"ב-2021 מחירי הדירות כנראה יעלו. הציבור מבין ולכן פונה להשקיע בנדל"ן ומבקש להיעזר במשכנתאות"

במפגש אונליין בנושא ביטול מגבלת הפריים במשכנתה והתקנות החדשות של בנק ישראל, בשיתוף מזרחי טפחות, פרסו מומחים בתחום את הערכותיהם לגבי השפעות הצעדים על שוק הנדל"ן: "לא נהיה בעולם של פריים מינוס. אנחנו חייבים להזהיר את הלקוח לא להסתנוור רק ממצג של זמן קצר"

בנייה בניינים דירות הוד השרון / צילום: תמר מצפי
בנייה בניינים דירות הוד השרון / צילום: תמר מצפי

ביום ראשון הקרוב, ה-17 בינואר, תוסר המגבלה על נטילת משכנתה בריבית פריים, כך שניתן יהיה לקחת עד שני שלישים מהמשכנתה ברכיב זה. פאנל המומחים של גלובס, בהנחייתה של כתבת הצרכנות הילה ויסברג, התכנס ביום ה' לדון בהשלכות מהלך זה. בדיון לקחו חלק דרור פלדמן, מנהל סקטור המשכנתאות של מזרחי טפחות, דר' מורן אופיר, מומחית במימון ומרצה וחוקרת בבית ספר הארי רדזינר למשפטים במרכז הבינתחומי הרצליה, אבי אבגיל, יושב ראש התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל, ואריק מירובסקי, כתב הנדל"ן של גלובס.

אבי אבגיל / צילום: איתן ברנט
 אבי אבגיל / צילום: איתן ברנט

מירובסקי פתח ואמר כי "אנו נמצאים כרגע בתקופת שיא של פריחה בנדל"ן. זה לא מסתדר עם הקורונה, אבל כמות הרכישות משתווה לשנת 2015. אחד הדברים הכי חשובים זה נושא המשכנתאות. האם מי שיקח משכנתה ביום ראשון יחוש בהבדל?"

דרור פלדמן: "שוק המשכנתאות בשנת 2020 יסתכם בקרוב ל-80 מיליארד שקל. זה מספר שלא ידענו כדוגמתו שנים רבות, וכל זה בתקופת קורונה ואי ודאות. הסיבה היא שאין אלטרנטיבה אמיתית למגורים. אנחנו לא יכולים לגור ברחוב או אצל ההורים, ולכן כשהציבור מסתכל על האלטרנטיבה והוא רואה סביבת ריבית נמוכה בראייה רב שנתית, הוא שואל את עצמו אם מחירי הדירות יעלו. האנשים מבינים שמחירי הדירות יעלו כנראה, ולכן הציבור פונה לנדל"ן ומבקש להיעזר במשכנתאות".

פלדמן הזכיר שבקרוב יתבצעו שני שינויים רגולטוריים - ביום ראשון הקרוב ייכנס לתוקף התיקון שמאפשר גמישות רחבה יותר, ובהמשך אפשרות למחזר הלוואות בסוף חודש פברואר. "איך הציבור צריך להתמודד עם השינויים האלה? כשמסתכלים על נתיב הפריים צריך לזכור שהלוואה למטרת משכנתה היא לזמן ארוך, 20-30 שנים. בתקופה כזו יכולים להתרחש שינויים רבים, ולכן הלקוח שמסתכל רק לטווח הקצר, במסלול כמו פריים, עלול למצוא עצמו נחשף יותר לשינויים עתידיים בריבית".

לכן לדבריו, בעת הזאת יש להתאים מחדש את המשכנתה לכל לקוח ולקוח. "בנק ישראל שחרר אלטרנטיבות נוספות שבאות בשילוב עם העלייה בריבית הפריים. מוצרים שנמצאים מצד אחד ברמת ריבית נמוכה ומצד שני מאפשרים קצת יותר סטביליות וודאות לגבי השינויים בהחזר החודשי, כמו הלוואות בריבית משתנה בתדירות גבוהה יותר", אמר פלדמן. "השילוב שלהן עם עלייה מסוימת בריבית הפריים מאפשר תמהיל כולל שהוא פחות מסוכן ללקוח בטווח הארוך. לכן, אני מעריך שנראה יותר ויותר תמהילים שמשלבים עלייה מסוימת בריבית הפריים ויכולת להשתנות מלקוח ללקוח. יש לקוחות שכבר היום ההחזר שלהם הוא יחסית נמוך, אז אם ריבית הפריים תעלה ההשפעה עליהם תהיה נמוכה יותר, בעוד שלקוח שנמצא מראש ביחס גבוה של החזר מול ההכנסה, החשיפה שלו לשינוי בריבית היא הרבה יותר כבדה. ולכן, זה לא מתאים לכל אחד".

