הנקראות ביותר

תקדים: קבלן לא רשם דירות בטאבו 20 שנה - ויפצה דיירים שלא רכשו ממנו דירה ישירות

לפני 20 שנה בנתה חברת נאות חן בניין בן 46 דירות בחדרה ולא פעלה לרישום הדירות בטאבו • כחלק מתביעה שהגישו דיירים נגדה בעניין, טענה החברה כי בחוזה המכר נכתב שהיא "תשתדל" לבצע רישום • כעת נקבע כי היא תפצה דיירים בעשרות אלפי שקלים, כולל דיירי דירות יד שנייה

הבניין ברחוב ששת הימים בחדרה / צילום: פאול אורלייב
הבניין ברחוב ששת הימים בחדרה / צילום: פאול אורלייב

לאחר 20 שנה שחברה יזמית לא ביצעה רישום בית משותף בבניין מגורים בחדרה, החברה תשלם לבעלי הדירות פיצוי כספי של 10-30 אלף שקל לדירה. חלקם בעלי דירות יד שנייה, כלומר לא דיירים שרכשו דירות ישירות מהחברה.

מדובר בבניין בן 46 דירות שהקימה החברה ברחוב ששת הימים 14 בחדרה, שאוכלס בשנות ה-90. בשנת 2012 הגישו 12 בעלי דירות בבניין לבית המשפט המחוזי בחיפה תביעה נגד החברה, בטענה כי לא ביצעה רישום בית משותף בטאבו.

בתביעה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין יניב דרי ודבורה מאירסון גרסון, ביקשו בעלי הדירות למנות את עו"ד דרי ככונס נכסים לביצוע הרישום, וכן דרשו פיצוי מצד החברה בסך 50 אלף שקל לכל בעל דירה. את התביעה הגישו גם רוכשי דירה יד ראשונה וגם רוכשי דירה יד שנייה.

התובעים נימקו את טענתם בכך שאם חובת הרישום לא תחול על רוכשי דירות יד שנייה, המשמעות היא כי לחברות הנדל"ן לא יהיה אינטרס לבצע את הרישום, אלא להמתין כי כל רוכשי הדירות יד ראשונה ימכרו אותן הלאה, וכך לא יתבצע רישום בית משותף לעולם.

בשנת 2014 קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה את התביעה ומינה את עו"ד יניב דרי ככונס נכסים להשלמת רישום הבית המשותף בבניין, וכן קבע כי החברה תשלם פיצוי כספי בסך 50 אלף שקל לכל אחד מהתובעים בגין הפרת חובתה להשלים את רישום הדירות בבית המשותף.

חברת נאות חן הגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון וכן בקשה לצו עיכוב ביצוע. בית המשפט העליון דחה את הבקשה לעיכוב ביצוע, אך השופטת אסתר חיות החזירה את הדיון בערעור לבית המשפט המחוזי, בטענה כי בפסק הדין לא ניתנה הנמקה לגבי האבחנה בין רוכשי דירות יד ראשונה לרוכשי דירות יד שנייה. בינתיים בפרק זמן של 9 חודשים כונס הנכסים עו"ד יניב דרי ביצע רישום בית משותף, באופן שהדירות בבניין נרשמו על-שם כל אחד מהבעלים, לרבות בעלי הדירות שלא הגישו תביעה.

בית המשפט המחוזי בחיפה דן שנית בערעור שהגישה נאות חן, לאור הוראת בית המשפט העליון, ובפסק דין שניתן בינואר 2018 ביצע אבחנה בין רוכשי דירות יד ראשונה, שיקבלו פיצוי בסך 30 אלף שקל - לבין רוכשי דירות יד שנייה, שיקבלו פיצוי בסך 100 אלף שקל בלבד.

נאות חן הגישה ערעור עם על פסק הדין המנומק שנתן בית המשפט המחוזי, וטענה נגד עצם חיובה בתשלום פיצויים. לחלופין טענה כי היא אינה מחויבת כלפי רוכשי דירות יד שנייה שלא התקשרו איתה בהסכם כלשהו ורכשו דירת יד שנייה כשידעו כי לא קיים רישום בית משותף. לחלופין טענה כי גם הסכומים שנפסקו גבוהים, מאחר שלא הוכח כל נזק.

לטענת נאות חן, היא לא הייתה מחויבת ברישום בית משותף, מאחר שחוק המכר המחייב קבלן לבצע רישום בפרק זמן מוגדר, נכנס לתוקף רק בשנת 2011 ולא חל רטרואקטיבית על פרויקטים שהוקמו לפני כן.

עוד טענה נאות חן כי בחוזה עם הדיירים צוין כי החברה תפעל "ככל הניתן" לבצע רישום בית משותף, כלומר "תשתדל" לבצע רישום בית משותף, אך לא צוין כי הוא מחויב בביצוע הפעולה. על כן טענה החברה כי היא אינה חייבת בתשלום כל פיצוי לבעלי הדירות.

מנגד הגישו גם התובעים ערעור על פסק הדין, בטענה כי סכומי הפיצוי שנפסקו נמוכים מדי, וכי יש לחייב את החברה בפיצוי בסך 50 אלף שקל לכל בעל דירה, כפי שקבע בית המשפט המחוזי בפסק הדין הראשון.

בית המשפט העליון, בהרכב של 3 שופטים - יצחק עמית, נעם סולברג ודוד מינץ - דחה את ערעור החברה וקבע כי היא הייתה מחויבת ברישום בית משותף, על אחת כמה וכמה לאחר שעברו 20 שנה.

השופטים דחו את הטענה לחובת "השתדלות" לביצוע רישום הדירות, וקבעו כי למרות שחוק המכר לא חל על הפרויקט המדובר, הפסיקה אינה יכולה להתעלם מחוק המכר ומשמעותו.

בית המשפט העליון קיבל למעשה את העובדה שחובת רישום בית משותף חלה גם כלפי רוכשי דירות יד שנייה ולא רק ראשונה, בדומה לתחום ליקויי הבנייה. השופטים קבעו כי אכן יש קושי לקבוע מה הנזק שנגרם לתובעים בגין אי-רישום הדירות בבית המשותף, אך קבעו כי בסופו של יום אי-רישום במשך זמן כה ממושך גורם לרוכש הדירה נזק בבואו למכור את הדירה או לעשות בה פעולה רישומית כלשהי.

יחד עם זאת, השופטים דחו את הערעור שכנגד והחליטו לא להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי להפחית את גובה הפיצוי.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות