המלצת המשנה ליועמ"ש: איחור של עד 4 חודשים במסירת דירה בשל הקורונה יגרור פיצוי מוקטן

אם תתקבל ההמלצה משמעותה היא הטבה לקבלנים לתקופה של חודשיים על חשבון הרוכשים • במשרד השיכון רצו להעמיד את התקופה על 100 יום • בהתאחדות הקבלנים זועמים: "זו הכרזת מלחמה על ענף הבנייה. אין מצב, שבגלל הקורונה קבלן ישלם פיצוי כלשהו לדייר"

בנייה בערד / צילום: גיא ליברמן, גלובס
בנייה בערד / צילום: גיא ליברמן, גלובס

צוות בין-משרדי לבחינת השלכות משבר הקורונה על התקשרויות שבין רוכשי ומוכרי דירות, ממליץ לשר הבינוי והשיכון לקבוע הוראת שעה בחוק המכר (דירות), שתאריך ב-60 ימים את מועד מסירת הדירות, מבלי שהקבלן יחויב לשלם פיצוי מוגבר. זאת, לעומת עמדת שר השיכון, שעל ההארכה להגיע ל-40 יום בלבד. במקביל, גם מועדי התשלום של הרוכש שהיו אמורים לחול בתקופה זו, יידחו. הקבלנים המאחרים במסירת יחוייבו להשתתף במחצית משכר הדירה של רוכשי הדירות.

הצוות כלל נציגים ממשרד האוצר, אגף החשב הכללי, משרד השיכון, משרד המשפטים, הרשות להגנת הצרכן ועוד, ובראשו עמדה ראש אשכול נדל"ן במשרד המשפטים כרמית יוליס. הוועדה פועלת בגיבוי המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ. 

כיום חוק המכר אומר שאם חלפו יותר מ-60 יום ממועד מסירת הדירה, שנקוב בחוזה, היזם מחוייב לשלם לרוכשים פיצוי בגובה של 150% מגובה שכר דירה, שנהוג לשלם על דירה דומה לדירה הנרכשת - מהיום הראשון ועד לתום 8 חודשי איחור. מעל 8 חודשים, הפיצוי הקבוע בחוק הוא 125%. לאור זאת הגיעו במשרד המשפטים למסקנה, שהסיכוי שקבלנים יידרשו כבר בתקופה הקרובה לפצות רוכשים גבוה, ועל כן יש לטפל לחוד בענייני חוק המכר ופיגורים במסירת דירות.

בפני הוועדה הופיעו גורמים שונים, בהם התאחדות בוני הארץ, שנציגיה טענו, כי האיחורים במסירת דירות בגין הקורונה עלולים להגיע אף לחצי שנה; ואולם סקר שערך משרד השיכון העלה, כי משבר הקורונה יביא לעיכוב ממוצע של 70-90 יום בהשלמת הפרויקטים. בשבוע שעבר המליצו מהמשרד להתפשר ולאשר לקבלנים תוספת של 40 יום ל-60 הימים המותרים להם לפי חוק המכר באיחורים, בטרם ייאלצו לפצות את הרוכשים.

הקבלן יחויב במחצית הפיצוי הרגיל

שר השיכון יעקב ליצמן הסביר את הפשרה באומרו כי "משבר הקורונה פגע בציבור גדול. רוכשי הדירות נמצאים בראש סדר מעייננו ואנו חייבים לדאוג להם. לצד זאת יש גם את המעסיקים וביניהם גם הקבלנים שנפגעו ואיבדו מכספם בתקופה זו. הפתרון שלנו לוקח בחשבון את הצורך לאזן בין הרוכשים מחד והקבלנים מאידך, לטובת כל הצדדים".

ואולם בצוות הבין-משרדי הגיען למסקנה כי יש לאזן את הדברים באופן שונה. "כידוע, חקיקת החירום בתקופת משבר הקורונה צמצמה את היקף פעילות המשק הישראלי באופן משמעותי על מגוון היבטיו, לרבות את היקף פעילות העבודה באתרי בנייה. מהנתונים שבידי משרד השיכון עולה כי חלק משמעותי מהפעילות בענף לא יכלה להתקיים כסדרה בשל המגבלות הנוגעות לתקופת החירום, ומשכך צפויים איחורים במסירת דירות לקונים בסדר גודל של בין חודשיים לשלושה חודשים", נאמר בהמלצות הצוות.

