ההסתבכות של בכירי קרן הגשמה: עוכבו לחקירה בחשד לעבירות דיווח ושוחררו בתנאים מגבילים

שניים מבכירי קרן ההשקעות בנדל"ן - היו"ר חנן שמש ומנהל ההשקעות רו"ח רון ברקוביץ' - חשודים כי פרסמו דיווחים מטעים וחסרים בכוונה להטעות את ציבור המשקיעים בקשר עם פרויקט שבו השקיעה הגשמה במישיגן • גם עורכת הדין הבכירה אילנית לנדסמן-יוגב נחקרה בפרשה

יו"ר קרן הגשמה, חנן שמש / צילום: איל יצהר
יו"ר קרן הגשמה, חנן שמש / צילום: איל יצהר

בית המשפט השלום בתל-אביב שחרר אתמול (ד') בתנאים מגבילים שניים מבכירי קרן הגשמה - היו"ר, עו"ד חנן שמש, ומנהל ההשקעות, רו"ח רון ברקוביץ' - לאחר שהשניים עוכבו לחקירה ברשות ניירות ערך בחשד לביצוע עבירות דיווח על-פי חוק ניירות ערך. השניים חשודים כי פרסמו דיווחים מטעים וחסרים בכוונה להטעות את ציבור המשקיעים.

קרן הגשמה בע"מ היא חברת פרטית, המחזיקה בחברת "הגשמה - ניהול השקעות בע"מ", ועיקר עיסוקה בגיוס כספים עבור השקעות נדל"ן בישראל ובחו"ל, באמצעות תאגידים ייעודיים. את קרן הגשמה ייסדו ב-2009 אבי כץ ועו"ד חנן שמש, כניסיון לחבר בין יזמים קטנים הזקוקים למימון לבין המשקיע הקטן שאינו בעל הון עצמי משמעותי אבל מחפש השקעה בניסיון לייצר תשואה נאה על כספו. 

ב-2017 התחילה קרן הגשמה לפרסם תשקיפים בעת גיוס הון מהציבור, וזאת לפי דרישתה של רשות ניירות ערך. נכון לספטמבר 2018 גייסה הגשמה בסך-הכול כ-2.82 מיליארד שקל מכ-6,000 משקיעים. על-פי אתר האינטרנט הרשמי של קרן הגשמה, רו"ח ברקוביץ' מכהן כמנכ"ל וכדירקטור בחברת ההשקעות הציבוריות של הגשמה, "הגשמה ניהול השקעות בע"מ", מאז הקמתה.

במסגרת חקירת הגשמה, נקלעה אל חדר החקירות גם עורכת דין בכירה ומוכרת בקהילת עורכי הדין ובשוק ההון, עו"ד אילנית לנדסמן-יוגב, שותפה ומנהלת תחום שוק ההון וניירות ערך במשרד הרצוג-פוקס-נאמן, מהמשרדים הגדולים והמובילים בארץ.

עו"ד לנדסמן-יוגב נחקרה באזהרה ברשות ניירות ערך בעקבות ייעוץ משפטי שנתנה לבכירי הגשמה בנוגע לדיווחים המטעים לכאורה העומדים בלב הפרשה. החשד הנחקר במקרה של עו"ד לנדסמן-יוגב הוא ייעוץ שנתנה לכאורה ללקוחותיה, בכירי הגשמה, בנוגע לפרטים שיכללו בדיווח בנוגע להתקשרות של הקרן עם היזם האמריקאי גרי דראגול. על-פי החשד, הגשמה איחרה לדווח למשקיעיה על הסתבכותו בפלילים של דראגול על בסיס ייעוץ שנתנה לנדסמן-יוגב לחברה.

הרקע לחקירת עורכת הדין הוא טענתם של בכירי קרן הגשמה כי פעלו על-פי הייעוץ המשפטי, וכי ויתרו על חיסיון עורך דין-לקוח (השייך ללקוח, ולא לעורך הדין), כדי שרשות ניירות ערך תוכל לחקור את הנושא ולהיחשף לחומרים שהוחלפו במסגרת יחסי עורכת הדין והחשודים. 

ממשרד עורכי הדין הרצוג-פוקס-נאמן נמסר בתגובה: "איננו מוסרים פרטים על לקוחותינו ועל הטיפול בהם". 

