מתי מארגן קבוצת רכישה צריך לשלם מס רכישה?

בשנה האחרונה מצאו עצמם מארגני קבוצות רכישה בעין הסערה, כשגם רשות המסים וגם הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון מכבידים את ידם עליהם - כל אחד מהזווית שלו.

בשנה האחרונה החלה רשות המסים לדרוש ממארגני קבוצות רכישה שמארגנים את הקבוצה תוך שימוש במכשיר האופציה הייחודית, לשלם מס רכישה על שווי הקרקע כולה ולא רק על שווי האופציה, שבד"כ שוויה אינו עולה על 5% משווי הקרקע עצמה. עמדה זו של רשות המסים נדחתה בכמה וכמה פסקי דין (וע 931-12-15 אקרו נדלן ייזום בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב; וע 21262-10-17 מיראז' יזמות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה; 69456-01-18 סטאר לייט (השרון) - משחקים פיננסיים עתידיים (1996) נ' מנהל מיסוי חדרה ועוד) וערעורים שהגישה רשות המסים תלויים ועומדים בפני בית המשפט העליון.

באוגוסט השנה פרסם הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון נייר עמדה לפיו יבחן הממונה את מארגני הקבוצות בחינה מהותית במסגרתה תיבדק, בין השאר, מידת השליטה של הגורם המארגן בפרויקט אל מול חברי הקבוצה, וכי במקרים המתאימים עשוי הממונה לקבוע כי המארגן ייחשב כיזם המוכר דירות, על כל המשתמע מכך בהתאם לחקיקה החלה על מוכרי דירות מגורים.

אם לא די בכל אלה, לפני ימים ספורים ניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה פסק דין של ועדת הערר שבו נקבע כי מארגן קבוצת רכישה שרוכש בעצמו חלק מהמקרקעין יחד עם חברי הקבוצה, ישלם גם הוא מס רכישה על מלוא עלות היחידות הגמורות, בדומה ליתר חברי הקבוצה, ולא רק על רכיב הקרקע.

באותו עניין נדון מקרה נפוץ למדי בשוק קבוצות הרכישה - המארגן לא מצא די רוכשים לשם רכישת מלוא הקרקע. על מנת לא להפסיד את כל העסקה, רכש המארגן בעצמו את יתרת החלקים בקרקע שלא נמצאו להם רוכשים (קרקע ל-27 יח"ד מתוך 96 אפשריות). 20 יחידות קרקע מכר המארגן לצדדים שלישיים, והיתרה עדיין מוחזקת על ידו.

ועדת הערר קבעה כי על המארגן לשלם על חלקו בעסקה (27/96 יחידות קרקע) מס רכישה שיחושב מעלות הדירות הגמורות כפי שמשלם כל חבר קבוצה אחר, וזאת על יסוד התיקון לחוק מיסוי מקרקעין משנת 2011 שביקש להשוות בין המס המשולם על ידי חברי קבוצת רכישה, לבין המס המשולם על ידי רוכשי דירות מקבלן. הוועדה סירבה להבחין בין מעמדו של המארגן לבין מעמדם של חברי קבוצה אחרים וקבעה כי משעה שרכש המארגן חלק מהקרקע עבור עצמו, הרי לעניין חישוב מס הרכישה יש לראותו כחבר קבוצה מן המניין. טענת המארגן שלפיה הקרקע נרכשה כמלאי עסקי במטרה למכרה לצדדים שלישיים שהם שיצטרפו לקבוצה והם שיבנו את הדירות - נדחתה.

תוצאת פסק הדין קשה למארגני הקבוצות, ולטעמנו אף עומדת בסתירה למהות הכלכלית של העסקה. אנו סבורים כי אין מעמדו של חבר קבוצה שהצטרף לקבוצה על מנת להגיע בסופו של דבר לדירה גמורה, כמעמדו של המארגן שרכש את הקרקע על מנת להעבירה מוקדם ככל האפשר (במקרים מסוימים - בתוך ימים בודדים) לצדדים שלישיים שהם אלה שיהיו חלק מהקבוצה.

נראה שאף שרשויות המדינה השונות מכירות באופן רשמי בלגיטימיות של קבוצות הרכישה, הרי בפועל הן עושות כל שלאל ידן על מנת להכביד על קיומן של הקבוצות. גם הפעם - טרם נאמרה המילה האחרונה ונראה כי בית המשפט העליון הוא שיצטרך להכריע בסוגיות השונות של מיסוי מארגני קבוצות רכישה. 

וע 9546־10־17 (ס.א.מ) נופי־קבוצת ניהול בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

הכותבת שותפה ומנהלת תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות'