בונים מחדש | ניתוח

הבעיות הבוערות של שוק הדיור: איך לטפל בתחום ההשכרה ומה עושים עם קרקעות חקלאיות

איך ייראו הבתים במציאות שבה אנשים רבים יעבדו מהבית, האם ההבטחות על קידום הפריפריה יהפכו למציאות ואיך ניתן להזרים מזומנים למשק בעזרת הגדלת מינוף • בונים מחדש - האתגרים של ענף הנדל"ן, כתבה חמישית ואחרונה בסדרה

בונים מחדש האתגרים של ענף הנדלן / צילום: א.ס.א.פ קריאייטיב, שאטרסטוק
בונים מחדש האתגרים של ענף הנדלן / צילום: א.ס.א.פ קריאייטיב, שאטרסטוק

מגפת הקורונה מטלטלת את חיינו ויש לה גם השפעה משמעותית על תחום הנדל"ן. הממשלה עשתה מאמץ גדול כדי לאפשר לקבלנים להמשיך לעבוד גם בימי הסגר, מתוך ידיעה שמדובר בענף עתיר כוח אדם ומתוך הבנה שעצירת הבנייה בימים אלה תצמצם את היצע הדירות בטווח הבינוני. למרות זאת המגפה השפיעה ועוד תשפיע גם על הענף.

השבוע אנחנו מפרסמים ב"גלובס" סדרת כתבות שבודקת חמישה סגמנטים בתחום הנדל"ן. בכל יום נשוחח עם שלושה מומחים שינתחו את מצבו של הענף וינסו להעריך מה הממשלה צריכה לעשות בתקופה זו. היום נעסוק בתחום הדיור למגורים. מה יקרה למחירי הנדל"ן בעקבות הקורונה, מה הממשלה יכולה לעשות ולאיזה תמריצים הקבלנים והיזמים זקוקים

עוד בסדרהלכל הכתבות

הצג עוד

"להגדיל משמעותית את שוק הדירות להשקעה"

עמיר שאלתיאל, יו"ר ובעלי קבוצת אלדר

דרור נגל ועמיר שאלתיאל / צלם: אוהד הרכס ואיתי בלסון מכון ויצמן
 דרור נגל ועמיר שאלתיאל / צלם: אוהד הרכס ואיתי בלסון מכון ויצמן

1. לעודד את בעלי הממון להשקיע

הקורונה יצרה משבר כלכלי מהקשים איתם התמודדה מדינת ישראל, אולם התפרצות הנגיף אינה צפויה לפגוע בהמשך הגידול הטבעי הצפוי באוכלוסייה בישראל. לצד זאת, יש צפי לגידול במספר הישראלים החוזרים ובמספר העולים החדשים לישראל.

ממשלת ישראל צריכה לנקוט בפעולות שיאפשרו את הרחבת המשק וזאת באמצעות "הקטר של המשק" - ענף הבנייה והתשתיות והצריכה הפרטית שתרם רבות לצמיחה בשנת 2019.

מכיוון שהמדינה לא תוכל להמשיך לחלק כספים ללא הגבלה, ההמלצה שלי היא לא לחשוש מצעדים לא פופולריים שנחשבים כהטבה לבעלי הממון, נהפוך הוא - יש לעודד אותם להשקיע ולצרוך ולהזריק דלק למנועי הכלכלה הישראלית.

זוגות צעירים ומשפחות רבות התרחקו מבעלות על דירה בעקבות משבר הקורונה ולכן יש להגדיל בצורה משמעותית את שוק הדירות להשכרה. הקטנת מס הרכישה, עליה הוכרז לאחרונה, היא צעד ראשון ונכון בכיוון אולם אם רוצים להגדיל בצורה משמעותית את שוק הדירות להשכרה יש להסיר את המגבלה הקיימת על מימון דירה שנייה ולהגדיל את המימון מ-50% ל-75% כך שגם בעלי הון עצמי של כ-400 אלף שקל יוכלו לרכוש דירה להשקעה.

על מנת לעודד את הצריכה הפרטית במשק יש להחיל את העלאת אחוז המימון ל-75% גם על דירות שכבר נרכשו בשנים האחרונות תחת המגבלה. כך יוכלו משקיעים שרכשו בשנים האחרונות לחלץ הון מהדירות שבבעלותם באמצעות "הלוואות לכל מטרה", הון שישמש להגברת הצריכה הפרטית ואף כבסיס להתחלת עסקים חדשים.

2. להציב לרשויות המקומיות יעדים

בשנים האחרונות הדרך לקבלת היתר הבנייה הולכת מסתעפת ומתארכת. כל מי שעוסק בענף יעיד כי הליכי הרישוי ברשויות המקומיות הם שיוצרים פלונטר בענף ואת אחד החסמים המרכזיים בהגדלת היצע הדיור בבנייה למגורים בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט. מערכת "רישוי זמין" לא הפכה את הרישוי ליותר זמין, ויש האומרים שהיא אף מעכבת את ההליכים. הפתרון טמון בהצבת יעדי רישוי שנתיים לרשויות על ידי מנהל התכנון, שיוגדרו בהתאם לתוכניות שאושרו. רשויות שיעמדו ביעדים יזכו לתוספת תקציבית מהמדינה.