חשד לכוונה להטעות את המשקיעים

לפי נספח לבקשה שהגישה רשות ניירות ערך לבית המשפט, חקירתם של בכירי הגשמה נוגעת לתאגיד "הגשמה לנסינג מישיגן", שהוקם על-ידי קרן הגשמה ונשלט על-ידה. התאגיד, שהוקם בארה"ב, התקשר בהסכם עם חברת ייזום מקומית, שנמצאת בשליטת היזם גארי דראגול (Gary Dragul), למטרת רכישת נדל"ן מניב במדינת מישיגן שבארה"ב.

במאי 2017 השלים התאגיד גיוס של 7.4 מיליון דולר מהציבור, באמצעות הנפקת יחידות השתתפות שבוצעה על-פי תשקיף בבורסת תל-אביב. שלושה ימים לאחר מכן, ב-26 במאי, הושלמה גם רכישתו של הנכס המניב. הנכס שנרכש הוא מרכז מסחרי בעיר לנסינג שבמישיגן. בתשקיף ההנפקה ציינה אז הגשמה כי עלותו הכוללת של הפרויקט עומדת על 21.7 מיליון דולר, כשסכום ההשתתפות המינימלי בהנפקה הוא 20 אלף דולר.

עוד פורסם אז בתשקיף כי מדובר במרכז המסחרי The Marketplace at Delta Township, שממוקם בצדה המערבי של לנסינג, על שטח של כ-97 דונם, ושהושכר אז בתפוסה של 81% ל-19 שוכרים, לתקופות של 3 שנים עד 6.5 שנים. לפי התשקיף, הגשמה תרכוש את הנכס עם חברת GDA real estate services של היזם גארי דראגול.

במסגרת הרכישה סוכם כי משקיעי הגשמה יחזיקו ב-90% מהנכס, ו-GDA תחזיק ב-10% הנותרים. מדובר היה בפרויקט המשותף השביעי של הגשמה ו-GDA, שאמורה הייתה לנהל את הנכס לאחר הרכישה, להשביחו ולפעול למכירתו בתוך 36 חודשים ממועד הרכישה. 

עם זאת, ב-13 בספטמבר 2018 פרסם התאגיד דיווח מיידי, שלפיו, בין השאר, מונה מנהל מיוחד לנכסיהם של דראגול וחברות בשליטתו, וזאת כחלק מהליכים פליליים ואזרחיים המנוהלים נגד דראגול בשל טענות להפרת דיני ניירות ערך מקומיים.

על-פי החשד של רשות ניירות ערך, מדובר היה בדיווח חסר ומטעה, שפורסם בכוונה להטעות את ציבור המשקיעים. עוד חושדת רשות ניירות ערך כי אותו דיווח כלל מידע שהיה בידיעת התאגיד במשך כמה חודשים קודם למועד הדיווח, ושאותו נמנע התאגיד מלדווח עד לאותו מועד.

אלא שבכך לא מסתיימים החשדות. כשלושה חודשים לאחר מכן, ב-2 בדצמבר 2018, פרסם התאגיד דיווח נוסף, שלפיו, בין השאר, ממשיך צוות היזם בניהולו השוטף של הנכס תחת פיקוחו של המנהל המיוחד ובשיתוף-פעולה עמו. לפי החשד של רשות ניירות ערך, גם דיווח זה היה חסר ומטעה ופורסם בכוונה להטעות את ציבור המשקיעים.

שוחררו בתנאים מגבילים

עו"ד שמש הוא שותף ויו"ר קרן הגשמה, ששימש יו"ר דירקטוריון התאגיד בתקופה הרלוונטית שבה פורסמו הדיווחים המטעים לכאורה. רו"ח ברקוביץ' שימש מנכ"ל התאגיד וכיהן בו כדירקטור בתקופה הרלוונטית וכן חתום על הדיווח המיידי מיום 13 בספטמבר 2018. 

השניים שוחררו בתנאים מגבילים, שבמסגרתם קבע השופט שי מזרחי כי על שמש וברקוביץ' נאסר ליצור קשר ישיר או עקיף עם מי מהמעורבים בפרשה הנחקרת, לרבות מי ממשרד עורכי הדין הרצוג-פוקס-נאמן, בנוגע לפרשה הנחקרת - וזאת למשך 180 יום. כמו כן, הוצא לשניים צו עיכוב יציאה מהארץ למשך 180 יום, והוחלט כי דרכוניהם יוחזקו בידי רשות ניירות ערך בתקופה זו. 

עוד נקבע כי שמש יפקיד ערבות כספית של 250 אלף שקל להבטחת קיומם של כל תנאי השחרור, ואילו ברקוביץ' יפקיד ערבות של 150 אלף שקל.

