200 מיליון שקל שקעו מול הים: למה הפרויקט הענק בהרצליה פיתוח תקוע כבר עשר שנים

עסקאות דיסקרטיות בסכומי עתק, וילה היסטורית ולוקיישן מנצח • 10 שנים אחרי שהמיליארדרים טום ודפנה קפלן רכשו 20 דונם על חוף הים של הרצליה פיתוח, "גלובס" מנסה לגלות מה עלה בגורל הפרויקט הענק שהם תכננו להקים על הקרקע ולמה בינתיים יש שם רק חניון

מלמטה: החניון, בית השגריר הקובני והמגרש שצמוד אליו / צילום: שלומי יוסף
מלמטה: החניון, בית השגריר הקובני והמגרש שצמוד אליו / צילום: שלומי יוסף

אין שום דבר יוצא דופן בחניון המכוניות שנמצא מול המרכז הרפואי מדיקל סנטר בהרצליה פיתוח, למעט דבר אחד. בניגוד לכל היגיון כלכלי הוא ממוקם על אחת מפיסות הקרקע הנחשקות ביותר במרכז הארץ - הצד המערבי של רחוב רמת ים, שהוא הרחוב המערבי ביותר בשכונת היוקרה. לפי "חוק המחירים" המקומי, ככל שמתקרבים לים מחיר הנכסים מאמיר, וכאן הוא כבר מגיע בקלות לעשרות מיליוני שקלים. אז איך קרה שדווקא בעלי מכוניות מזדמנים יכולים להושיט יד וכמעט לגעת במים?

כדי לענות על כך יש לחזור יותר מעשור אחורה, לסדרת עסקאות דיסקרטית בסכום כולל אסטרונומי של 200 מיליון שקל. מאחוריה עומד זוג המיליארדרים האמריקאים דפנה וטום קפלן, שקנו לא רק את השטח שעליו פועל החניון, אלא גם את שתי החלקות הצמודות לו. ההתחקות של "גלובס" אחרי תוכניותיהם, חושפת שבתחילת העשור השניים ביקשו לבנות על הקרקע הנדירה מספר וילות. כשנתקלו בהתנגדות מצד העירייה ניסו לשנות את תוכנית לבית מלון ודירות נופש - אלא שנכון לעכשיו גם המיזם הזה תקוע.

47 מיליון שקל כדי להחזיר נכס למשפחה

איסוף החלקות התחיל בשנת 2006, אז מכרו האחים סמי ויולי עופר שישה דונמים ברחוב רמת ים 8, כחלק מעסקה שהייתה ידועה רק למעטים. תג המחיר: כ-47 מיליון שקל. על המגרש ניצב מבנה שבו פעלה אז מסעדת רוקה, אלא שהמטעמים שהוגשו לסועדים פחות עניינו את הרוכשים החדשים שהגיעו מעבר לים.

מדובר ביו"ר תאגיד הייעוץ העסקי האמריקאי אלקטרום, המיליארדר היהודי טום קפלן, ובאשתו דפנה - בתם של מירה וליאון רקנאטי. עוד לפני שהשטח והמבנה היה שייך לאחים עופר, התגורר במקום סבה של דפנה, דניאל רקנאטי. "בניגוד למה שאולי ניתן לחשוב, זו הייתה קודם כל עסקה אמוציונלית", אומר ל"גלובס" אדם שבעבר הכיר את ההתרחשות.

קצת יותר משנה לאחר מכן, בדצמבר 2007, פורסם כי האחים סמי ויולי עופר מכרו וילה שברשותם ממש בצמוד, ברחוב רמת ים 6 בהרצליה, תמורת 93 מיליון שקל. מחיר העסקה הפך את הווילה, שהושכרה באותם ימים לחברת כתר פלסטיק לצורך משרד, ליקרה בישראל באותם הימים.