3. לעודד חברות לחלק דיבידנד

בשנת 2017 רשות המסים יצאה בהטבת מס שאפשרה לבעלי המניות המהותיים בחברות למשוך דיבידנד במס מופחת של 25%, זאת לעומת שיעור המס הרגיל שנע בין 30% ל-33%. הטבה זו היוותה תמריץ משמעותי לחברות לחלק את רווחיהן הרבה מעבר לתחזיות האוצר. בפועל חולקו דיבידנדים בהיקף כולל של למעלה מ-40 מיליארד שקל. מבצע נוסף כזה כיום ישיג שתי מטרות: הראשונה, הגדלה מיידית של הכנסות המדינה ממסים. השנייה, בכפוף להנחיה לחברות לשלם את הדיבידנד במזומן ולא רק לדווח עליו, זריקה של הון עצום לשוק שיעודד צריכה והשקעות במשק.

"להתאים את הדירות החדשות לצרכי הדיור המשתנים"

דפנה הרלב, מנכ"לית קבוצת הבנייה אביב

דפנה הרלב / צילום: תמר מצפי
 דפנה הרלב / צילום: תמר מצפי

1. ליזום פרויקטים בפורמט של "דירה להשכיר"

משבר הקורונה שינה את כללי המשחק. מצד אחד משפחות צעירות מתקשות יותר מבעבר לרכוש דירה, ועולה הצורך לייצר להן חלופות יציבות ואיכותיות למגורים. אני חוששת שהחסכונות של רבים מהצעירים נחשקים כיום וגם יכולת ההשתכרות פוחתת. הפתרון המתאים ביותר לכל אלה הוא פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח, באזורי הביקוש, בסמוך למרכזי תעסוקה. בנוסף, יותר עובדים עוברים לעבוד מהבית, כך שהדרישה לאיכות ואף לגודל גדול יותר של דירות עשויה לעלות.

לדעתי, מה שיכול לענות בצורה נאותה לשני הצרכים הללו הוא הפורמט שמשמש את חברת "דירה להשכיר", שכבר הוכיח את עצמו. הפורמט הזה יצר פרויקטים למגורים באזורים הממוקמים באזורי הביקוש, שמאפשרים לשוכרים לשכור דירה חדשה ואיכותית, לתקופות זמן ארוכות, תוך אפשרות יציאה מוגדרת וברורה, בשכר דירה הוגן ובתנאים מפוקחים.

שכירות להשכרה ארוכת טווח צריכים בעיקר בערים עם תעסוקה במרכז הארץ, וכאן ניתן לנצל את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית המבוצעים בהן. הפרויקטים הללו פועלים על סמך מכפיל מסויים של דירות חדשות לעומת הדירות הישנות, ואני מציעה לפעול להגדיל את זכויות הבנייה בעוד 20% עבור תוספת שטחים, קומות ויחידות דיור, שייועדו להשכרה לטווח ארוך בלבד.

עדיפות, שהפרויקטים הללו, שינוהלו בפורמט "דירה להשכיר", יוקמו ברחובות מרכזיים בערים אשר נמצאות בתהליך של התחדשות עירונית, בסמיכות למרכזי תעסוקה ותחבורה ציבורית וכך לאפשר ממגורים איכותיים לאלו שידם אינה משגת לרכוש דירה. כמובן שניתן לכלול בתוכנית הזו גם פרויקטים שאינם מוקמים במסגרת התחדשות עירונית.

2. הקלה בהיטל השבחה

בהמשך להצעה הראשונה, הממשלה צריכה להבין, כי היטל השבחה הוא גורם אקוטי בהחלטת יזם, האם להיכנס לפרויקט לשכירות ארוכת טווח או שלא. העובדה, שכבר היום המדינה מציעה הטבות מס לפרויקטים לשכירות ארוכת טווח במסגרת חוק עידוד השקעות הון, אבל אין הרבה קופצים.

הרשויות צריכות לקחת בחשבון, ששווי מקרקעין של דירות להשכרה לטווח ארוך נמוך משמעותית משווי מקרקעין לדירה למכירה, ועל כן גובה ההיטל צריך להיות נמוך בהרבה.

3. לתכנן מחדש דירות להשכרה

כאמור, בעקבות משבר הקורונה, יותר ויותר עובדים, הן שכירים והן עצמאיים, עובדים מדירת המגורים שלהם, לפחות באופן חלקי, והדבר מחייב לערוך שינויים ולהתאים את תכנון הדירות לצרכים המשתנים.

כולנו חווינו בתקופת הסגר את חשיבות המרפסת. אם עד לזמן האחרון מרפסת ובמיוחד מרפסת חדשה נחשבה ל"לוקסוס", הקורונה הציפה את הצורך במרפסות גדולות יחסית, ולאור הגדלת הצפיפות בערים נדרש מרחב אוויר חופשי, לכן נכון יהיה להגדיל את המרפסות לכ-20 מ"ר- דבר שישפר משמעותית את איכות חיי הדיירים.

בנוסף לכך, כאשר בני הזוג נדרשים לעבוד באופן חלקי מהבית והילדים לומדים בלמידה מרחוק, נדרש ליצר פינות עבודה ולמידה בבית. פתרון נוסף הוא לייצר בבניינים אזורים הכוללים עמדות עבודה עם תנאים המתאימים לעבודה מרחוק.

"לתת הקלות מס לחקלאים שיסכימו לשחרר קרקעות באזורי ביקוש"

ליליה נחמן, מנכ"לית אנגלו סכסון

ליליה נחמן, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון  / צילום: אלה פאוסט
 ליליה נחמן, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון / צילום: אלה פאוסט

1. להפשיר קרקעות חקלאיות

גלגלי הבירוקרטיה בתחום הנדל"ן ידועים ככאלה שמסתובבים אט אט והפער בין ההיצע לביקוש ממשיך לגדול בזמן הקורונה. בנוסף, הבעיות של הפריפריה הולכות ומחמירות. לפיכך יש לשלב בין אלמנטים, שייתנו מענה לבעיות הדיור וגם לבעיות הפריפריה. אני מציעה לנקוט בשלושה צעדים, שיענו על הבעיות: אחד הפתרונות הניתנים למימוש באופן מיידי הוא הפשרת קרקעות חקלאיות, שטחים נרחבים שחלקם עומדים דוממים ומחכים לרעש מנועי הדחפורים. על הממשלה לתת תמריצים עבור אותם חקלאים, בעלי קרקעות, כגון הקלות מס, על מנת לעודד אותם לשחרר את הקרקעות שבבעלותם, על אחת כמה וכמה שחלקן נמצאות באזורי הביקוש ועליהן ניתן יהיה לבנות מאות יחידות דיור שיענו על הביקוש. ככל שהליכי הבירוקרטיה יופשטו, כך פרויקטים יצאו יותר מהר לפועל ונראה יותר ויותר דירות משוחררות לשוק הצמא להן.

2. הטבות לרוכשים בפריפריה

מאז הקמת הממשלה הנוכחית, דובר לא מעט על תוכניות כאלו ואחרות מצד שר השיכון, שברצונו לעודד קנייה בפריפריה, ואין ספק כי בעוד ההיצע באזור המרכז דל והמחירים גבוהים, הפריפריה יכולה להוות פתרון חלופי הולם עבור רבים, שבמקום לחכות שיום יבוא ויוכלו לקנות במרכז, יוכלו כעת לממש את חלומם ולגלות אלטרנטיבה שווה. על הממשלה להיטיב עם רוכשים פוטנציאליים, המתלבטים האם לשים את כספם בפריפריה, באמצעים שונים כגון הקלות מס, מתן מענקים, הצעת ריביות נמוכות ללקיחת משכנתא ועוד, שיכולים להוות תגמול ותמריץ כדאי במיוחד. ככל שהממשלה תשקיע יותר ברוכשים הללו, כך ירוויחו כל הצדדים - הרוכשים, הממשלה וערי הפריפריה, WIN WIN לכולם שלא דורש השקעה תקציבית רבה.

3. השקעה בפריפריה

כולנו שונאים לעמוד בפקק ואחד המחסומים הקשים ביותר העומדים בפני פריחת הפריפריה הוא חוסר בעורקי תחבורה שיחברו את ערי הפריפריה למרכז. ברגע שהתחבורה, ציבורית ופרטית, תהיה נוחה וזמני הנסיעה יתקצרו, גם תמהיל האוכלוסייה ישתנה בפריפריה ונראה עוד ועוד אנשים, המוכנים להשתקע בה ולהקים משפחה, לחיות חיים איכותיים ולהתפתח. אוכלוסייה איכותית ועורקי תחבורה גם יגרמו למעבר של חברות מובילות לפריפריה ולכן, יש במקביל להשקעה בתחבורה ובחברה, להשקיע ולפתח מתחמי תעסוקה בערי הפריפריה, כמו גם לתת תמריצים כגון הטבות בארנונה ושכירות כדי למשוך חברות גדולות, שיפתחו מקומות עבודה חדשים ובעקבותיהם יבואו גם ענפים נלווים כגון מערכות מחשוב, מסעדות, ציוד נלווה ועוד.

דבר מוליד דבר וזהו תהליך פיתוח שכולנו צריכים לשאוף שיתקיים. ככל שהממשלה תשקיע יותר בפריפריה, כך הדברים יקרו מעצמם. הממשלה היא זו שצריכה לעשות את הצעד הראשון. בימינו, שבהם היצע יחידות הדיור באזורי הביקוש דל, אין מנוס מלפנות לאפיקים חדשים ומקומות בהם עוד יש עתודות קרקע והאפשרויות שם רבות ומגוונות.

צרו איתנו קשר *5988