ברשות ניירות ערך הסבירו כי הצורך בהטלת ערבויות ותנאים מגבילים נובע מכמה סיבות עיקריות. לדברי הרשות, במהלך החקירה התגלו ממצאים רבים המחזקים את החשדות בנוגע למעורבותם של החשודים בביצוע עבירות לפי חוק ניירות ערך. החשודים נחקרו בקשר לחשדות, אבל לא עלה בידי חוקרי מחלקת חקירות-מודיעין-בקרת מסחר ברשות ניירות ערך לסיימה.

עוד טענה הרשות כי על-מנת לסיים את החקירה יידרשו חקירות נוספות של החשודים ושל מעורבים נוספים וכן ביצוען של פעולות חקירה שונות. "לאור חומרת העבירות והסנקציה החמורה הקבועה בגינן, מתקיים במקרה דנן חשש ממשי להימלטות מאימת הדין ולשיבוש הליכי חקירה", נכתב בבקשה.

תיקון החוק הקשה על גיוס הון

הגשמה הוקמה כבר ב-2009 ומנהלת כיום כ-300 השקעות נדל"ן בישראל, בארה"ב, בקנדה, בלונדון, בברלין, בהולנד ובמדינות נוספות. רובם הגדול של הפרויקטים הושקו לפני שנת 2017, ולכן מדובר בפרויקטים שאינם בפיקוח רשות ניירות ערך, ובהם גויסו כספים ממספר מצומצם של משקיעים, הנמוך מ-35 משקיעים לכל פרויקט. מסיבה זו גויסו הכספים ללא צורך בתשקיף.

בדצמבר 2015 הובילה רשות ניירות ערך תיקון לחוק ניירות ערך, ובאמצע 2016 פורסמה עמדת סגל הרשות, באופן שהבהיר כי אסור לחברות לפרסם פרסומים פומביים שכוללים נתוני תשואה או נתונים כספיים אחרים, שבאמצעותם הקרן שיווקה את אותם גיוסים פרטיים. כך למעשה צומצמה משמעותית היכולת לגייס כספים במסלול של השקעה פרטית ללא תשקיף - הן היכולת של הגשמה והן של כל שאר המיזמים הלא-מפוקחים שפעלו בשוק.

בחלוף חצי שנה - כלומר, בתחילת 2017 - פרסמה הגשמה תשקיף ראשון (הגשמה קליבורן), ומאז ועד היום היא פרסמה שמונה תשקיפים לפרויקטים השונים. לפיכך, מרגע שהגשמה עברה ממסלול של גיוסים פרטיים ללא תשקיף לגיוסים באמצעות תשקיף, קמה לרשות ניירות ערך הסמכות לפקח על הגילוי שלה למשקיעים.

מאז תשקיף קילבורן, ובכל אחד מהתשקיפים, חלה אבולוציה וטיוב של הגילוי. בין השאר, סוג הגילוי של השותפויות על התוכניות העסקיות והגילוי על התוצאות של הפעילות של הגשמה בפרויקטים שעבורם גייסה כספים, ללא תשקיף. ביחס לחלק מהשותפויות שהונפקו - הגשמה לנסינג והגשמה קילבורן - פורסמו גם דיווחים משלימים בעקבות דיונים עם הרשות. 

הגשמה: "משתפים פעולה" 

מהגשמה, המיוצגת על-ידי עו"ד נתי שמחוני, נמסר: "ככל הידוע לנו, חקירת רשות ניירות ערך מתמקדת בהשקעה נקודתית הנוגעת לפרויקט במישיגן. הגשמה פועלת על-מנת להשלים פרויקט זה, כשטובת משקיעיה לנגד עיניה.

"הגשמה מנהלת כ-240 פרויקטים בהיקף של כ-13.5 מיליארד שקל. מתוכם כ-107 פרויקטים הושלמו. הגשמה היא חברה רווחית ויציבה בעלת הנהלה מקצועית ורבת-ניסיון. החברה ממשיכה לפעול בשקיפות, במקצועיות וביושרה לטובת משקיעיה וכל בעלי העניין בה.

"אנו משתפים פעולה עם רשות ניירות ערך על-מנת להביא לבירור מלא ומהיר של הנושאים הנבדקים. עו"ד נתי שמחוני מלווה את הגשמה ואת נושאי המשרה".

*** חזקת החפות: ההליך בעניינם של החברות והחשודים המוזכרים בכתבה נמצא בשלב מקדמי, וטרם הגשת כתב אישום. כל החשודים המוזכרים בכתבה לא הורשעו, ושמורה להם חזקת החפות.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא שוק ההון?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988