מכרתם או רכשתם דירה בשנים האחרונות? הפסיקה הזו עשויה לסדר לכם החזר של עשרות ומאות אלפי שקלים

לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, מנהל רשות המסים רשאי להאריך כל מועד שנקבע בחוק, ללא כל מגבלה, ובאופן זה לאפשר למוכרי/רוכשי דירות לתקן את דיווחי המס שלהם גם בחלוף המועד הקבוע בחוק, כלומר גם לאחר חלוף ארבע שנים ממועד עריכת שומת המס - כך קבע בית המשפט העליון בפסק דין חדש ששם סוף למחלוקת ארוכת-שנים סביב השאלה מתי ניתן להאריך מועדים לתיקון שומות מס שבח.

סעיף 85(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי ניתן לתקן שומת מס תוך ארבע שנים בלבד ממועד עריכתה. בהכרעתו השיב העליון בחיוב על השאלה אם ניתן לפתוח מחדש שומת מס שבח ומס רכישה בעסקאות מקרקעין, לאחר שחלפו ארבע שנים מיום עריכת השומה. בכך שם העליון סוף לפסיקות סותרות של בתי המשפט המחוזיים בשנים האחרונות ולמחלוקות רבות בין רשות המסים לנישומים.

האם רשות המסים מרוצה? לא. רשות המסים היא זו שטענה בפני בית משפט העליון כי לא ניתן להאריך מועדים לתיקון שומות מס ללא הגבלה. בכך חסמה הרשות את הדרך בפני נישומים רבים לקבלת הטבות מס או שיעורי מס מופחתים בעת מכירת דירה מגורים יחידה.

לפסק הדין משמעויות מרחיקות לכת בשוק מיסוי הנדל"ן, מאחר שהוא פותח פתח עבור מוכרי דירות להגיש בקשות לתיקון שומות המס שהגישו, ואשר לטענתם במסגרתן שילמו מס ביתר בעת רכישת דירה ומכירתה. 

עם זאת, פסק הדין ניתן ברוב דעות, של השופט דוד מינץ, בהסכמת השופט חנן מלצר, כנגד דעתו החולקת של השופט אלכס שטיין - כך שייתכן שעוד לא נאמרה המילה האחרונה בנושא. זאת, במידה שרשות המסים תחליט להגיש בקשה לדיון נוסף לעליון בסוגיה.

 דוד מינץ / צילום: רפי קוץ

טעות במצב המשפטי

פסק הדין עסק בערעורה של הרשות על הכרעת ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), בבית המשפט המחוזי תל אביב, שהורתה לה לאפשר לבני הזוג מיטל ודור רייך לתקן שומת מס. זאת, למרות שחלף המועד הקבוע בחוק (ארבע שנים).

המחלוקת הכספית שהתעוררה בתיק הייתה בהיקף מצומצם יחסית. אולם מנהל מיסוי מקרקעין-תל אביב ברשות התקשה להשלים עם הכרעת ועדת הערר בשל הסוגיה העקרונית הנגזרת ממנה, שהיא בעלת השלכות רוחב משמעותיות בתחום מיסוי המקרקעין - שאלת סמכות מנהל מיסוי מקרקעין (מסמ"ק) להאריך את התקופה הקבועה בסעיף 85(א) לחוק (ארבע שנים), לתיקון שומת מס. וזאת, בהתאם לסעיף 107(א) לחוק, הקובע כי המנהל רשאי להאריך כל מועד שנקבע בחוק, אם ראה סיבה מספקת להיעתר לבקשה.

במקרה הנדון באוגוסט 2009 רכשה מיטל רייך דירה במודיעין. במאי 2012, לאחר שכבר נישאה, רכשה במשותף עם בעלה דירה מקבלן בתל אביב. ביוני 2012 הגישו בני הזוג למסמ"ק הצהרה על רכישת הדירה בתל אביב כדירה משותפת. הם הצהירו על שיעורי מס רכישה "רגילים" - ולא על שיעור מס רכישה לדירה יחידה, שהינו מופחת - בשל קיומה של הדירה במודיעין.

