר הבא, והוא ימשיך עם מחיר למשתכן, אני חושב שזה יהיה במידה הרבה יותר מתונה מאשר כיום. כשקמיניץ אמר, שיש קושי להגריל דירות בפרויקטים שטרם קיבלו היתרי בנייה, הוא נגע בנקודה מאוד כואבת של התוכנית הזו, משום שהתברר שההגרלות על דירות שקיבלו היתרים, הסתיימו כמעט בהתחלת המבצע.

גם קשה יותר לשווק היום קרקעות בפריפריה לקבלנים ולזכאים, לכן אני משער, שהם יורידו הילוך. המחירים נעצרו קצת, הביקושים ירדו קצת, וימתינו למצוא קרקעות נוספות במרכז, נוסח גליל ים ולעשות מזה חגיגה", אומר שניר.

ואילו שראל מסכם, כי "יש בעיה להמשיך עם התוכנית, כי זה מצריך מדיניות חסרת אחריות. אם הממשלה תהיה מספיק חסרת אחריות, היא תוכל להמשיך בדרך הזו ואף להגביר אותה. להגדיל את הגירעון זה רע; להוציא כספים מבלי שאלה ייספרו - עוד יותר רע. ומה שנעשה בשנים האחרונות זה גם וגם. לכן, הכל אפשרי".

הסכמי הגג: "כמו בית מחסה ללא אוכל להומלס"

כשראשי הערים מתנערים בזה אחר זה מהסכמי הגג, קשה לראות תועלת מוכחת או המשכיות יעילה לקו הייצור של הסכמי גג.

הסכמי הגג החלו להיחתם עוד בתקופתו של יאיר לפיד כשר האוצר, וכחלון המשיך במדיניות זו, שנראית נכונה על הנייר, משום שבהסכמי הגג אמורה הממשלה לסייע לרשויות המקומיות לפתור חסמים כלכליים בדרך לתכנון מואץ של יחידות דיור. הבעיה היא שבפועל, ראשי הערים מבינים שגם אם יקבלו סיוע בבניית התשתיות - אין בכך עזרה במתן שירותים לתושבים.

הרשויות המקומיות הראשונות שחתמו על הסכמי הגג היו בטוחות שהתמורה שיקבלו מהממשלה בגין הבנייה המתוגברת, תשפר את מעמדן. רק לאחר מכן הוברר שההיפך הוא הנכון - שקליטת אלפי תושבים בערים, שרובן היו חלשות מלכתחילה, רק תכניס אותו לבעיות כלכליות חמורות אף יותר. בהמשך הוברר, כי יש לא מעט בעיות ביכולת הביצוע הממשלתית וכי כספים לא מגיעים במועדם.

"הסכמי הגג הם כמו הומלס שנתנו לו בית מחסה אבל לא נתנו לו אוכל", אמר בהקשר זה בשעתו מנכ"ל משרד הפנים מרדכי כהן. "באים אליי ראשי רשויות שמחים שחתמו על הסכמי-גג, כי פתאום יקימו להם אולמות ספורט, טיילת, פארקים, אבל מהר מאוד הם תופסים את הראש ומבינים שהם חייבים תקציב דחוף ממשרד הפנים אחרת הם יפשטו רגל".

הוותמ"ל: "תוכניות במקומות שאף אחד לא צריך"

מאז מועד כניסת החוק לקידום מתחמים מועדפים לדיור לתוקף ועד לסוף 2018 הוכרזו 108 מתחמים מועדפים לדיור, הכוללים כ-386 אלף יחידות דיור. ב-29 מהתכניות שאושרו בוותמ"ל, יצאו שיווקים לכ-34 אלף יחידות דיור.

גם הוותמ"ל ספגה ביקורת חריפה מכיוונים שונים - ראשי הרשויות, הירוקים, ואורבניסטים שטענו שהשכונות החדשות המתוכננות יהיו מנותקות מהערים ומתחבורה ציבורית. בדוח החברה להגנת הטבע שפורסם בשבוע שעבר נאמר כי "הוותמ"ל מקדמת תכניות במקומות שאף אחד לא צריך".

בדומה להסכמי הגג, גם הוותמ"ל לא הציעה פתרונות לבעיות העכשוויות. חלק גדול מהתוכניות שנדונות בוועדה הן תוכניות לטווח רחוק מאוד, שיתממשו בעוד שנים מהיום, שלא פותרות דבר מבעיות הדיור הנוכחיות.

יתרה מכך, היא הוכיחה את עצמה כיצרן של כאוס תכנוני, משום שלפתע נוספו לערים שטחים לבנייה, שכלל לא היו כלולים בתוכנית המתאר שלהן. בבת אחת הפכו תוכניות המתאר העירוניות, שעל פיהן צריך להתנהל התכנון בערים, ללא רלוונטיות.

בשורה התחתונה

שר האוצר לקח לעצמו כשנכנס לתפקידו את כל הסמכויות בתחום הנדל"ן, במטרה להגדיל את היצע הדיור ולסייע לזוגות צעירים להגיע לדירה משלהם. אפשר בהחלט שבקדנציה הבאה צריך להגדיר מטרות חדשות.