תמ"א 38: "הרבה דיירים רוצים לנצל עכשיו את חלון ההזדמנויות"

שלושה חודשים עברו מאז שהוחלט שתמ"א 38 תסתיים באוקטובר 2022 • "גלובס" בודק האם היזמים והדיירים להוטים יותר לחתום על עסקאות, לפני שתצוץ תוכנית חלופית, אם בכלל

פרויקט תמ"א 38 בביצוע בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ"א 38 בביצוע בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב

לפני כשלושה חודשים הודיעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה על הארכה אחרונה של שלוש שנים לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה בתמורה לזכויות בנייה (תמ"א 38). כך, תוקף התוכנית שהיה אמור לפוג במאי 2020, הוארך לאוקטובר 2022.

מאחורי ההחלטה לסיים את התוכנית עמדו כמה סיבות. האחת, שגם אחרי 15 שנה היא אינה רלוונטית לרוב חלקי הארץ, והשנייה היא שבמקומות שבהם התוכנית יושמה, בעיקר באזור המרכז, היא הוסיפה אלפי דירות בשכונות ותיקות, ללא שיפור תשתיות ותוספת של מוסדות ציבור. הפטור מהיטל השבחה על זכויות הבנייה לפרויקטים של תמ"א 38 רק החריף את הבעיה, מאחר שלא איפשר לרשויות הכנסות לצורך שדרוג תשתיות.

משיחות שערכנו עם שחקנים בשוק, יש רבים שחשים תכונה מיוחדת ורצון של הדיירים לסגור עסקאות בטרם יפוג תוקפה של התוכנית.

עומר גוגנהיים, מנכ"ל חברת אשדר בוטיק, המתמחה במיזמי התחדשות עירונית, מעיד: "אנחנו מרגישים לחץ של ועדי בתים במיוחד בהרצליה וברעננה, שמאפשרות את התמ"א. אף אחד לא יעשה ברחובות הקטנים בערים האלה פינוי-בינוי וירים מגדל, ולכן הם מבינים שתיכף ייסגר החלון הזה ומגלים רצון להתקדם. למשל, אנשים שיש להם דירות על גג לא מיהרו כל-כך קודם, ועכשיו מגלים יותר נכונות להתפשר".

צחי גינזבורג, מנכ"ל נופ-הנדסה, מתאר סיטואציה דומה: "מאז שהכריזו שהתמ"א הולכת להסתיים, כל מיני פרויקטים מהעבר התחילו לחזור אליי. לדוגמה, בניין ברחוב בר אילן ברעננה, שנתתי לבעלי הדירות שם הצעה ראשונה לפני שנים, חזרו אליי פתאום. בשנים שחלפו הם לקחו הצעות אבל לא התכנסו לסגירה. הם חשבו לקדם פרויקט שיכלול שלושה בניינים ועכשיו הולכים לרק שניים. הם הבינו שאחרי התמ"א הם יידרשו לשלם היטל השבחה והפרויקט לא יהיה כלכלי".

עו"ד רועי נימצוביץ מחברת "גרינגרופ", שמלווה בעלי זכויות במיזמי התחדשות עירונית, מספר: "יש הרבה יותר פניות. סיום התמ"א משנה את כללי המשחק - אין יותר מריבות עם דיירים. המדינה קבעה שתמ"א 38 בתצורתה הקיימת - כלומר, שהיטלי השבחה לא מושתים על הדיירים - לא תהיה יותר, והשוק נערך כי מי שישלם את הפער בהיטלי ההשבחה הם בעלי הדירות. זה יבוא לידי ביטוי במטראז'".

שמי רובינשטיין, דייר בבניין ברחוב יהושע בן נון בת"א שפועל לקידום תמ"א 38, אומר ל"גלובס": "אנחנו יודעים שאם כל התהליך הזה, שהשקענו בו מאמץ אדיר, לא יקודם, הכול יירד לטמיון. אם נגיע לתאריך מסויים ופתאום יופיעו מסים כאלה ואחרים, לא תהיה כדאיות מבחינה כלכלית, היזם יחזיר את המפתחות ואנחנו נישאר עם בניין עשוי מלבני סיליקט, שיהפוך למסוכן תוך פרק זמן קצר".

עו"ד אבישי שולב, שעוסק הרבה בהתחדשות עירונית, בעיקר בתל אביב, מסכים: "יש פה טריגר ממשי. אנחנו רואים תופעה של פרויקטים שהיו תקועים תקופה ארוכה בגלל נושא של הסכמות, או שהיו סכסוכים בין בעלי הדירות ליזם והגיעו למבוי סתום, ועכשיו הצליחו להתגמש כי הם מבינים שהחרב לסיום התוכנית באוקטובר 2022 כבר מונפת. יש ניסיון לנצל את חלון ההזדמנויות הזה.

"ברובע 3 וברובע 4 בת"א, ובמקומות אחרים שעיצבו לעצמם תוכנית מקבילה לתמ"א 38, יודעים שהזכויות יישארו גם אחרי שתמ"א 38 תסתיים, אבל נותרת שאלת היטל ההשבחה".

ציון אוטמזגין, מנכ"ל קבוצת ידר, מסכים: "הצלחת התהפכה. אם בעבר היו היזמים הולכים ללקוחות ומנסים לשכנע את הדיירים, אז היום הדיירים פונים אליך. הם מבינים שהדד ליין מתקרב. אנחנו מקבלים שיחות מבניינים שהיו איתנו בקשר בעבר. אם פעם הדרישות שלהם היו דרקוניות, אז זה השתנה".

דיירים שרוצים לצאת לדרך עכשיו, צריכים לזכור שאולי הזמן בכלל לא יספיק. עו"ד ענת בירן ממשרד ענת בירן ושות' טוענת כי הרשויות עושות כל שהן יכולות כדי לגרום לעיכובים במתן היתרים למיזמי תמ"א 38:

"להערכתי, הרעיון הוא להביא את היזם לידי מצב שבו לא יוכל לקבל היתר. לוקח המון זמן לקדם את הבקשה דרך הרישוי המקוון. לא מקיימים דיון, וכשכבר מקיימים אותו, דוחים את הבקשה בגלל שאין תשתיות, או משתמשים בתירוץ של 'תכנון מתחמי'. לך תתארגן עכשיו עם הדיירים בבניין השכן.

"בבני ברק אתה בכלל לא יכול לפתוח תיק מידע לפרויקט מסוג תמ"א 38/1. ברמת גן לא נותנים היתרים לתמ"א 38, מכל הסוגים - הם רוצים רק התחדשות מתחמית". 

ציון אוטמגזין, מנכל קבוצת ידר / צילום: Tron, יח"צ
 ציון אוטמגזין, מנכל קבוצת ידר / צילום: Tron, יח"צ

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988