בני הזוג גם ביקשו לדחות את תשלום מס הרכישה עד למועד מכירת הדירה במודיעין, שאותה התחייבו למכור סמוך למועד קבלת הדירה בתל אביב מהקבלן. מסמ"ק קיבל את הצהרתם וחילק את מס הרכישה של הדירה בתל אביב לשני מועדים: תשלום מס רכישה בשיעור החל על דירה יחידה (למרות שדובר בדירה לא-יחידה), והקפאת את יתרת המס לתשלום בגין דירה לא-יחידה לסוף ינואר 2016 - המועד שהיה צפוי למכירת הדירה במודיעין.

בינואר 2016 הודיעו בני הזוג למסמ"ק כי מסירת הדירה בתל אביב התעכבה מעבר למועד המסירה המקורי שנקבע עם הקבלן. על כן הם ביקשו לעדכן את המועד החוקי שבו יהיו חייבים לסיים את מכירת הדירה במודיעין עד לאוקטובר 2016, ולהקפיא את תשלום יתרת מס הרכישה על הדירה בתל אביב בשנה. בעקבות זאת, הודיע מסמ"ק לבני הזוג על הארכת המועד לתיקון שומת מס הרכישה לפי סעיף 85 לחוק, ודחיית מועד מכירת הדירה במודיעין עד אוקטובר 2016. שומה זו עמדה על 169,424 שקל.

אלא שלטענת בני הזוג, באותו שלב התברר להם כי נפלה בידיהם טעות ביחס להערכת מצבם המשפטי. זאת, לנוכח העובדה שהדירה במודיעין הייתה בבעלותה הבלעדית של מיטל, הרי שבעלה היה זכאי לחישוב חלקו בשומת רכישת הדירה בתל אביב כדירה יחידה - זאת אף טרם מכירת הדירה במודיעין. הם פנו שוב למסמ"ק לתיקון השומה, וביקשו להעמיד את השומה על 86,235 שקל. אולם מסמ"ק דחה את בקשתם, וקבע כי לא ניתן לתקן את השומה, כיוון שחלפו ארבע שנים מיום עריכתה.

במסגרת הערר שהגישו בני הזוג לוועדת הערר, טען מסמ"ק כי ביוני 2016 הפכה השומה לסופית ולא ניתן להאריך את המועד לתיקונה באמצעות סעיף 107 לחוק, הדן בהארכת מועדים לתיקון שומה על-פי שיקול-דעתו של מסמ"ק. מנגד, בני הזוג טענו כי השומה המקורית שהגישו נבעה מטעות בתום-לב, ויש להעדיף גביית מס אמת על פני שיקולים אחרים. לכן, לדבריהם, אף אם חלף המועד להגשת בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85, היה על מסמ"ק להאריך את המועד בהתאם להוראות סעיף 107.

משמעות פשוטה

לאחר שוועדת הערר קיבלה את עמדת בני הזוג, ערערה הרשות לעליון. העליון אימץ, ברוב דעות, את עמדת בני הזוג. השופט דוד מינץ קבע  כי "לשון סעיף 107 לחוק היא ברורה וחדה. ניתן 'לחלץ' ממנה משמעות אחת, בהירה ופשוטה... המחוקק קבע כי המנהל רשאי להאריך 'כל מועד' שנקבע בחוק".

השופט מינץ דחה את טענת הרשות כי ניתן לפרש את הסעיף פרשנות מצמצמת, שלפיה המחוקק כיוון רק למועדים פרוצדורליים ולא למועדים הקובעים "התיישנות מהותית". לדבריו, "המחוקק לא סייג ולא קבע כי מועדים מסוימים הקבועים בחוק אינם ניתנים להארכה".