לפיכך הצוות החליט להמליץ לתקן את חוק המכר (דירות) בהוראת שעה, כך שעל חוזים שמועד המסירה החוזי הקובע בהם חל בין התאריכים 15 במרץ השנה ל-1 באפריל 2021, הימים שבהם היה הסגר הגדול, תקופת החסד של הקבלן בגין אי-עמידה במועד המסירה החוזי, תוארך ב-60 ימים נוספים, כך שתעמוד על 120 ימים. בתקופה זו הקבלן לא יחויב בתשלום הרכיב העונשי שבפיצוי, הוא יחויב במחצית הפיצוי הרגיל (שכר דירה של דירה דומה), וחיובי הרוכש בכל הנוגע למועדי תשלומים בהתאם לקבוע בחוזה, ככל שקיימים, יידחו אף הם.

"המשמעות היא שבמהלך החודשיים הראשונים לעיכוב במסירת הדירה, ככל שאירע, לא יחויב הקבלן בפיצוי לפי חוק המכר. כמו המצב היום, לקונה תהא האפשרות לתבוע נזקיו לפי הדין הכללי, בהוכחת נזק, ורק בהתקיימות כלל התנאים לפי הדין הכללי. במהלך החודשים השלישי עד הרביעי (כולל) לעיכוב, תהיה חובת תשלום של מחצית משכר דירה של דירה דומה. החל מהחודש החמישי לעיכוב ישוב לחול החיוב העונשי המוגבר, והקבלן יחויב ב-150% משווי שכר דירה של דירה דומה. חריגה כאמור תחייב את הקבלן בפיצוי רטרואקטיבי מהיום ה-61 לאיחור", מסבירים במשרד המשפטים.

אם בכל זאת ירצה אחד מהצדדים לפנות לבית המשפט, כדי שיקבע הוראה אחרת ביחס לחוזה (כמו למשל קבלן שיבקש להסתמך על טענת "כוח עליון" בחוזה ככזו שמאפשרת לו לאחר במסירת הדירה ביותר מ-120 ימים), הוא רשאי יהיה לעשות זאת, אך במקרה זה ההסדר המיטיב שבחקיקה לא יעמוד לטובתו ויהיה עליו להוכיח שכלל ימי האיחור הם מוצדקים.

עו"ד כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן בייעוץ וחקיקה, שעמדה בראש הצוות אמרה, כי "לאחר שבחנו את הנושא לעומק בצוות, הגענו למסקנה כי ההסדר מאזן נאותה בין זכויות הצדדים על פי הדין הקיים; תורם לוודאות ומקטין התדיינויות; ואף מאזן בין שיקולים שונים, דוגמת ההצדקה לפטור מרכיב עונשי מזה, מול הותרת התמריץ לקבלנים לשוב לשגרת עבודה מידית לאחר חלוף התקופה המוכרת לעיכוב, ולסיים את בניית הדירה במהירות מזה. הצוות סבור שהצדדים לחוזה יעדיפו להיצמד להסדר שייקבע בחוק, וירצו להגיע להסכמות בהתאם, על פני פנייה לבתי המשפט. זאת מאחר וההסדר למעשה 'מסדר' את המציאות המשפטית ומגביר את הוודאות בכל הנוגע לסיכויו של כל צד בעת דיון משפטי".

נשיא התאחדות בוני הארץ ראול סרוגו, הגיב בחריפות ואמר, כי: "זו הכרזת מלחמה על ענף הבנייה. אין מצב, שבגלל הקורונה קבלן ישלם פיצוי כלשהו לדייר. זו החלטה שערורייתית, שלמעשה מצמצמת את הפיצוי של הקבלן מ-150% שכר דירה, החל מהיום ה-61, ל-50% שכר דירה. זה הכל. למה קבלנים צריכים לשלם פיצויי בגלל מצב כזה? לא מספיק ניזוקנו מהקורונה, ולא קיבלנו שקל מהמדינה, ועכשיו רוצים גם שנשלם את הנזק? מי שצריך לשלם את הנזק לדיירים זו המדינה. שיבואו ויוכיחו עד כמה ניזוקו ושהמדינה תפצה אותם. לא הקבלנים.

"מעבר לזה, הגבלת החוק בזמן היא שערוריה בפני עצמה. קחו לדוגמה קבלנים, שהיום לא יכולים לעבוד לא בטבריה ולא באלעד בגלל הסגרים. אז מה -0 כל זה לא ייחשב?".

***גילוי מלא: בכתבה נכתב תחילה כי ההמלצה היא לא להעניק פיצוי לדיירים במקרה של מסירת דירה באיחור של עד 4 חודשים. סעיף זה לא היה מדויק, שכן ההמלצה היא להעניק פיצוי מוקטן, והכתבה עודכנה בהתאם.

צרו איתנו קשר *5988