מדובר בווילה בת קומה אחת בלבד ששטחה הבנוי הוא 1,000 מ"ר ושניצבת על מגרש בגודל תשעה דונמים. הקרקע בחלקה הוגדרה כ"שטח מיוחד" שמשמעותו בפועל - הגבלות על תוספות למבנה הקיים, היות שהוא בעל "ייחוס". הווילה תוכננה על ידי האדריכל המפורסם יעקב רכטר ב-1961 עבור שגריר קובה בישראל ריקרדו וולף, שהתגורר בה שנים רבות. על כן היא נקראת עד היום "בית השגריר הקובני" (לעתים "בית הציר הקובני"), ונחשבת לאחד המבנים הבודדים שהוגדרו לשימור באזור זה של הרצליה.

בית השגריר הקובני. תכנון של  יעקב רכטר / צילום: באדיבות ארכיון רכטר, מרכז רכטר לאדריכלות
 בית השגריר הקובני. תכנון של יעקב רכטר / צילום: באדיבות ארכיון רכטר, מרכז רכטר לאדריכלות

רק כמה שנים לאחר מכן התפרסמה זהות הקונים - גם הפעם מדובר היה בקפלנים, והם לא עצרו את מסע הרכישות שלהם כאן. ב-2010 הם הוסיפו לשני המגרשים שבבעלותם גם את המגרש שברחוב רמת ים 4, מדרום למלון השרון, שעבורו שילמו 60 מיליון שקל. זהו מגרש בשטח 5.2 דונם שאותו רכשו מחברת הכשרת היישוב וממשפחת דה שליט, שהחזיקו בו עוד משנות ה-60.

כך, תוך ארבע שנים השלימו הקפלנים רכישה של כ-20 דונמים רצופים על שטח המצוק ההרצלייני, תמורת כ-200 מיליון שקל בסך הכול, ונותר רק לחכות לתוכניות שיוגשו לעירייה כדי להבין מה בכוונתם לעשות בשטח הנדיר שעבר לידיהם.

מלון במקום מספר וילות על המצוק

לפי גורמים שהיו בעבר בקשר עם בני הזוג, הכוונה המקורית שלהם הייתה לחדש את המבנה על המגרש הראשון שרכשו, ברחוב רמת ים 8, כדי שישמש אותם למגורים כשהם מגיעים לישראל. בשאר השטח תכננו השניים לבנות שתיים-שלוש וילות נוספות. כחלק מהניסיון שלהם לקדם את הבנייה ברמת ים 8 הוצא צו פינוי למסעדת רוקה, דבר שהביא את הצדדים להתדיינות מתוקשרת בבית המשפט. לבסוף, ב-2011 נאלצו בעלי המסעדה לסגור את רוקה, אלא שבמקביל תוכנית הווילות של הקפלנים לא הצליחה להתרומם.

"בעלי הנכס הגישו בקשה להקים שניים-שלושה בתים. משהו שלא תואם את הרוח של הפיתוח של החוף", אמר השבוע ל"גלובס" מייק סקה, ששימש עד לאחרונה כמהנדס עיריית הרצליה, וכיום משמש כמהנדס עיריית מעלות-תרשיחא. "מאוד הפתיע אותי שבאו עם תוכנית לבנייה פרטית, זה משהו שנוגד את האינטרס העירוני", הוא הוסיף ומספר כי "אני הנחיתי אותם לשנות את התוכנית, והצעתי שאתן להם זכויות בנייה לבית מלון. לא זוכר אם דיברנו על 90 או 100 חדרים. ואז הם אמרו לי שזה מעניין אותם בתנאי שהם יקבלו את ברכתנו לתוכנית". לדבריו, הצעתו נפלה על אוזניים קשובות ואכן בהמשך הוגשה תוכנית לוועדה המקומית. סקה מציין כי "המגרש היה כל כך גדול שהסכמנו שיוסיפו כמה יחידות דיור כדירות נופש".

מייק סקה, לשעבר מהנדס עיריית הרצליה / צילום: שלומי יוסף
 מייק סקה, לשעבר מהנדס עיריית הרצליה / צילום: שלומי יוסף

מי שנבחר על ידי הקפלנים לתכנן את הפרויקט הייחודי הוא האדריכל רני זיס, שאחראי בין היתר לפרויקטים כמו מלון אלמא בזכרון יעקב, מרכז הלב בבית החולים איכילוב ומלון ריץ קרלטון בהרצליה. ב-2016 הגיש זיס תוכנית מפורטת לוועדה המקומית הרצליה, תחת השם "רמת ים 6 - תוכנית לשימור מבנה, מלונאות ומגורים". ממסמכי התוכנית עולה כי המחזיקה בקרקע היא חברה בבעלות בני הזוג ששמה SeaBreeze Limited, שרשומה באיי ברמודה.

עיון במסמכים מלמד כי לצידו של זיס לקחו חלק בהכנת התוכנית עוד גורמים רבים, ובהם מהנדס הבניין צבי המלי, אדריכלית הנוף מיכל טורנר, וחברת סלע נהרי כיועצת התשתיות.

התוכנית מחלקת את השטח לשלושה חלקים: מלונאות, מגורים ושטח פתוח שבו נכלל בית השגריר הקובני.
מבנה המלון שמציעה התוכנית ייבנה על שטח של כשישה דונמים ויתנשא לגובה 25 קומות. שטחו הבנוי יעמוד על כ-16 אלף מ"ר וייבנו בו 275 חדרי מלון. התכנון כולל גם בריכה, אולמות כנסים ועוד. על שטח של שלושה דונמים מתוכנן מבנה נוסף בייעוד מגורים מיוחדים. לפי התוכנית גובהו יהיה 16 קומות, שטחו הבנוי יהיה 12 אלף מ"ר, והוא יכלול 100 יח"ד. שאר השטח, כמעט עשרה דונמים מתואר כ"שטח פתוח", והוא כולל את בית השגריר הקובני שבאופן לא פרופורציונלי מרבית התוכנית המפורטת שהוגשה לעירייה עוסק בו.

"הייתי עובר ליד הבית כדי לראות את השגריר"

"אני זוכר בתור ילד את השגריר הקובני ריקרדו וולף יוצא מהבית שלו בהרצליה עם הרכב האמריקאי הגדול שלו. הייתי עובר ליד הבית שלו במיוחד כדי לראות את זה", מספר האדריכל זיס, בשיחה עם "גלובס". זיס מוסיף כי הוא "גאה מאוד על כך שהצלחנו להכניס את בית השגריר הקובני לרשימת המבנים לשימור בהרצליה". ההחלטה להכניס את הווילה לרשימה המצומצמת של מבנים לשימור בעיר, התאפשרה, בין היתר, בעקבות עבודת התיעוד הנרחבת שבוצעה כחלק מהכנת התוכנית המפורטת של הקפלנים. היא כוללת עשרות עמודים שעוסקים במבנה ובהיסטוריה שלו, לרבות שלל צילומים מתקופות שונות, שניכר כי הושגו בעמל רב.

"המבנה תוכנן על ידי אדריכל יעקב רכטר, מחשובי האדריכלים בישראל, אשר הקריירה שלו שזורה בהיסטוריה של מדינת ישראל", נכתב בתוכנית. "כאחד מחלוצי הסגנון הבינלאומי בארץ הושפע המבנה בעיצובו ובטכנולוגיית הבנייה הנהוגה בו מן הסגנון הבינלאומי אשר היה נהוג בשנות ה-30. קיימת הדגשה של אופקיות המבנה מצד אחד באמצעות שימוש במפתחים גדולים הנמתחים מקצה לקצה בחזית המערבית המשקיפה אל הים ומצד שני באמצעות חלונות סרט המאפיינים את החזית המזרחית הפונה אל הרחוב הראשי". כן נכתב כי הושקעו בתכנונו ובעיצובו משאבים רבים וניתנה תשומת לב מיוחדת לפרטי בנייה ייחודיים ושימוש בחומרים "טבעיים" כדוגמת בטון חשוף, ושולבו במבנה אלמנטים מעץ.

"חטיבת קרקע נדירה ואיכותית"

בניגוד ישיר להשקעה בתיעוד ובתוכנית, בשטח כלום לא קורה. בית השגריר הקובני סגור וכך גם המבנה שצמוד אליו מדרום, ובמוסדות התכנון התוכנית נעצרה לחלוטין. הסבר חלקי לכך ניתן למצוא במכתב שנשלח מטעם משרד עורכי הדין ברוך י. מנוח ושות' לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב בקיץ 2017, מטעמה של סיבריז לימיטד. במכתב, שהינו התנגדות לתוכנית שהפקידה הוועדה המקומית, מתואר כי לאורך 2015 התקיימו לפחות שתי פגישות בין נציגי הבעלים לבין גורמים בעירייה, בהם ראש העיר משה פדלון, שבהן עלה לדיון מתווה הפרויקט במתחם שאותו הם מכנים מתחם סיבריז.

בין היתר נכתב כי "התוכנית המוצעת הינה תולדה של התכנון הראוי, הנכון והמיטבי ביותר שמהנדס העיר ונציגי לשכת התכנון העירונית ראו לנגד עיניהם וביקשו ליישם במתחם סיבריז, בכל שלבי הכנתה. ב-17.8.2016 קיימה ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה דיון בהמלצות להפקדת התוכנית. לתדהמתה הרבה של המתנגדת, ועדת המשנה החליטה שלא להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית במתכונת שגובשה ותואמה עם הוועדה המקומית, ביחס למבנה למגורים, כי אם להמליץ על הפקדתה במתכונת שונה לחלוטין", נכתב.

השוני בין התוכניות הוא ביטול הבנייה למגורים, דבר שלפי הקפלנים הופך את הפרויקט ללא כדאי כלכלית. "אישורה של התוכנית במתוכנת המופקדת, חלילה, עלול לסכל את האפשרות לנצל את הפוטנציאל התכנוני האדיר הטמון במקרקעי המתנגדת, המהווים חטיבת קרקע נדירה ואיכותית" נכתב. אף שחלפו מאז שנתיים וחצי, דבר לא התקדם, ובשלב זה נראה שהקפלנים החליטו להקפיא את התוכנית.

"הבעלים החליטו שהם עוצרים את הכול לאור אי שביעות הרצון שלהם מהטיפול של מוסדות התכנון בפרויקט", אומר גורם שמכיר את ההתנהלות. זיס מאשר את הדברים. "התוכנית אכן הוגשה, אבל היא לא מקודמת מזה זמן רב. טום קפלן הוא אדם מדהים, ויש לו דרך מאוד סדורה לטיפול בדברים, כדרכם של אמריקאים. כשהוא נתקל במוסדות התכנון כאן, לא היה צריך הרבה כדי שהכול ייעצר וזה מה שקרה. נכון להיום אנחנו גם לא מקיימים שיח ביני לבינו בקשר לתוכנית", אמר.

טום קפלן / צילום: Peter Nicholls, רויטרס
 טום קפלן / צילום: Peter Nicholls, רויטרס

בניסיון לקבל את התייחסותם של בני הזוג, פנינו לאביה של דפנה - ליאון רקנאטי - שאישר גם הוא כי "לא קורה שם כלום". לאחר מכן חזר אלינו ומסר כי בתו וחתנו אינם מעוניינים להגיב.

כך, שטח שנרכש ב-200 מיליון שקל על אחת מפיסות הקרקע הנדירות במרכז הארץ, משמש בעיקר להקלת עומסי החניה במערב הרצליה. 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988