מישהו לעוף איתו: חברת הריט האמריקאית בתשואה מעל 5%

מנהלי כספים בהיקפים גדולים, המנהלים עשרות מיליארדי שקלים, מחפשים לרוב להשקיע בחו"ל בעיקר בחברות בעלות שווי שוק של מעל ל-5 מיליארדי דולר, עם עדיפות למנפיקים מוכרים • משקיעים עם יותר גמישות, יכולים לבחון חשיפה לחברת הריט האמריקאית קייט הנסחרת בשווי של כ-1.4 מיליארדי דולר, עם איגרת החוב בדירוג השקעה ובתשואה מעל 5% דולרי

נכסים של קייט ריאלטי. השכרה להרבה שוכרים קטנים ובינוניים / צילום: מצגת החברה
נכסים של קייט ריאלטי. השכרה להרבה שוכרים קטנים ובינוניים / צילום: מצגת החברה

גמישות השקעתית מתייחסת ליכולת להיחשף למניה או איגרת חוב ללא השפעה משמעותית על השוק. כך לדוגמה, קל יותר לקנות או למכור מניות של בנק הפועלים בהיקף של עשרת אלפים שקלים מאשר בהיקף של 500 מיליוני שקלים. אבל גמישות השקעתית מתייחסת לעוד מאפיין והוא עולם ההשקעות הרלוונטי לכל משקיע. בעוד שמנהלי כספים בהיקפי ענק ייטו להתמקד בחברות גדולות ומוכרות לאור היקף הכסף המנוהל, משקיעים בינוניים וקטנים יעדיפו לא פעם להתמקד בחברות השורה השנייה כדי להשיא תשואה עודפת.

קייט מפזרת את הסיכון

חברת קייט רילטי (KITE REALTY GROUP) היא קבוצה הפועלת בתחום ההשקעות בנדל"ן בנאמנות (REIT). החברה מתמקדת בפעילות של מתחמי קניות ומסחר בארה"ב. חברת קייט היא ציבורית ונסחרת לפי שווי של כ-1.4 מיליארד דולר. החברה מחזיקה בשיעורים שונים 111 מרכזים מסחריים ברחבי ארה"ב, ממדינות ניו המפשייר וניו יורק שבמזרח ועד ללאס וגאס בצידה המערבי של ארה"ב. שטחי המסחר נפרשים על פני שטח כולל של כ-2.2 מיליון מ"ר. שיעור השטחים המושכרים עומד על 94.5% והכנסות החברה עומדות בממוצע על כ-168 דולר למ"ר. יחס החוב נטו ל-EBITDA של החברה עומד על 6.65 - משמעות היחס היא שב-6.65 שנים של תזרים, החברה יכולה לפרוע את מלוא החוב נטו שלה (חוב ברוטו בקיזוז המזומן שמחזיקה החברה). קבוצת קייט מתמקדת בהשכרת השטח למספר רב של שוכרים קטנים/בינוניים, כאשר לרוב בכל מרכז מסחרי יש שוכר עוגן המהווה 3%-5% משטח המרכז המסחרי. ההתמקדות במספר רב של שוכרים מקטינה את הסיכון של חשיפה לשוכר בודד שיכול להיקלע לקשיים כלכליים, לדוגמה להסתמך על חברה כמו טויס אר אס שהגיעה לחדלות פירעון וכיו"ב.

קייט ריאלטי מדורגת בדירוג השקעה של Baa3/BBB- על ידי חברות הדירוג הבינלאומיות Moody's ו-S&P, בהתאמה. על מנת לשמור על רמת הדירוג הגבוהה, פועלת חברת קייט להקטנת רמת החוב שלה ויישום של המהלך ניתן למצוא בהקטנת החוב נטו מרמה של למעלה מ-1.7 מיליארדי דולר בשנת 2016 לרמת של כ-1.5 מיליארדי דולר בסוף שנת 2018.

עשרת השוכרים הגדולים של קייט
 עשרת השוכרים הגדולים של קייט

אופן הפריסה בארה"ב

פילוח הנכסים של הקבוצה בארה"ב נחלק לשלוש קטגוריות עיקריות. שטחי מסחר קהילתיים גדולים המהווים מרכזים לטובת פעילות קהילתית, אירועי תרבות וכיו"ב - מהווים 57% מסך שטחי החברה וכוללים לרוב שטח גדול ומרווח יותר הכולל גם מכון כושר לדוגמה.

