אלשטיין פתח במאבק אך לא ייהנה מהניצחון: הופחתה העמלה של משפ' שימל ממכירת בניין HSBC

נכסים ובניין זכתה בהליך בוררות מול שותפיו לשעבר של נוחי דנקנר בקשר עם בניין המשרדים בניו יורק שנרכש ב-2010 • העמלה שתשולם לשימל כשימומש הנכס תופחת בחצי , ל-6% מהרווח

בנק HSBC בניו יורק / צילום: תמר מצפי
בנק HSBC בניו יורק / צילום: תמר מצפי

סוף למחלוקת בין חברת נכסים ובניין לבין חברת Rock Real של משפחת שימל, סביב העמלה שתשולם למשפחה במקרה של מכירת בניין HSBC במנהטן, ניו יורק, שבבעלות נכסים ובניין - "מזכרת" מתקופה בה נשלטה בידי נוחי דנקנר לפני יותר מעשור.

נכסים ובניין דיווחה על זכייתה בהליך הבוררות שניהלו הצדדים בנושא, וכי בעקבות ניצחונה תפחת ההפרשה הרשומה בספריה בגין אותה עמלה מ-146 מיליון שקל (נכון ל-30 בספטמבר 2020) ל-53 מיליון שקל בלבד (נכון ל-30 בדצמבר 2020).

במסגרת פסק הבוררות , אומצה העמדה המשפטית של נכסים ובניין, לפיה הסכם הייעוץ שנחתם בעבר בינה ובין משפחת שימל פקע ואינו בתוקף עוד. לפיכך, נפסק ש -Rock Real אינה זכאית למלוא העמלה שנקבעה בהסכם - 12% מהרווח שייווצר לחברה בעת מכירת בניין HSBC - אלא לעמלה של 6% בלבד מהרווח שייווצר מנכס זה.

עוד עולה מהודעת החברה כי השווי ההוגן של בניין HSBC ירד ל-855 מיליון דולר נכון לסוף הרבעון הרביעי של 2020, לעומת 905 מיליון דולר נכון לסוף הרבעון השלישי של 2020 . לאור הפחתת שיעור העמלה והירידה בשווי הבניין, תצומצם כאמור ההפרשה בספרים בגין ההסכם למכירת המגדל ב-93 מיליון שקל בדוחות הכספיים לסיכום הרבעון הרביעי של 2020.

מגדל HSBC הוא בניין משרדים בשטח של כ-80 אלף מ"ר, הממוקם בשדרה החמישית במנהטן. המגדל מושכר בשיעור של 99% לתקופות ארוכות לשוכרים איכותיים כגון בנק HSBC, משרד עוה"ד בייקר מקינזי וגופים פיננסיים גדולים.

בתום הרבעון הראשון של 2020 כבר הופחתה הערכת שווי הנכס בכ-34 מיליון דולר בעקבות התפרצות מגיפת הקורונה בארה"ב ובעולם. כתוצאה מכך רשמה נכסים ובניין באותו רבעון הפסד נטו של 82 מיליון שקל, וכעת היא אמורה לרשום הפסד נוסף ברבעון הרביעי, לאור ההפחתה הנוספת בשוויו.

נכסים ובניין היא זרוע ההשקעות בנדל"ן של חברת ההחזקות דיסקונט השקעות (דסק"ש), שנמנתה עד לאחרונה על קבוצת אי.די.בי. ראשיתו של הסכסוך המדובר, נעוץ בהסכם ייעוץ עליו חתמה קבוצת אי.די.בי, אז בשליטת נוחי דנקנר, עם חברת Rock Real של משפחת שימל.

באותה התקופה נמנתה משפחת שימל על גרעין השליטה באי.די.בי, באמצעות השקעתה בחברת גנדן של דנקנר, ונציגיה כיהנו כדירקטורים בחברות בקבוצה. יעקב שימל כיהן כדירקטור באי.די.בי פתוח ובאי.די.בי אחזקות ואילו אחיו מארק שימל כיהן כדירקטור בדסק"ש ובנכסים ובניין.

