חנן מור | ראיון

"יש כאוס בתחום הנדל"ן. לא היה דבר כזה 20 שנה"

יזם הנדל"ן חנן מור כועס על התנהלות הממשלה בעניין היצע הדיור, משוכנע ששווה לקנות עכשיו דירה ("יש ירידה בהיצע ועלייה בביקוש"), ובטוח שיש דברים שהקורונה שינתה לתמיד

חנן מור. "הקורונה החזירה את הצורך במרחב הביתי" / צילום: איל יצהר
חנן מור. "הקורונה החזירה את הצורך במרחב הביתי" / צילום: איל יצהר

לפני כשלוש שנים חגגה קבוצת הנדל"ן חנן מור עשור להקמתה. האטרקציה של האירוע הייתה הרצאתו של העתידן פרופ' דוד פסיג. "המטרה", מסביר חנן מור, בעל השליטה והיו"ר, "לא הייתה לחגוג את העשור שהיה, אלא לדבר על העשור הבא, על איך להיות חברה עסקית שמייצרת ערך עסקי, ובסוף היום לקחת את הקרקע והאנשים ולייצר שימושים".

איך באמת?
"התובנה המרכזית מההרצאה הייתה שהדבר היחיד שעומד להיות קבוע בעשור הבא, זה השינוי. צריך לפתח מסוגלות ועמידות מנטלית-ארגונית, להבין שאנו צפויים להיות כל הזמן בשינוי, להסתכל קדימה ולאמץ את השינוי. הטכנולוגיה משתנה והצרכים של האנשים משתנים. המטרה שלנו זה לשרת את הצרכים, לשם כיוונו. גזרנו תובנות".

למשל?
"למשל, כל הנושא של המסחר מתחת לבית. כשהגיעה הקורונה, זה הוכיח את הצורך הבסיסי של אדם להיות קרוב לבית. הבית קיבל משמעות אדירה של ביטחון, עבודה, נוחות. כיזמים שעוסקים בעירוב שימושים והמרכזיות של הבית והשכונה והסביבה, אנו רואים את השינויים, ואנחנו בשלבים של שינוי הקונספט שלנו".

באיזה אופן?
"יצרנו שיטה של מתחמי עבודה - אחד בתל אביב ואחד בנס ציונה, שיש בהם עמדות עבודה וחדרי ישיבות. אנו יושבים בנס ציונה, בעוד שרבים מעובדי הקבוצה גרים בסמוך לתל אביב, והם יגיעו למתחם, יפתחו לפטופ וטלפון, ויעבדו. כל מרכזיית הטלפונים עוברת לענן וכל תשתיות העבודה יושבות בענן. העברנו הכול לעבודה ב'טימס' (פלטפורמה של מיקרוסופט לעבודה מרחוק - ה.מ). בכל יום חמישי יש ישיבת הנהלה ובימי ראשון יש פתיחת שבוע. כל אלה הם מהלכים שהקורונה האיצה".

הקורונה הוסיפה יעילות?
"חד משמעית, כי נדרשנו לייצר תהליכים ושיטות ופיקוח ובקרה. וזה יישאר איתנו הלאה".

"נבנה יותר דירות גן"

לא רק בבית פנימה הקבוצה שינתה קונספט, אלא גם לגבי התוצרים שלה. כך למשל, בפרויקט שלה באור-ים, שם היא בונה 713 דירות, 434 במחיר למשתכן ו־279 בשוק החופשי. "אנו בונים שם מרכז מסחרי ושינינו את התמהיל של הדירות, כך שנבנה יותר דירות גן".

בפרויקט של הקבוצה בחיפה, השאיפה היא למרפסת של 20 מ"ר בדירות, והפרויקט יכלול יותר מיני פנטהאוזים. בנוסף, בדירות יתוכנן חדר סגור, מבודד יותר, שיכול לשמש כעמדת עבודה, או לצורך אחסון אביזרי הספורט. "עד לקורונה", אומר מור, "גם לנו הייתה תפיסה שהמרחב הביתי יקטן, בעוד המרחב ציבורי יוגדל. הקורונה המחישה שנכון שיהיו פארקים פתוחים, אך אי אפשר להישאר במרחב ביתי קטן מדי. היא החזירה את הצורך במרחב ביתי".