מרכזים אלו נמצאים בממוצע במרכזי ערים בהן חיים כ-180 אלפי תושבים והשכר הממוצע עומד על כ-92 אלפי דולר בשנה. 24% מהשטחים מוגדרים כשטחי מסחר של השכונות ויכללו לרוב רשתות מזון, חנויות לבעלי חיים וכיו"ב. 19% מהשטחים מוגדרים כשטחי מסחר מרוכזים, מעין מתחמי מסחר פתוחים דוגמת ביג שאנחנו מכירים בישראל.

מבחינת פילוח ההכנסות מהמרכזים המסחריים, 50 המרכזים המסחריים הנמצאים בניו יורק, אינדיאנפוליס, שרלוט, נאפלס, דאלאס, יוסטון ולאס וגאס, אחראים על כ-77% מהכנסות הקבוצה ועשרת הלקוחות הגדולים שוכרים 152 חנויות ומהווים כ-19% מהכנסות השכירות של הקבוצה. מבחינת חשיפה לסיכון, בקרב עשרת השוכרים הגדולים של הקבוצה, חברת פט-סמארט מדורגת בדירוג אשראי של CCC ועלולה לייצר הפסד במידה והחברה תיפול - אך סביר להניח שכפי שקרה בעבר במקרים דומים, את החנויות עצמם ירכשו הזכיינים וקבוצת קייט תיאלץ להפחית מעט את דמי השכירות בתקופת הזמן של חילופי בעלות על שטחי המסחר ולאחר שנתיים-שלוש של הנחה בהוצאות השכירות, המצב יחזור לקדמותו.

מבחינת פילוח ענפי, כרבע משטחי המסחר מושכרים לענפי השירותים, 17% להסעדה, 15% למזון וכ-10% לכל אחד מהענפים ביגוד, מוצרים לבית, וחנויות דיסקאונט; יתרת שטחי המסחר מושכרים לענפי האלקטרוניקה, הספורט והציוד המשרדי.

לוח סלוקין של קייט ריאלטי
 לוח סלוקין של קייט ריאלטי

ניהול החוב ואיגרת החוב

החברה מנהלת את החוב באופן שמרני ושומרת על לוח סילוקין שמאפשר פירעון של החוב על פני ציר הזמן ללא התמודדות על פירעונות משמעותיים בטווח הקצר שמציבים את החברה בפני צורך לגייס חוב בכל מצב שוק על מנת לפרוע חוב שמתקרב למועד הפירעון. במהלך השנה החולפת חתמה החברה על הסכם הלוואה לתקופה של עד 10 שנים בהיקף של 250 מיליון דולר. המהלך הוביל לעליית משך החיים הממוצע של חוב החברה ל-5.8 שנים. הריבית הממוצעת שמשלמת החברה על החוב ומסגרות האשראי המנוצלות, עומדת על 4.12%. לחברה איגרת חוב אחת בלבד בסדרה בהיקף של 300 מיליוני דולר. הסדרה מדורגת Baa3/BBB- נושאת ריבית של 4% ונסחרת בתשואה של כ-5.10% לפדיון באוקטובר 2026. הריבית בשיעור 4% שנתי מחולקת פעמיים בשנה - באפריל ובאוקטובר. תשקיף האיגרת מכיל סייגים של שעבוד שלילי, הגבלות שונות אודות מכירת נכסים, הגבלת על הנפקת חוב נוסף בהתאם לשכבת החוב ומגבלות נוספות.

במצב הנוכחי של שוקי החוב העולמיים, איגרת חוב בדירוג השקעה של חברה ציבורית המדווחת את דיווחיה הכספיים באופן שוטף ואמין, הפועלת רק בארה"ב ולה איגרת חוב אחת בלבד הנסחרת בתשואה של למעלה מ-5%, מהווה אלטרנטיבת השקעה מעניינת.

הכותב הוא מנכ"ל OXTP INVESTMENTS ומשמש כמנהל תחום החוב בחברת Oscar Gruss&Son. הכותב ו/או חברות קשורות עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם

צרו איתנו קשר *5988