האזהרה של מנהל רשות המסים, והגזירות שיחזרו לשולחן על משקיעי הנדל"ן

"יש ירידה גדולה מאוד בגביית מסי נדל"ן וזה מאוד מדאיג", אמר אתמול (ג') מנהל רשות המסים בכנס של ועידת מרכז הנדל"ן שנערך באילת. אהרונוביץ' התייחס בכך לנתונים שפרסם האוצר יום קודם, מהם עולה כי ההכנסות נטו ממיסוי מקרקעין הסתכמו באפריל ב-1.1 מיליארד שקלים, לעומת 1.5 מיליארד שקלים באפריל 2025 - ירידה של 31%.

● מספר לווי המשכנתאות זינק במרץ, אך גם מספר המשכנתאות בפיגור
● הערכות באוצר: סמוטריץ' יתנגד לסבסוד המשכנתאות
● אלדד תמיר: "משבר הנדל"ן הישראלי עוד לא התחיל. הוא בחיתולים"

ההכנסות ממס שבח ירדו ב־37% לעומת אפריל אשתקד, בעוד שההכנסות ממס רכישה ירדו ב־23%. ברשות המסים מסבירים את הירידה, בין היתר, בצמצום העסקאות בתקופת מבצע "שאגת הארי" מול איראן ובמיעוט ימי העבודה באפריל בשל חג הפסח. ואולם, אלה הם רק הסממנים האחרונים של בעיה מתמשכת בשוק הנדל"ן, שמתבטאת בירידה במכירות.

בעיתוי מדויק פרסם היום (ד') גם הכלכלן הראשי באוצר את סקירת הנדל"ן לחודש מרץ, ממנה עולה כי בחודש שעבר נרכשו 7,395 דירות, יד שניה וחדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) - נתון המשקף ירידה של 8% בהשוואה למרץ אשתקד, אך גידול זעום של 3% ביחס לחודש פברואר השנה.

במקביל, מנתונים של רשות המסים שפורסמו לאחרונה בגלובס באופן בלעדי עולה כי בין ספטמבר 2024 לאוגוסט 2025 כמעט רבע ממשפרי הדיור שרכשו דירה חלופית לא הצליחו למכור את דירתם הקודמת בתוך תקופת ה"גרייס" של 24 חודשים הקבועה בחוק. כתוצאה מכך, הם לא יהיו זכאים להטבות המס הניתנות לבעלי דירה יחידה.

חוסר ודאות מרחף

נראה כי הבעיה אינה מטרידה במיוחד את מקבלי ההחלטות, שמעדיפים לדחות את ההכרעות המשמעותיות ל"ממשלה הבאה". כך, מעל שוק הנדל"ן מרחף בימים אלה "איום הקפאה" הקשור לשיעור מס הרכישה.

הוראת השעה שקובעת את שיעורי מס הרכישה הגבוהים (8% עד 10%) תקפה עד סוף השנה, ואמורה לפקוע אוטומטית ב־1 בינואר 2027. במקרה כזה, המס צפוי לרדת לשיעור של 5%.

במשרד האוצר כבר לוחצים להאריך את הוראת השעה או להפוך אותה לקבועה באמצעות חקיקה, במטרה לייצר ודאות בשוק. אלא שבינתיים טרם התקבלה החלטה. בפעם הקודמת שהוראת השעה עמדה להתבטל (בסוף דצמבר 2024), היא הוארכה ימים ספורים לפני שפג התוקף שלה. התוצאה הייתה חוסר ודאות בשוק וקיפאון בעסקאות, תוך המתנה לכך ששיעורי המס ירדו. כעת עלול להיווצר מצב זהה.

מנהל רשות המסים התייחס לכך בדבריו אתמול, ואמר כי "ב 1.1.27 מס רכישה על דירה נוספת אמור לחזור ל-5%-6%. אנחנו נהיה אז בסוג של ממשלת מעבר כנראה, בסופו של דבר הממשלה הבאה תצטרך לקבל החלטה האם מאריכים את הוראת השעה או לא. מס רכישה על דירות להשקעה זה עניין של מדיניות דיור ולא עניין פיסקלי. בגדול אם תוריד אותו יהיו יותר עסקאות ואז נראה יותר מיסים. אני לא יודע מה תהיה החלטה אני חושב שכן כדאי שהממשלה הנוכחית תגיד באופן ברור האם להאריך את הצו או לא".

עוד הוסיף, כי "יש בסוף השפעה למס הרכישה על קרן הפיצויים כתוצאה משאגת הארי. היא תעלה לנו בנזק העקיף 7 מיליארד שקלים".

אהרונוביץ' מתח ביקורת גם על כך שהמחוקקים חסמו עד כה את היוזמות של מנהלי רשות המסים האחרונים לבטל את הפטור מדיווח על הכנסות משכירות מתחת לתקרת המס (כיום כ־5,600 שקל בחודש) ואף את היוזמה לבטל לחלוטין את תקרת הפטור ממס על הכנסות משכר דירה. לדבריו, המצב הנוכחי פוגע הן בהכנסות המדינה והן במשלמי המסים, שנאלצים לשלם מס רכישה גבוה יותר.

"יש עמדה אחידה של משרד האוצר - שנכון יותר היה לגבות יותר על השכירות ולהוריד את מס הרכישה. אנחנו בעד. אבל כשאתה מגיע עם רצון למסות שכירות, המחוקקים שלנו פחות אוהבים את זה", אמר. "כל ראשי אגפי האוצר מסכימים על זה שצריך לגבות יותר על שכירות. מעריכים שמפוספס פה מעל מיליארד שקל. אנחנו מנסים לשפר את המידע שיש לנו לגבי אנשים שמעלימים שכירות או לא מדווחים זה לא מושלם ריל לזכור למשל שאנשים לא תמיד רושמים ירושות".

באשר לצעדי המס הבאים בשוק הנדל"ן, אמר מנהל רשות המסים כי ברשות כבר התחילו לעבוד על החקיקה לחוק ההסדרים הבא, שתכלול חלק מהיוזמות שלא הצליחו לעבור בחוקי ההסדרים בשנים האחרונות, בהן חובת דיווח על השכרת דירות ומס רכוש על קרקעות ריקות. כל התוכניות יחכו לממשלה הבאה.

"אנחנו עושים עבודה אינטסיבי מול הכלכלן הראשי ואגף תקציבים להכין חבילה חדשה לממשלה הבאה , לאחרי הבחירות", אמר. "בהנחה והממשלה הבאה תקום בדצמבר צריך עד מרץ להביא תקציב. למשל אנחנו חושבים להעביר דיווח על שכירות ולעבור לשיטת מע"מ אונליין שיגבה מיד עם ביצוע העסקה ולא בדיעבד עם הדיווח החודשי. רוצים להצמיד את זה לגבייה.

"יש בעולם דברים דומים ויש לזה יכולת גדולה להביא עוד מיסים ולהילחם בהון השחור וגם בנדל"ן - אנחנו חושבים שצריך לבטל את איגוד המקרקעין וחברה תצטרך לשל מס רכישה שיש העברת מניות כשיש שיקוף נדלן מתחתיה. חשוב לדעתי להחזיר את מס רכוש על קרקעות ריקות. זה טיימינג פוליטי וצורך פיסקלי ונפעל להחזיר אותו".