אנשים שואלים את עצמם מה הולך להיות כאן החל מיום ראשון - פריים פלוס 0.5%, כמו שראינו עד היום, או שנראה פתאום העלאה?
פלדמן: "אני מעריך שתהיה עלייה במרכיב הפריים בהלוואה, זה ברור. אבל בממוצע אנחנו נהיה ב-40%+. לקוח שלוקח הלוואה ל-30 שנה, עם שני שלישים פריים, שם את עצמו בחשיפה גבוהה מאוד לסיכון. השאלה שהלקוח צריך לשאול את עצמו זה איך הריביות ייראו בעוד שנתיים, שלוש או ארבע. המחירים היום נמוכים. אני לא יודע איך הם יהיו בהמשך. אני סבור, שבמצב שבו מרכיב הפריים בהלוואה יהיה גבוה, סביבת הריבית לא תהיה כפי שראינו בעבר. לא נהיה בעולם של פריים מינוס. אנחנו חייבים להזהיר את הלקוח לא להסתנוור רק ממצג של זמן קצר".

"בנק ישראל יכול לרשום לעצמו 'נכשל'"

פלדמן חוזה עלייה בביקושים: "העלות של הלוואה בכללותה תרד ללקוח, ולכן יותר לקוחות ייכנסו לשוק המשכנתאות, יותר משקיעים, כי בעצם היכולת שלהם לקחת משכנתה תהיה גבוהה יותר. מצד שני, אני מעריך שב-2021 מחירי הדירות יעלו. יהיו יותר הזדמנויות מבחינת המשכנתאות, אבל יהיה צריך להתאים אותן לכל אחד ואחד בהתאם ליכולות שלו".

אבי אבגיל התייחס אף הוא לעניין ההוראה החדשה ביחס לפריים ומבהיר שלהערכתו, כל המהלכים של בנק ישראל נועדו להשפיע על הביקושים בשוק הנדל"ן: "אנחנו רואים אישורים ראשוניים של פריים+0.5 ו-פריים+0.7. כנראה שזה הכיוון. הבנק מסתכל על הסיכון והתמחור של כלל הרכיבים במשכנתה. יש רכיב אחד שהוזל ולכן מייקרים רכיב אחר".

מירובסקי אמר על כך כי "אני חושב שבנק ישראל יכול לרשום לעצמו נון (נכשל). עד עכשיו נתנו אפשרות לדחות משכנתה. כעבור זמן גילו שהצעד הזה מיצה את עצמו. אי אפשר לדחות את תשלומי המשכנתאות לנצח. הצעד הזה נועד להקל על הלווים על ידי הקטנה מסוימת של הסילוקים החודשיים. אנחנו מבינים עכשיו שזה כנראה לא יהיה, ואם כן, אז במידה קטנה".

"מקווה שכוחות השוק ימשכו הריביות כלפי מטה"

אבגיל מבהיר כי הוא מעריך שבין הבנקים תהיה "תחרות עזה": "כולם רוצים להגדיל את נתח השוק. אני מניח שייקח קצת זמן עד שיפנימו את שינויי הרגולציה. אני מקווה שכוחות השוק יתחילו למשוך את הריביות כלפי מטה". עוד לטענתו, אם תהיה כמות גדולה של פניות לבנקים למשכנתאות חדשות או למיחזורים, הם לא יוכלו לתפקד.

דר' מורן אופיר חקרה את נושא המגבלות הרגולטוריות על לקיחת משכנתאות: "מצאנו באופן מאוד מעניין שהמגבלות נתנו עוגן ללווים. אני חושבת שיש סיבות טובות לחשוב שגם הצעד של השני-שליש פריים ימשוך אנשים. חושב לזכור שהפריים היא ריבית קצרת טווח ושהמשכנתאות ארוכות, קרוב ל-30 שנה. ויש לנו הטיה התנהגותית נוספת שאנשים נוטים להסתכל על הטווח הקצר ופחות יודעים להסתכל על הטווח הארוך, ולכן, סביר להניח שיהיו ביקושים גבוהים כדי להגדיל את נתח המשכנתה בפריים לטובת שני שלישים.

"הפסיכולוגיה שלנו עובדת ככה שאנחנו נצמדים לשני שלישים כעוגן, אבל אני חושבת שהתפקיד של הבנקים ויועצי המשכנתאות הוא להראות ללווים מה יקרה עם ההחזר החודשי אם הריבית תעלה". 

גילוי מלא: המפגש נערך בחסות בנק מזרחי טפחות

צרו איתנו קשר *5988