נדל"ן | דעה

שוק הנדל"ן: הפריפריה ממתינה לממשלת ישראל

תוכניות הדיור של ממשלות ישראל משתנות כל מספר שנים, ויוצרות אי ודאות בשוק • האינטרס של הממשלה הוא לחזק את הפריפריה וכך היא תוכל לעשות זאת

בניה בשדרות / צילום: איל יצהר
בניה בשדרות / צילום: איל יצהר

תוכניתו של שר השיכון היוצא יעקב ליצמן "דיור במחיר מופחת" שתחליף את "מחיר למשתכן", אמורה להכניס לקופת המדינה יותר כסף, ובמקביל להפחית את ההנחה ממנה נהנו הרוכשים ב"מחיר למשתכן".

מדובר בתוכנית הגיונית בסה"כ, אבל אין זה סביר שמ-2007 אנו מתמודדים עם ביטול של תוכניות והחלפתן ברעיונות חדשים בכל שלוש שנים בממוצע כתוצאה מהחלפתם התדירה של שרי השיכון, וכך חוסר היציבות ואי הוודאות שמתעוררת בעקבות כל חילופי גברי היא אחד הגורמים המרכזיים לעליית מחירי הדיור.

חשוב להבין כי האינטרס שלנו הוא לבנות ושתהיה ודאות תכנונית. מעבר לכך, היזמים יודעים להתאים את עצמם ולעשות דוח אפס בהתאם לתנאים ולכן אין לתוכנית כזו או אחרת השפעה משמעותית.

האינטרס של הממשלה הוא חיזוק הפריפריה שמחוץ לאזורי הביקוש ולכן ראוי כי הממשלה תקדיש את עיקר המאמצים לשיפור תשתיות והשקעה בפיתוח כדי למשוך אוכלוסייה חזקה להתגורר באזורי הפריפריה במקום לשחק במספרים.

בסקירה שפרסם אגף הכלכלן הראשי באוצר לפני מספר שבועות עולה כי באזור באר שבע הוכפל מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בהשוואה ליוני אשתקד והגיע לרמה הגבוהה ביותר מאז אוגוסט 2016.

במשרד האוצר הסבירו כי גידול חריג זה מתרכז במשפרי הדיור ורוכשי דירה ראשונה. לטעמנו, ניתן להסביר את העלייה ברכישות במספר גורמים:
- לאחר תקופת קיפאון במרץ-אפריל שבה לא היו עסקאות, הפקק השתחרר ביוני והקבלנים התחילו למכור ביתר שאת בחודשים האחרונים.
- תחילת הבנייה של שכונות חדשות שהן ערים בפני עצמן - סיגליות, פארק, כלניות, הביאו משקיעים לזהות את הפוטנציאל של דירות בשכונות חדשות ולהאמין שירוויחו יותר מאשר ברכישה של דירות יד 2.
- באר שבע תמיד הייתה עיר שחיפשו בה עסקאות טובות גם למגורים וגם להשקעה.
- בנוסף אפשר לראות שבכל הארץ אנשים זנחו את מחיר למשתכן וירדו מהגדר. לאחר שמשפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה הבינו שהמחירים עומדים לעלות, וכי אין עוד טעם להמתין למחיר למשתכן, הם חזרו לשוק.

לבסוף, בפריפריה אפשר למצוא דירות במגוון רב יותר מאשר במרכז שמיועדות למעמד הביניים. יזם בפריפריה יכול להרשות לעצמו לבנות דירות מיוחדות שעלותן גבוהה יותר ואפילו שיגיעו ל 20-30% מתמהיל הדירות בשונה מפרויקטים במרכז הארץ ששם הוא לא יבנה דירות מיוחדות שכן יהיו לו פחות קונים לדירות אלה בגלל עלותן.

היוקרה של מעמד הביניים נמצאת בפריפריה

אנו רואים ששוק היוקרה מדשדש בשנים האחרונות ומה שיקר למעמד ביניים במרכז, הוא יכול להרשות לעצמו בפריפריה.
יחד עם זאת, כדי שהעלייה הזו לא תהיה רגעית וכדי לממש את התוכניות הכבירות לפיתוח הנגב ולהצליח לאכלס את אותן שכונות חדשות, הרוכשים זקוקים לוודאות, וזו תושג בעינינו באמצעות 3 צעדים עיקריים:
1. על הממשלה לעמוד בהתחייבויותיה לפיתוח הנגב: אומנם בבאר שבע מוקמות עיר הבה"דים וקריית הסייבר וניכרות גם העבודות לשדרוג מחלף שרה שליד איקאה, הקרוב לשכונת פארק הנחל החדשה בבאר שבע, אלא שלציבור אין מידע זמין לגבי מה נעשה בינתיים במסגרת הסכמי הגג ומה עשתה הממשלה כדי לעודד מעבר של צעירים לנגב.
כדי שהציבור יענה לקריאה לבוא לנגב, צריך להראות לו שהמדינה עומדת בהתחייבויות שלה ומה מתוכנן להיעשות על מנת לדאוג לאיכות חיים ולרמת חיים נאותה לתושבים החדשים.

הפתרון של מענקים לפריפריה זה דבר נכון וחכם ומבחינתי לתת אפילו יותר, כל עוד מוודאים שהמענק לא משמש משקיעים אלא אנשים שעוברים ממש לגור. זה אולי לא יביא תל אביבים לבאר שבע אבל כן יכול להביא תושבים מיבנה ומאשדוד לאשקלון.

2. החזרת משקיעי הנדל"ן: שר האוצר לשעבר משה כחלון אומנם הבריח את משקיעי הנדל"ן מהשוק אלא שלא רק שהוא לא צינן את המחירים, אלא הבריח כסף ישראלי למדינות שמעבר לים ובכך לא רק שהוא פגע בהכנסות המדינה אלא הפקיר עשרות אלפי אזרחים ישראלים לזרועותיהם של סוחרי נדל"ן.

מדובר באזרחים תמימים שהתפתו לעסקה שמבטיחה להם תשואה נאה אלא שבניגוד לישראל, הם לא זוכים להגנת חוק המכר וכך מידי כמה שבועות אנו נחשפים לפרשה אחרת של ישראלים שנפלו קרבן לסוחרי נדל"ן שמכרו להם חלומות בחו"ל.

שוק הנדל"ן הוא הקטר המניע את המשק ולכן יחד עם הורדת מס הרכישה, יש לבטל את מגבלת 50% מימון בנושא המשכנתאות לדירה שנייה כדי לעודד את המשקיעים ואת תושבי החוץ להיכנס לשוק הנדל"ן בישראל כדי להעשיר את קופת המדינה במיליארדים שכה חסרים לה.
במקום שכסף ישראלי יתבזבז בחו"ל, חובתה של הממשלה להותירו בארץ.

3. לחבר את הוותמ"ל לצרכים האמיתיים: יש עשרות אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש ואף במעגל שני ושלישי של בעלי קרקעות פרטיים שעל פי תנאי הסף שקובע חוק הוותמ"ל ייקח שנתיים רק כדי לדעת אם הם בכלל עומדים בקריטריונים.

היום אם אין למדינה לפחות שליש בקרקע, היא לא מטפלת בה. יש מאות אלפי דונמים שתקועים בוועדות התכנון. מדובר בפספוס אדיר של המדינה. כפי שהיא יודעת להפקיע בקלות אלפי דונמים מחקלאים, המדינה צריכה לאפשר תכנון על קרקעות פרטיות למגורים במסלול מהיר שמאפשר איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. כמו שהמדינה יודעת להפקיע מחקלאים היא יכולה להחליט. 

הכותב הוא המייסד והבעלים של חברת סלעית

צרו איתנו קשר *5988