במסגרת אותו הסכם, נקבע כי Rock Real תהיה רשאית להציע לנכסים ובניין לרכוש זכויות בנכסי נדל"ן מחוץ לישראל, לסייע במו"מ לרכישתם ובקבלת המימון לרכישה, בליווי ותיאום הרכישה עד השלמתה, וכן באספקת שירותי ייעוץ אסטרטגי בנושאי ניהול נכסי נדל"ן והשבחתם. עוד נקבע בהסכם כי Rock Real תסייע באיתור עסקאות למכירת הנכסים וביצוען.

בהסכם גם נקבע, כי בתמורה לכל נכס שהוצע ונרכש במסגרת ההסכם, תהיה Rock Real זכאית לתמורה בשיעור של 12% מהרווחים שייווצרו לנכסים ובניין בעת מכירת הנכס (מלוא ההכנסות לאחר ניכוי כל ההשקעות וההוצאות בגין הנכס). עוד נקבע כי התשלום עצמו יבוצע רק לאחר מכירת הנכס או קודם לכן אם יוחזרו מלוא ההשקעות וההוצאות טרם המכירה.

ההסכם אושר בסוף 2009 כעסקת בעלי עניין באסיפת בעלי המניות של נכסים ובניין. עם זאת, העסקה לא הובאה לאישור נוסף של האסיפה, וזאת למרות חקיקתו של תיקון 16 לחוק החברות, שקבע כי כל עסקת בעלי עניין נדרשת לאישור מחדש מדי שלוש שנים.

באפריל 2010 רכשה קבוצת אי.די.בי את בניין HSBC באמצעות החברות הנכדות כור ונכסים ובניין (בחלקים שווים) תמורת כ-330 מיליון דולר מידי הבנק עצמו. שנה וחצי לאחר מכן, ובעקבות הקשיים אליהם נקלעה כור, רכשה נכסים ובניין את חלקה של כור לפי שווי של כ-480 מיליון דולר למגדל, כך שהעלות הכוללת לרכישתו בספריה הסתכמה בכ-410 מיליון דולר.

בשנים שלאחר רכישתו נרשמה עלייה מהירה בשווי בניין HSBC, ובתגובה הפרישה נכסים ובניין סכומים בגין ההסכם עם משפחת שימל. עם זאת, ב-2014 עברה השליטה באי.די.בי מידיו של דנקנר לידיו של אדוארדו אלשטיין, שהתנגד בתוקף לתשלום העמלה הגבוהה למשפחת שימל.

בנכסים ובניין החלו לבחון מחדש את תוקפו המשפטי של ההסכם עם משפחת שימל, וביקשו חוות דעת משפטית בנושא. אותה חוות דעת קבעה כי תוקפה של העסקה עם משפחת שימל פג בתום שלוש שנים (כלומר בסוף 2012), וזאת מכיוון שהעסקה לא אושרה מחדש באסיפת בעלי המניות של נכסים ובניין, כפי שקבע התיקון לחוק החברות.

במשפחת שימל התנגדו לפרשנות החדשה וביקשו למנות בורר לצורך הכרעה בסכסוך. במארס 2017 מונה שופט ביהמ"ש המחוזי בדימוס, ד"ר עו"ד עמירם בנימיני, כבורר מוסכם בין הצדדים, שנתן כאמור את הכרעתו אתמול.

אלא שאלשטיין עצמו כבר לא ייהנה מתוצאות הבוררות, לאחר שאיבד בספטמבר 2020 את השליטה בקבוצה לטובת נושיה, מחזיקי האג"ח של אי.די.בי. בהמשך בחרו המחזיקים בהצעה שהגישה קבוצת משקיעים בהובלת חברת מגה אור של צחי נחמיאס, לרכישת 82.3% ממניות דסק"ש בתמורה לסכום של כ-1.11 מיליארד שקל . השלמת העסקה ממתינה כעת לאישורם של שר התקשורת והממונה על התחרות.

את נכסים ובניין ייצגו בבוררות עוה"ד אלקס הרטמן ואוריאל פרינץ ממשרד ש. הורוביץ ושות'.

צרו איתנו קשר *5988