השופט מינץ התייחס גם לחשש שהביע מסמ"ק, שלפיו הפרשנות האמורה של סעיף 107 תהפוך לאפשרות של תיקון שומה "עד אינסוף". לדבריו, חשש זה אינו מוצדק, שכן הסמכות והרשות המוקנית למנהל להאריך מועדים הקבועים בחוק אינה חובה, והוא יכול לעשות שימוש בסמכות זו במקרים המתאימים בלבד.

העדפת זכות הקניין

לדברי עו"ד אורית קוך, ראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון, "לאחר שנים של חוסר ודאות ופסקי דין סותרים, העדיף העליון את זכות הקניין של הנישום ואת זכותו שלא לשלם מס ביֶתֶר. אולם יש לשים לב כי זכות זו אינה בלתי מסויגת, והיא כפופה לשיקול-דעתו של מנהל מס שבח שיבחן כל מקרה על-פי נסיבותיו".

 אורית קוך / צילום: איל טואג

מה צריכים לעשות כעת נישומים שסבורים כי שילמו שומה גבוהה מידי?
"מוכרים או קונים של מקרקעין שסבורים כי נעשה להם עוול וכי שולם על ידם מס ביתר, רשאים לפנות כעת למנהל מס שבח בבקשה להאריך את המועד להגשת הבקשה לתיקון שומה. אולם טוב יעשו הנישומים אם ינמקו בקשתם תוך מתן תשומת-לב מיוחדת לנסיבות בשלן מוגשת הפנייה בחלוף שנים רבות".

סיבה מספקת

עו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה העוסק במיסוי נדל"ן, לשעבר מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המסים, מוסיף כי "פסק הדין עשוי להוביל רטרואקטיבית, כתוצאה מתיקוני שומה שמתייחסים למועדים ישנים, להחזרת סכומי כסף לציבור ששוכבים זמן רב בקופת הרשות בעקבות עסקאות נדל"ן שבוצעו בעבר. ייתכן כי מדובר בסכומים גבוהים במיוחד בסך עשרות ומאות אלפי שקלים ולמעלה מכך (תלוי תרחיש ועסקה), שלבינתיים אף האמירו במדד צמוד פלוס 4% ריבית לשנה".

 עו"ד אהרון צ'יסמדיה / צילום: חיה גולד

לדברי עו"ד צ'יסמדיה, "המשמעות התקדימית של הפסקה היא שבניגוד לעבר, נקבע שכל תיקון שומה יכול להתבצע גם בחלוף ארבע שנים המותרות לכך, ובלבד שמסמ"ק (מיסוי מקרקעין) ראה 'סיבה מספקת' להיעתר לבקשה. כלומר, כל עוד קיים הסבר שמניח את הדעת מדוע לא ביקש הנישום את אותו התיקון בתוך ארבע השנים. מדובר בתרחיש שעשויים להיקלע לו רבים מאיתנו שגילו את זכאותם בדיעבד רק לאחר זמן רב - אם בעקבות טעויות חישוב שלנו או של מוסדות המס, אם בשל מידע אקוטי שהיה חסר בזמנו, או בשל היכרות מועטה עם נבכי החוק".

 גם מי שכבר ביקש הארכת מועד מהרשות, ובקשתו נדחתה, יכול לפנות?
"כן. מי שבקשתם כבר נדחתה בעבר עקב אותה ההתיישנות או אלה שמראש ויתרו מסיבה זו, יכולים להגיש שוב בקשה להארכת המועדים לתיקון שומה, ובלבד שיוכלו להצביע על סיבה מספקת.

"עם זאת, בסופו של דבר לא ניתן לשלול גם אפשרות לתסריט עתידי קצת פחות אופטימי, כשבמסגרתו מיסוי מקרקעין עדיין ידחו בקשות רבות. הטיעון הרלוונטי לכך כעת עלול להיות בגין אי עמידה בנטל העמום של 'סיבה מספקת'''.