משכנתה | ניתוח

הצעירים לא מוותרים על חלום הדירה, הם פשוט לוקחים משכנתה מסוכנת יותר

מנתוני בנק ישראל עולה, כי בחודשים האחרונים המשכנתה הממוצעת לדירה הגיעה
לכ-800 אלף שקל • כ‏-40% מהמשכנתאות שנלקחות הן בהיקף של יותר מ-60% משווי הדירות

דירות בבנייה. הרבעון השלישי של השנה, היה הבולט ביותר בעשור האחרון מבחינת רכישת דירות חדשות / צילום: דיאגו מיטלברג
דירות בבנייה. הרבעון השלישי של השנה, היה הבולט ביותר בעשור האחרון מבחינת רכישת דירות חדשות / צילום: דיאגו מיטלברג

הריביות הנמוכות והמצב הפוליטי הרעוע מנצחים את הקורונה הכלכלית ודוחפים את הציבור לרכוש דירות דווקא בימים אלה, ומה שמדאיג יותר - להגדיל במידה ניכרת את המשכנתאות שהם לוקחים. מנתוני בנק ישראל עולה, כי בחודשים האחרונים המשכנתה הממוצעת על דירה הגיעה לכ-800 אלף שקל לדירה. התוצאה היא שלמעלה מ-40% מהמשכנתאות שנלקחות הן בשיעור של יותר מ-60% משווי הדירות שנרכשות. המגזר הבולט ביותר בהגדלת המשכנתאות שלו הוא רוכשי הדירות במחיר למשתכן.

המשכנתאות ממשיכות לצמוח
 המשכנתאות ממשיכות לצמוח

הנתונים לרגע נראים חסרי הגיון. לאחר שפל זמני בכמות העסקאות ברבעון השני של השנה, שנגרם בגלל הקורונה, בחודשים מאז השוק משגשג. הדבר בא לידי ביטוי בכמות גדולה במיוחד של דירות שנרכשו החל מחודש יוני. בבחינה רבעונית עולה, כי הרבעון השלישי של 2020, היה הגבוה ביותר מבחינת רכישת דירות, מבין כל הרבעונים המקבילים ב-20 השנים האחרונות. וכל זאת במהלכה של מגפה כבדה, שהשלכותיה הכלכליות גדולות אף יותר מאלה הבריאותיות.

מימוש עסקאות במחיר למשתכן

מי רוכשים דירות בתקופה כה חסרת ודאות? צעירים, ככל הנראה ממעמד סוציו-אקונומי לא גבוה. באופן כללי הזוגות הצעירים השתלטו על שוק הדירות וכיום הם מהווים כמחצית ממנו. זאת בשעה שמשפרי דיור מתקשים למכור את דירותיהם וכנראה שגם פחות נלהבים לצאת להרפתקאות נדל"ניות בעיצומה של המגיפה. אצל הצעירים המגמה שונה, והדבר ניכר בין הייתר בריבוי מימוש עסקאות במסגרת "מחיר למשתכן" ובירידה במחירי הדירות הנרכשות.

על פי הלמ"ס, מחיר דירה שנרכשה ברבעון השלישי של השנה הגיע ל-1.531 מיליון שקל. בעוד שלפני הקורונה, ברבעון הראשון של השנה, מחיר ממוצע של דירה שנרכשה הגיע ל-1.621 מיליון שקל; כמעט מחצית מהדירות ברבעון השלישי נרכשו בפריפריה, מה שמסביר את המחיר הזול יחסית. לא פלא, לפיכך, שבעוד שהשוק פורח מבחינת עסקאות, מחוזות המרכז ותל אביב שתמיד היוו את ליבת הנדל"ן - רשמו דווקא ירידה בכמות העסקאות שבוצעו בהם ברבעון זה.

על פי הכלכלנית הראשית באוצר, רוכשי הדירות במסגרת "מחיר למשתכן" מהווים כרבע מרוכשי הדירות הזוגות הצעירים. מנתוני בנק ישראל עולה, כי מאז הקורונה המשכנתה הממוצעת שלהם לדירה - זינקה בכ-40% מכחצי מיליון שקל לכ-700 אלף שקל. זאת, בעוד שהמשכנתה הממוצעת עלתה בכ-15% - כיום היא מגיעה לכ-800 אלף שקל כאמור, בעוד שלפני הקורונה היא הייתה נמוכה בכ-100 אלף שקל.

המשקיעים מעדיפים לא להגדיל משכנתה

כתוצאה מזה גדל היחס בין גובה המשכנתה למחירי הדירות הנרכשות (או בשמו המקצוע - LTV LOAN TO VALUE) . יחס זה משקף את ההיקף היחסי של סיוע של הבנק לרכישת הנכס. כשהוא עולה על 60% השיעור נחשב לגבוה.

בשנים האחרונות היקפי המשכנתאות של 60% ומעלה הלכו וגדלו. במחצית השנייה של השנה שעברה הן הגיעו לכ-37% מכלל המשכנתאות שנלקחו. בתחילת השנה ההיקף עלה במקצת, ואולם בחודשי הקורונה נחצה רף ה-40%, עוד נתון שמחזק את הנתונים האחרים על משכנתאות בתקופת הקורונה.

ואולם נתון ששומר על יציבות יחסית הוא מספר הלווים שהחזרי המשכנתאות שלהם מהווים יותר מ-30% מהכנסתם החודשית. היקפם של אלה מגיע לכשליש מכלל המשכנתאות, נתון דומה למה שהיה גם לפני הקורונה, ויתכן שהדבר נובע מהקפדה של הבנקים.

מי שמגלים התנהגות יציבה יחסית מבחינת משכנתאות, אלה המשקיעים. בחודשים האחרונים ניכרת חזרה מהוססת שלהם אל השוק, לאחר ששר האוצר ישראל כ"ץ הוריד את מס הרכישה הגבוה שהטיל קודמו בתפקיד, משה כחלון.

אין עדיין מספיק נתונים על הנכסים המועדפים עליהם בימים אלה, ואולם בשלוש השנים האחרונות הם שומרים על רמות דומות של משכנתאות, של 600-700 אלף שקל; ירידות הריבית שנרשמו בחודשים האחרונים לא שכנעו אותם להגדיל את המשכנתאות.

יתכן שהדבר מעיד על שמרנות מצד המשקיעים, שחוששים כי מחירי הדירות לא צפויים לעלות, ועל כן עיקר התשואה שהם ייהנו ממנה בתקופה הקרובה תהיה התשואה השוטפת בגין דמי השכירות שיקבלו. לפיכך, הם אינם ששים לרכוש נכסים עם משכנתאות גבוהות יותר, וזאת על אף שכאמור, במקביל לירידה בשערי הריבית חלה גם ירידה בשיעורי מס הרכישה.

צרו איתנו קשר *5988