קבוצת רכישה אמיתית או לא? משרד השיכון מחמיר את הקריטריונים

אחרי רשות המסים, גם משרד הבינוי והשיכון יחמיר את הקריטריונים על קבוצות הרכישה ובמיוחד על מארגני הקבוצות, על-מנת לבחון מי מארגן קבוצה אמיתית, ומיהו יזם שפועל במסווה של קבוצת רכישה. במקרה שיימצא כי פרויקט שמציג את עצמו כקבוצת רכישה אינו באמת כזה - יושת עליו חוק מכר דירות, שמוטל על יזמים.

קבוצת רכישה היא התארגנות של קבוצת אנשים לצורך בנייה עצמית של דירות לחברי הקבוצה. מכיוון שהבנייה היא עצמית, חבריה חוסכים בעלויות הרווח היזמי, שנגבה על-ידי יזמים בעבור דירות שנמכרות בשוק החופשי, ואשר עומד על כ-15% ממחיר הדירה; וגם בהוצאות מס שונות שנגבות מרוכשי דירות קבלן.

באופן זה הוקמו בעשור האחרון לא מעט פרויקטים בשיטה הזו, אולם פרויקטים אחרים נתקלו בבעיות חמורות, שנבעו בחלק ניכר מהמקרים מהתנהלות מארגני הקבוצות. מקרים ידועים של הסתבכות הם קבוצות שארגנה ענבל אור; וגם קבוצת יונייטד שרונה שמקימה מגדלים בשרונה שבתל-אביב, ושאורגנה במקור על-ידי מינהל מגורים שבעלות מוטי פלד ושלמה ונטורה. ואולם יש לא מעט קבוצות קטנות ולא מוכרות שנקלעו לסבך של בעיות עקב התנהלות מארגניהן. בחלק לא קטן מהמקרים, המארגנים התנהגו יותר כיזמים מאשר מארגני קבוצות וגרפו לכיסם רווחים נאים.

הראשונה לעלות על תרגילי המארגנים הייתה רשות המסים, שכבר לפני שנים ערכה מספר מבחני התנהגות לקבוצות רכישה. עתה הצטרף גם הממונה על חוק המכר, עמית גריידי, בגידור ובהגדרה של המונח "קבוצות רכישה", כשהוא מתווה 10 נושאים מרכזיים שלפיהם יבחן את קבוצות הרכישה, על-מנת לברר אם הן אמיתיות.

"מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר, ובהתאם אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה ו/או לעמוד בשאר החובות הקבועות בחוק המכר", כתב גריידי במסמך שהוציא. "לצד זאת, לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה הוא אכן כזה על-פי מהותו. המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הקבוצה, כי אם מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט".

אלה המבחנים שלפיהם יבחן הממונה על חוק המכר האם מדובר בקבוצת רכישה אמיתית או במצג של קבוצה:

■ הקבוצה אינה עומדת במבחני רשות המסים. 
■ מארגן הקבוצה הוא בעלי הקרקע טרם גיבוש הקבוצה.  
■ הקבוצה לא מקבלת זכויות קניין על הקרקע.  
■ המארגן ביצע פעולות משמעותיות בקרקע טרם הקמת הקבוצה.  
■ המארגן מכתיב את אופי הבנייה בפרויקט. 
■ המארגן מכתיב את זהות הקבלן, היועץ המשפטי, האדריכל וכו' של הפרויקט.  
■ המארגן שמר לעצמו ו/או למקורביו יחידות דיור רבות ונהנה משליטה בפרויקט. 
■ המארגן או גורמים מטעמו מכהנים בוועד הקבוצה.  
■ המארגן קבע בהסכם השיתוף כי הוא מחזיק בזכויות נוספות בפרויקט.  
■ המארגן הסתיר מהקבוצה מידע מהותי על הפרויקט. 

מדובר בהידוק חגורות הביטחון סביב מארגני קבוצות הרכישה, שכן לא מעט קבוצות מהעבר אינן עומדות בלא מעט מהמבחנים: לא מעט מהמארגנים תכננו את הפרויקטים עוד טרם התגבשו הקבוצות, רבים מהם כפו מראש את היועץ המשפטי שלהם כיועץ המשפטי של כלל הקבוצה, החזיקו במספר יחידות דיור, מה שהפך אותם לגורם דומיננטי בקבוצה, ואף החתימו חברים על סעיפים, לפיהם תקנות שבס או תוספות בנייה אחרות יהיו בבעלותם.

זה לא הכול, וגריידי אף מבהיר כי גם התנהגות של מארגני קבוצות שמעוררת חשד, כגון התחייבות של המארגן לחברי הקבוצה למחיר סופי עבור הדירות, מחזקת חשד שמדובר ביזם ולא במארגן קבוצה.

ואולם למרות התועלת הרבה בהנחיות של הממונה, חייבים להודות כי מדובר בצעד מאוחר, שכן טרנד קבוצות הרכישה נמצא הרחק מהשיא של לפני 4-5 שנים.