נדל"ן מניב | ניתוח

בגלל הקורונה: ענקיות הנדל"ן המניב עומדות בפני הפחתות שווי של מיליארדי שקלים

בבית ההשקעות מיטב דש מעריכים כי בהנחת עלייה של 1% בשיעור התשואה המשוקלל שעל בסיסו מבצעים השמאים את הערכות השווי, עלולות עזריאלי, מליסרון ואמות לספוג ירידת ערך מצרפית של כ-7 מיליארד שקל בנכסיהן

מתחם עזריאלי באזור התעשייה בחולון / צילום: גיא ליברמן, גלובס
מתחם עזריאלי באזור התעשייה בחולון / צילום: גיא ליברמן, גלובס

אחרי שערוכים רחבי היקף בשווי הנכסים, שמהם נהנו חברות הנדל"ן המניב המקומיות בסיכומה של 2019, עלולה בהלת הקורונה לגרום לשינוי מהיר במגמה, ולשערוכים שליליים משמעותיים שיירשמו בדוחות הכספיים של אותן החברות בגין שווי אותם נכסים.

מבדיקת בית ההשקעות מיטב דש עולה כי בהנחת עלייה של 1% בשיעור התשואה המשוקלל שעל בסיסו מבצעים השמאים את הערכות השווי, שלוש החברות הגדולות בענף (מבחינת שווי שוק) - עזריאלי , מליסרון  ואמות  -  עלולות לספוג ירידת ערך מצרפית של כ-7 מיליארד שקל בנכסיהן - אשר יתורגמו בדוחות להפסדים משמעותיים.

זאת, כאשר שווי נכסיה של עזריאלי, המוערך כיום ביותר מ-24 מיליארד שקל, יתכווץ בכ-3 מיליארד שקל, שווי נכסי מליסרון, המוערכים כיום ביותר מ-17 מיליארד שקל, יצטמצם ביותר מ-2 מיליארד שקל; ושווי נכסי אמות, המוערכים כיום בכ-12.5 מיליארד שקל, יירד בכ-1.7 מיליארד שקל.

ירידות השווי בנכסים, אם יגיעו, יתבצעו בצורה רוחבית, כך שכל חברות הנדל"ן המניב הבולטות ייפגעו מירידות ערך משמעותיות, כל זאת ביחס להיקף הנכסים שבידיהן, ומנתוני מיטב דש עולה כי הירידה המצרפית בשווי נכסי 8 מהחברות הבולטות בבורסה, תגיע ליותר מ-10 מיליארד שקל.

כך לדוגמה, לפי בית ההשקעות, שווי נכסיה של חברת מבנה  יירד בכ-900 מיליון שקל, ושווי נכסיהן של החברות גב ים , ריט 1 , רבוע נדל"ן  וסלע קפיטל  יירד בטווח של כ-700-400 מיליון שקל.

כל זאת, כאמור, בהנחה של עלייה של 1% בשיעור התשואה המשוקלל שעל בסיסו מבצעים השמאים את הערכות שווי הנכסים. שיעור זה משקף את ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI) שצפוי לקבל בעל הנכס המדובר במקרה של מכירה, ביחס לשווי בו הוא מתומחר.

רז מור, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות מיטב דש, אומר כי "בדוחות 2019 היינו עדים להורדה הדרגתית ומתונה בשיעור ההיוון ששימשו את מעריכי השווי להערכת נכסי הנדל"ן המניב. בעקבות ההורדה הציגו חברות הנדל"ן המניב רווחי שיא משערוך הנכסים".

מור הוסיף כי "בשלב הנוכחי עוד אין התייצבות בשיעורי ההיוון, כי עלויות המימון משתנות מאוד מהר, ועוד לא הגענו לנקודה של שיווי משקל בשוק. אבל כל מצב השוק השתנה ואנחנו ניצבים בפני עולם חדש, ואם השוק לא יתאושש, הירידה בשווי הנכסים תגיע".