בשנים האחרונות נכנסתם לנדל"ן מניב. שם הכנסתם שינויים בעקבות הקורונה?
"לפני חמש שנים, כשנכנסנו לנדל"ן מניב, הבנו שהיומיום של המחר צפוי להיות מסחר שימושי מתחת לבית. הקבוצה שלנו פיתחה את הקונספט של רחובות מנוהלים, ויש לנו כאלה מתחמי רחובות במודיעין, בשכונת נרקיסים בראשון לציון, באור עקיבא ובחריש. התפיסה של הקבוצה היא להקים במרכזי השכונות החדשים פלטפורמה למסחר יומיומי: קופות חולים, קוסמטיקאית, ספר, סופר, וזה הוכיח את עצמו. בשונה מהמגמה של הקניונים, תמיד הלכנו על מרכזים פתוחים".

כיום כוללת קבוצת חנן מור שלוש זרועות: אחת של מגורים, שנייה של נדל"ן מניב, ושלישית - של ביצוע. מור: "הקמנו יכולת בנייה עצמאית בקבוצה. זה מאפשר לנו להקדים זמנים, לשלב תכנון יעיל יותר של פרויקטים בעירוב שימושים. היום קרוב ל-10% מעלות הבנייה מתבזבזת על טעויות של הליכי הרישוי והתכנון. זה נובע מהאופן שבו המכונה הזו - מכונת הנדל"ן, עובדת. חוסר התיאום יוצר עלויות, של גורמים שלא תמיד מסונכרנים. אנו עדיין בשלבים של זה, ויש לפנינו עוד הרבה".

אתה באמת מאמין שעם מיליון מובטלים, מחירי הדירות לא ייפגעו?
"אני ממליץ לכל קרוב משפחה שלי שאין בבעלותו דירה, להקדים ולקנות דירה, כי במדינת ישראל יש כיום כ-9 מיליון תושבים והתחזיות מדברות על הכפלה של האוכלוסייה ב-25 השנה הבאות, כך שאנו רואים גידול בצורך בפתרונות דיור. יש קונצנזוס על הצורך הזה.

"מכונת הנדל"ן של מדינת ישראל היא אחת המכונות הכי חלודות ובעייתיות בעולם המערבי. היכולת לקחת אדמה ולהביא אותה למוצר מוגמר של דירה, יכולה לארוך 15 שנה. זה אירוע מורכב, שכולל את המפגש הרגולטורי בין הניהול הממשלתי לבין הניהול המוניציפלי, הממשקים הלא סגורים בין הרשויות והוועדות, חוק התכנון, חוקי המיסוי.

"בתוך זה הפוליטיקה תפסה פה מקום משמעותי, מה שמעוות ועוצר את היכולת לספק היצע במדינה כי מינהל מקרקעי ישראל והרשויות שולטים בהיצע של הקרקעות. השינויים הפוליטיים משנים חדשות לבקרים את שיטות העבודה ועוצרים תהליכים. התוצאה היא שאנו רואים קיטון בהיצע לאור הצורך הנדרש. כל אלה מביאים לעליית מחירים".

אבל מה לגבי יכולת הקנייה של הציבור? אין ספק שהיא נפגעה.
"בחמש השנים האחרונות כוח הקנייה של הציבור גדל, כי הריביות ירדו, והתפיסה היא שהריביות לא עומדות לעלות. זה מתדלק יכולת קנייה גדולה יותר. מהצד השני, המשכורת הממוצעת במשק הישראלי במגמת עלייה. משקי הבית שפרנסתם תלויה בתחומי הפעילות שהקורונה השפיעה עליהם במידה רבה, כמו תיירות, מסעדות, עסקים פרטיים, שירותי אירוח - נפגעו, וגם סטודנטים וצעירים, שממילא לא נמנים עם רוכשי הדירות. כך שכאשר מנסים לראות כמה פגיעה יש ברוכשי הדירות, מגיעים לשיעור לא גבוה.

"עולם הנדל"ן מתאפיין בעודפי ביקוש על היצע, ועל כן כל עוד המשוואה הזאת תימשך, מגמת עליית המחירים תימשך. לדעתי, משבר הקורונה צפוי להשפיע לרעה על הביקוש לדירות יקרות ולשינוי בתמהיל הביקוש. כלומר - אם זוג תכנן לרכוש דירה במחיר מסוים לפני המשבר, כעת הוא ירכוש דירה בתקציב נמוך יותר - דירה קטנה יותר או דירה במקום זול יותר. צד הביקוש לדירות לא נפגע ועודפי הביקוש ממשיכים להיות גבוהים מסך הבנייה".

אז מה, סתם הבנקים הקפיאו החזר משכנתאות לשנתיים?
"הקפאת המשכנתאות היא מהלך חברתי שמאפשר למי שנפגעו מהקורונה להמשיך ולהחזיק בנכס, בדירה, שהערך שלה רק יעלה".

"רק כחלון עשה"

קבוצת חנן מור בונה בחריש, מודיעין, חיפה, אריאל, אור ים וראשון לציון. בצד זה היא מובילה פרויקט של שינוי ייעוד לקרקע בנס ציונה, שכעת, אומר מור, הגיע לבשלות, ובשנה הקרובה שינוי הייעוד צפוי להתרחש.

בצד זה, יש לה קניון פעיל בכניסה לעיר חריש, ובימים אלה היא מקימה שם קניון שני, שמיועד בעיקר להשכרה לקופות חולים. בסה"כ יש לקבוצה 750 יחידות דיור בחריש, 500 מהן מכורות.

איך אתה צופה את ההתפתחות של חריש כעיר?
"זו העיר הכי מתפתחת. בתוך שבע שנים הוקמו בה 12 אלף יח"ד. המדינה עשתה מגה פרויקט ענק בלו"ז שלא בוצע מעולם במקום הזה. ההיצע היה גדול מהביקוש ולכן נשמרו שם מחירים בני השגה, והעשור הבא יהיה העשור של התבססות החינוך והקהילה שם. אני מעריך שכרגע לנוכח עצירת התכנון, עשויה להיווצר בעיה של היצע מול ביקוש".

טענת לא פעם שאין בישראל בועת נדל"ן. דירת שלושה חדרים ברמת גן או בפתח תקווה ב־1.5 מיליון שקל, זו לא בועת נדל"ן?
"המחירים בישראל גבוהים מאוד. אפשר היה לחשוב שיש לנו בועת מחירים בתל אביב, כי המחירים שם גבוהים עד כדי לא הגיוניים ביחס לעולם, אבל כשאתה מבין שהרבה אנשים רוצים לבוא ולגור בתל אביב ואתה לוקח את ההתפלגות ואת מרכיבי ההשתכרות ואת ההייטק ותושבי חו"ל, אתה רואה שאין פה למעשה בועה.

קניון חריש. שני קניונים בעיר ו-750 יחידות דיור / צילום: מור שקיפי
 קניון חריש. שני קניונים בעיר ו-750 יחידות דיור / צילום: מור שקיפי

"יש פה מחירים גבוהים מאוד שהם לא סבירים מההיבט של שיעור ההוצאה לדיור מתוך השכר, ולכן המדינה צריכה להרים דגל אדום ולומר: זה לא הגיוני שאני מספקת שירותי דיור שהמרכיב שלהם עומד על 50 אחוז מהשכר, וצריך לקבוע יעד של 25%־30%".

איך מגיעים לזה?
"הקמת מתחמים ופרויקטים לדיור בר השגה, הורדת רגולציה, פישוט הליכים. היחיד שעשה משהו בעניין הזה היה משה כחלון (כשר האוצר לשעבר - ה"מ), עם הקמת מטה הדיור. אבל עכשיו הכול התמוטט ואני לא רואה באופק אף אחד שירים את זה, ובלי שמישהו ירים את זה אין שינוי לשנות משהו.

"יש היום כאוס במשק הנדל"ן הישראלי. הוא נמצא בתקופות הכי נמוכות שלו, באנדרלמוסיה. לא ברור לאן פניו מועדות ואיך לצאת מזה. גם אין מנהיג שאומר: אני לוקח את הדגל הזה. רואים מנהיגים פוליטיים שלוקחים את הדגל למגזרים שלהם. אני מאמין שאם ליצמן ודרעי (שר השיכון ושר הפנים) יחליטו שזה חשוב, הם יכולים להרים את הדגל לכלל האוכלוסייה.

"נכון לעכשיו, תוכניות מחיר למשתכן הופסקו, אין אישור תקציבי לכל המכרזים, הכול תקוע. לא היה כזה דבר ב־20 השנים שאני בנדל"ן. אני לא מכיר מציאות חסרת אופק כמו שיש היום".

מה דעתך על תוכנית המענקים של ליצמן (מענק של 70 אלף שקל לרוכשי דירת יד שנייה בפריפריה, שמחירה עד 700 אלף שקל)?
"היא לא מספיק נכונה. צריך תוכנית לרוכשי דירה ראשונה שאין בבעלותם דירה וצריך להמשיך את מחיר למשתכן. ענף הנדל"ן דורש ודאות לאורך זמן, ואי אפשר לשנות החלטה כל שני וחמישי. משק הנדל"ן זקוק לתוכניות שהפוליטיקה לא תשנה אותן. צריך לתת יציבות לשבע שנים ולהפעיל אותה באופן מסודר ליעדים מאוד ברורים, כיום גם היזמים וגם הרשויות בחוסר ודאות. אומרים לרשויות שייתנו להן הסכמי גג מסוימים ולמחרת מבטלים. העיריות עצמן לא מעודדות פתרונות דיור כי הן רואות את הארנונה בעיקר ממסחר. משק הנדל"ן מניע 10%־15% מהתוצר, תפיסה נכונה תביא הכנסות גדולות, תשחרר פקקים, תיתן מענה לציבור וגם תטפל בצדדים חברתיים".

אתה לא חושב שהיא עשוייה לקדם התיישבות בפריפריה?
"פריפריה היא מושג של שנות החמישים והשישים. תראי את דימונה היום - זו הצלחה מבחינת תשתיות טובות של חינוך טובות ותעסוקה, וזה העניין: לעודד את המעבר לפריפריה באופן הזה ולא בכסף.

"הגיע הזמן שיהיה במדינת ישראל תכנון, להבין את הצרכים ולבנות תוכניות לפיתוח אזורים כלכלי-אסטרטגי, ולגרום להן להתבצע. אני פוגש את פקידי הממשלה, אנשים מדהימים, אבל שיטת העבודה שעוטפת אותם לא מאפשרת הבאת התוצרים לתושבי המדינה".

כל הפרויקטים שלך הם פרויקטי מחיר למשתכן.
"לקבוצה שלנו זה נתן ערך עסקי מאוד גדול, עם מחירי קרקע מופחתים ואסטרטגיה של עירוב שימושים, ויצרנו מלאי".

מתח הרווחים מספיק?
"כשמשלבים בזה דירות למכירה בשוק חופשי ומסחר רחוב, אז כן".

מכרתם יחסית מעט דירות השנה.
"מכרנו 145 דירות. היינו צפויים למכור הרבה יותר, בערך 300, אבל כתוצאה מעיכובים ואישורי רגולציה לזכאי מחיר למשתכן וכתוצאה מהקורונה, זה עוכב".

נו, אז זו לא פגיעה?
"מכירת דירות זה לא המנבא המדויק. יש שלביות בהבשלת פרויקט ובשורה התחתונה אנו לא רואים שום פגיעה. כשיש ביקושים גדולים, המחירים לא נפגעים".

רק בשבוע שעבר פורסם שחברות נדל"ן גדולות נתקעו עם מלאי דירות שלא מכרו.
"אין חברה שיש לה מלאי שלא נמכר באזורי ביקוש. מלאים באזורים עם עודף היצע כמו באר שבע, דימונה, קריית ביאליק, שם אפשר היה לראות קיפאון או שדירות לא נמכרו בקצב מהיר, אך בכל האזורים שאני מכיר במרכז - מזכרון יעקב ועד אשדוד-מודיעין, לא רואים את זה.

"יש אימרה של קבלן־יזם, ש'על כל דירה שאני מוכר, אם לא הייתי מוכר הייתי מרוויח יותר כסף לעתיד'".

למה זנחת את הבנייה הירוקה?
"לא זנחתי. אנו בונים היום עפ"י תקנים ירוקים, אבל בתחילת דרכנו, רצינו שיהיה אקו סיסטם שרשויות מכירות בו, ושלדיירים תהיה בו הטבה. האמנו שהדרך הנכונה היא של עירוב שימושים, לראות איך בונים ירוק בטיחותי יותר ונגיש יותר. ניסינו לפתח מודלים של חומרים, של התחשבות בסביבה. לא קיבלנו מענה מספיק, הלקוחות לא הצביעו ברגליים כי זה היה יקר יותר, והמדינה והרשויות לא נתנו הקלות".

בשוליים, מקיימת קבוצת חנן מור פעילות מצומצמת בחו"ל: יש לה קרקעות מעטות ברומניה, ומלון בדרזדן בפולין.

מלבד פעילויות אלו בחו"ל, הכיוון של החברה מקומי: "קבוצת מור ממוקדת ויוזמת בישראל, ויש לנו עתיד ואופק וכל כך הרבה עבודה כדי להיות חלק ממה שיוצר את המחר", מצהיר מור.

רוח גבית משוק ההון: "מתרשמים לחיוב מתפקוד ההנהלה"

אנליסט הנדל"ן בלידר שוקי הון, רז דומב, המליץ ביוני האחרון למשקיעים לרכוש את מניית הקבוצה. הוא נקב במחיר יעד של 30 שקל, ובאותה עת עמד מחיר המניה על 21.5 שקל. המניה ספגה פגיעה משמעותית בחודשים מרץ-אפריל, והגיעה עד מחיר של מתחת ל-15 שקל, ואולם כיום מחיר המניה עומד על 32 שקל, כפי שהעריך דומב, שכתב באנליזה שלו: "אנו מתרשמים לחיוב מתפקוד הנהלת חנן מור בשנים האחרונות, ומעריכים כי הפרויקטים הנוכחיים של החברה יסייעו לה להמשיך להציג תוצאות חיוביות.

למשבר הקורונה עשויה להיות השפעה משמעותית על מגזר הנדל"ן. עם זאת, החברה עשויה להיות דפנסיבית ביחס למגזר, מאחר שהיא פועלת בפרויקטים באזורי ביקוש חזקים, במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ויוזמת שטחי מסחר המספקים את צורכי היומיום".
לעומת זאת, האנליסט עמית ביליה, מבית השקעות יצירה, העריך את החברה אחרת לגמרי: "ללא מיחזור חוב", כתב ביליה באפריל, " תיאלץ החברה למכור נכסים בשוק ללא קונים. ירידה של 10% בשווי הנכסים עשויה להביא לירידה של 30% בהון העצמי ומכאן כדור השלג יוצא לדרך".

מור: "הוא נתן פרשנות לא נכונה: לקח חוב פרויקטלי והשליך אותו על מינוף של החברה. אחרי שפורסמה הכתבה, יישרנו איתו קו. מחיר המניה עומד על 32 שקל, תשואה של 345% בחמש השנים האחרונות, ותשואה של 50% ב-12 החודשים האחרונים. שוק ההון מאוד מעריך את הפעילות של הקבוצה". 

חנן מור

בן 52, מתגורר בתל אביב ● נשוי +4 ● בעל תואר ראשון במשפטים ומינהל עסקים מהמרכז הבינתחומי הרצליה ● בעבר טייס מסוקי קרב בחיל האוויר

קבוצת חנן מור

שווי שוק: כ-454 מיליון שקל ● למעלה מ-3,000 יחידות דיור בבנייה בפרויקטים בשוק החופשי ובמחיר למשתכן באזורי ביקוש ● בין היתר החברה בונה בחריש, במודיעין בשכונת מורשת, בראשל"צ בשכונת נרקיסים, באור ים הצמודה לקיסריה, ובקרוב פרויקט במורדות המערביים של חיפה

צרו איתנו קשר *5988