שלמה נחמה ניצח את רשות המסים: לא ישלם מס שבח בהיקף 4 מיליון שקל

ועדת הערר בביהמ"ש המחוזי קבעה היום כי נחמה לא ישלם את מס השבח שדרשה רשות המסים בעקבות מכירת דירתו במגדל רוטשילד 1 בתל אביב

שלמה נחמה  / צילום: אלי דסה
שלמה נחמה / צילום: אלי דסה

איש העסקים שלמה נחמה ניצח את רשות המסים: לא ישלם לרשות מס שבח שדרשה, בסך כ-4 מיליון שקל, בגין מכירת דירתו במגדל רוטשילד 1 בתל אביב. כך קבעה היום ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), בביהמ"ש המחוזי.

בפברואר 2014 מכר נחמה, שכיהן בעבר כיו"ר בנק הפועלים, את דירתו במגדל רוטשילד 1 בתל-אביב, תמורת 45 מיליון שקל. המכירה הזאת סיבכה את נחמה בסאגה משפטית מיסויית, אזרחית ופלילית, מול רשות המסים והפרקליטות. בנובמבר 2014 חשפנו לראשונה ב"גלובס", כי רשות המסים חושדת כי נחמה ביקש וקיבל הטבת מס על מכירת דירתו ברוטשילד, בדמות פטור ממס שבח, כאילו מדובר היה במכירת דירה גמורה (ראויה למגורים) - על אף שהיה מדובר במכירת דירה בלתי גמורה, הנחשבת כנכס לצורכי מס, ולפיכך לא מקימה זכות לפטור ממס שבח.

נחמה נחקר בחשד להעלמת מס מרשות המסים ובשלב מסוים אף נשקלה העמדתו לדין, בכפוף לשימוע, בגין שימוש במרמה ובתחבולה, כדי לקבל פטור ממס שבח מקרקעין עבור מכירת נכס בשווי עשרות מיליוני שקלים. ואולם, הסאגה הפלילית הסתיימה די מהר, לאחר שנחמה, באמצעות עורכי דינו ירון קוסטליץ ורות ליטבק, הצליח לשכנע את הפרקליטות כי לא נפל פגם במעשיו. הסאגה האזרחית - המחלוקת מול רשות המסים על סכום המס - נמשכה עד היום, והיום, כאמור, הסתיימה, בניצחון לנחמה.

השיפוץ היה שנוי במחלוקת 

בלב המחלוקת בין נחמה עמדו פעולות שיפוץ ארעי וזמני בנכס שמכרו נחמה ובת זוגו. הסוגיה שהייתה במחלוקת סבבה סביב שאלת מכירת דירת מעטפת אשר הושלמה לדירת מגורים עובר למכירה, כאשר היה ידוע למוכר (נחמה) כי רוכש הדירה אינו מעוניין בהשלמה זו והיא אינה מהווה חלק מהממכר ביחסים שבין הצדדים. בנסיבות עלתה השאלה האם זכאי המוכר לקבל את הפטור ממס שבח המגיע למי שמכר "דירת מגורים מזכה" שבנייתה הושלמה.

בשנת 2013 החזיק נחמה, ביחד עם בת-זוגו, במעטפת דירת מגורים במגדל היוקרה בתל-אביב. על פי חוק, מעטפת דירה שאינה ראויה למגורים, אינה מזכה את המוכר בפטור ממס מקרקעין. לאחר מו"מ עם רוכש פוטנציאלי, התקשר נחמה בהסכם למכירת הדירה, תמורת 45 מיליון שקל, אך במקביל למכירה פעל נחמה גם לשיפוץ ארעי וזמני בנכס, כך שהנכס כבר לא ייחשב למעטפת אלא ל"דירה", ואז המוכר יהיה זכאי לפטור על דירה שבנייתה הושלמה.

לטענת נחמה, באמצעות עוה"ד זיו שרון ורם כספי, הדירה הנמכרת הייתה דירת מגורים, באגף הבניין המיועד אך ורק לדירות מגורים. היא נרכשה על מנת לשמש למגורי העוררים ובני משפחתם ומעולם לא שימשה לכל שימוש שאינו מגורים. ואולם, כך לטענת העוררים, עם התמשכות הליכי התכנון וחלוף השנים, ומסיבות שונות, בהן שינוי צרכיהם של המוכרים וחוסר שביעות רצונם ממגבלות התכנון של הדירה המאוחדת שכפה עליהם הקבלן, החליטו העוררים כי הם לא יעברו להתגורר בדירה המאוחדת. מאוחר יותר החליטו העוררים לפצל את הדירה המאוחדת ולמכור את הדירה בקומה 16 תוך ניצול הפטור ממס השבח שעמד להגיע לקיצו בתום שנת 2013 עם כניסתו לתוקף של תיקון 76 לחוק.

לטענת מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, השיפוץ נעשה באופן מלאכותי, על מנת לקבל הטבת מס שאינה מגיעה לנחמה, בדירת המעטפת (לפני השיפוץ) לא הייתה חלוקה לחדרים, לא היו בה מתקנים כלשהם ולא ברור אם הייתה מחוברת לחשמל. עוד נטען, כי השיפוץ שנעשה בדירה ערב מכירתה לא הפך את "דירת המעטפת" ל"דירת מגורים". עוד צוין, כי בעלי הנכס חתמו על הסכם השיפוץ רק לאחר שנמצא רוכש לדירתם ורק לאחר שסוכם עימו המחיר אשר נקבע מבלי לקחת בחשבון את השיפוץ, השיפוץ שנעשה הינו למראית עין בלבד ותכליתו הייתה לשמש תפאורה לסרטון וידאו שנעשה בדירה לצורך קבלת הפטור ממס.

הוועדה, בראשות שופט המיסוי הרי קירש, וחברי הוועדה רו"ח צבי פרידמן, ועו"ד ושמאי דן מרגליות, קבעה כי אין מדובר בשיפוץ שהוא בגדר "עסקה מלאכותית" אלא בתכנון מס שאינו תכנון מס שלילי/תכנון מס נייטרלי (חיובי), ואין לקבל את טענת רשות המסים שהמהות הכלכלית בין הצדדים להסכם המכר הייתה מכירת "דירת מעטפת".

זיו שרון / צילום: אייל טואג
 זיו שרון / צילום: אייל טואג

עו"ד זיו שרון, המייצג את נחמה, מסר בתגובה: "אנו שמחים ששכנענו את ועדת הערר לקבל פה אחד את טיעונינו הצודקים ביחס לזכאות העוררים לפטור ממס שבח בפעם הראשונה והיחידה בחייהם. צר לנו על הסבל שעברו העוררים במשך יותר משש שנים לרבות הליכי חקירה מיותרים שהסתיימו מראש בלא כלום".

צרו איתנו קשר *5988