יחד עם זאת, מור מדגיש כי "כמו שהשמאים לא מיהרו להוריד את שיעורי ההיוון כשהשוק היה חיובי, וההורדה שראינו בדוחות השנתיים הייתה מתונה, בשיעורים של כרבע וחצי אחוז, הם כעת גם לא ימהרו להעלות אותם, ויחכו לעסקאות חדשות. זה תהליך ארוך יחסית. אבל בהנחה תיאורטית של עלייה של כ-1% בשיעורי ההיוון, החברות צפויות לסבול מירידות שווי משמעותיות בנכסיהן".

פוטנציאל ירידת ערכי נכסי חברות הנדלן המניב בעקבות עליית התשואה במיליארדי שקלים הערכות מיטב דש
 פוטנציאל ירידת ערכי נכסי חברות הנדלן המניב בעקבות עליית התשואה במיליארדי שקלים הערכות מיטב דש

הגאות שהייתה: בחסות הריבית הנמוכה

עד לאחרונה חברות הנדל"ן המניב המקומיות נהנו מתקופת גאות מתמשכת, בתמיכת רמות הריבית הנמוכות בעולם, שאפשרה גיוסי חוב בריביות נמוכות יותר, מה שהוריד גם את שיעורי התשואה שלפיהם היו מוכנים הרוכשים לבצע עסקאות בתחום הנדל"ן המניב. הגאות בפעילות באה לידי ביטוי גם בתשואות שהשתקפו מכמה עסקאות משמעותיות וגדולות שבוצעו בענף המניב המקומי, במהלכה של 2019.

אלה שיקפו את השינוי שחווה השוק - בכך שבוצעו ברמות תשואה נמוכות יחסית, בטווח של כ-5%-6% ואף פחות מכך. זאת בעוד רמות התשואה לפיהן העריכו השמאים את נכסי החברות הבולטות בבורסה נעו סביב כ-7%.

בתמיכת המגמה בשוק והעסקאות שבוצעו, החלה מגמה של הורדה מתונה של שיעורי ההיוון של החברות הבורסאיות, מה שסייע להן להציג שערוכי נכסים חיוביים משמעותיים בסיכומה של 2019.

כך לדוגמה, כל אחת מצמד ענקיות הקניונים עזריאלי ומליסרון הציגו בסיכום שנתי שערוכים חיוביים של כ-1 מיליארד שקל. אמות התקרבה לכך, עם שערוכים בהיקף של כ-900 מיליון שקל. בחברת מבנה היקף השערוכים הגיע לכ-500 מיליון שקל ובגב ים הסתפקו בכ-360 מיליון שקל. לפי נתוני מיטב דש, שיעורי התשואה הנגזרים של החברות הבולטות בענף נעים כיום בטווח של כ-7%-7.5%.

תקופת הפעילות החיובית גם הובילה את המניות הבולטות בענף לעליות דו-ספרתיות חדות בסיכומה של שנת 2019, ושלחה את שווי החברות לרמות שיא.

אולם מאז, כידוע, בעקבות התפרצות וירוס הקורונה השוק ביצע פניית פרסה חדה וחברות הנדל"ן המניב נפגעו מהפסקה מוחלטת, או קרוב לכך, בנכסיהן - גם במרכזים המסחריים וגם במשרדים, בעקבות הנחיות הממשלה, כחלק מהניסיון לצמצם את חשיפת האזרחים לווירוס.

בהתאם לפגיעה המשמעותית בפעילות וכחלק מהמגמה הכללית בשוק, מניותיהן רשמו ירידות שערים דרמטיות, בעיקר בחודש מרץ, ותוקנו חלקית לאחר מכן, אולם הן עדיין משמעותיות, בשיעורים דו-ספרתיים, ובסך הכול מתחילת השנה ועד כה, הירידות ב-8 החברות המדוברות נעות בטווח של כ-20%-40%.

במבט קדימה, חוסר הוודאות הגדול לגבי עתיד הפעילות בנכסיהן בהמשך השנה עשוי להוביל להעלאה בשיעורי התשואה לנכסיהן, ובהתאם, להורדת שוויים. 

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988