אל תהיו מופתעים מהזינוק במחירי הדירות. זו רק ההתחלה

מחירי הדירות עלו כמעט ב-3% בתוך שלושה חודשים בלבד • אי היציבות הפוליטית, ירידת הריביות על המשכנתאות ומשקיעי הנדל"ן שחזרו לשוק מאותתים שלא הגענו לסוף עליות המחירים של עידן הקורונה

תל אביב. רשמה עליות מכובדות במחירי הדירות / צילום: Shutterstock, Markus Mainka
תל אביב. רשמה עליות מכובדות במחירי הדירות / צילום: Shutterstock, Markus Mainka

אחרי עלייה שלישית ברציפות בשיעור חודשי של 0.9% - מדד מחירי הדירות עובר במהירות ממצב של עלייה להמראה. והדבר הכי מפתיע בנושא זה הוא שעל רקע הבערה המתחוללת בחודשים האחרונים בשוק הדיור - ההמראה הזו אינה מפתיעה.

בלמ"ס אמנם מאזכרים את העלייה השנתית של מחירי הדירות, שמגיעה ל-4.3%, ואולם מדובר במקרה זה בנתון שאינו רלבנטי לתקופה הזו, שנחצית לזמן שלפני הסגר הראשון של הקורונה ולזה שאחריו. בשמונת החודשים שבין מאי לבין דצמבר, מדד מחירי הדירות עלה בשיעור של 4.5% - רמה שמשקפת עליות שנתיות של כמעט 7%, דבר שלא נראה כאן בערך 6 שנים.

כאמור - אף אחד לא מופתע ולא רשאי להיות מופתע מהנתונים כי הכתובת הייתה חקוקה בעשרות אלפי חוזי המכר שנחתמו בחודשים האחרונים. כמות העסקאות שבוצעו בשמונת החודשים מאז היציאה מהסגר הראשון ועד לינואר 2021 אינה זכורה בשוק לא רק בשנים האחרונות, אלא גם לא בשנות שיא עליית מחירי הדירות. ממוצע של יותר מעשרת אלפים דירות שנמכרות בחודש, לא היה קיים גם ב-2009 וב-2010.

השוק מתנהל בצורה משונה

מיהו האזור שמושך את מחירי הדירות בדרך למעלה? לא מי שאתם חושבים. דווקא מחוז הצפון הוא זה שהעלה הכי הרבה במחירי הדירות מאז תום הסגר הראשון. המחירים עלו בלא פחות מ-5.3%; אחריו מגיעים המחוזות של הבירה הלאומית והבירה הכלכלית של ישראל - ירושלים ותל אביב, שמדדי מחירי הדירות שלהם רשמו עלייה של 4.7%. מתחת לממוצע הארצי הכולל של 4.5% נמצאים מחוז המרכז, שרשם עלייה של 4.3%, מחוז דרום שהעלה את המחירים ב-3.3% ומחוז חיפה שרשם את העלייה הנמוכה ביותר בתקופה הזו, בגובה של 3%.

האם יש הסבר לדירוג המשונה הזה? למען האמת לא. כי השוק לא רק לוהט בתקופה הזו, הוא מתנהל בצורה משונה, שלא זכורה כבר הרבה שנים, מבחינת תמהיל העסקאות שמבוצעות בו, ובראש ובראשונה הכוונה לאזור תל אביב.

כבר בשנה שעברה עמדנו על התופעה, שבעוד השוק בוער מבחינת כמות עסקאות שמבוצעות בו -בירת הנדל"ן הישראלית קפואה, ומחוז תל אביב דווקא רשם שפל כבד.

מתברר כי המגמה הזו המשיכה גם בינואר השנה ועל פי סקירת הכלכלנית הראשית באוצר  שהתפרסמה בתחילת השבוע, מחוז תל אביב חווה שפל בעסקאות, שכמותו חווה רק בחודשים הראשונים של המשבר הפיננסי העולמי, בסוף 2008 ובתחילת 2009. גם בדירות קבלן, תל אביב רשמה ירידה חדה במכירות. ואולם כאמור, זה שמתקיים שפל בכמות עסקאות - לא מונע מתל אביב לרשום עליות מכובדות במחירים, מה שמעיד על כך שבעלי הדירות אינם לחוצים.

עניין אחר שבולט הוא האימפקט המתעמעם והולך של תוכנית מחיר למשתכן על שוק הדירות החדשות. תוכנית הדגל של משה כחלון חיה היום על אדי דלק של פרויקטים שמקבלים היתרי בנייה מאוחרים. אם מספר חודשים לאחור, 40% ויותר מהדירות החדשות שנבדקו במסגרת מדד מחירי הדירות החדשות היו דירות מחיר למשתכן, בחודשים האחרונים הן התכווצו לסדר גודל של 30%, בעוד שגם המדד הזה רשם עלייה משמעותית.

הסוף לא נראה באופק

לא נראה שהגענו לסוף עליות המחירים של עידן הקורונה. להיפך - התנאים נראים אידיאליים לעליות נוספות. הראשון בהם הוא אי היציבות הפוליטית. אמנם בשבוע הבא אנו מתייצבים שוב בקלפיות, אך גם אם תיקבע הכרעה פוליטית כלשהי - מה שאינו נראה כבטוח כלל וכלל - קשה לראות ממשלה יציבה שמוקמת בעקבותיה; כשיש אי יציבות פוליטית - מחירי הדירות עולים.

גורם נוסף הוא הריביות על משכנתאות שירדו ואולי אף ירדו שוב, בעקבות הלחץ שמפעיל בנק ישראל על הבנקים למשכנתאות. סיומה של "מחיר למשתכן" לא החזיר את הזוגות הצעירים הביתה, כפי שאולי היה צפוי, אלא גרם להם לחפש דירות בשוק החופשי, תוך לקיחת משכנתאות גבוהות יותר מבעבר.

ולבסוף - המשקיעים שחזרו אחרי הורדת מס הרכישה של שר האוצר ישראל כ"ץ, שבים במהירות לפרופרוציות שלהם בשוק מלפני תקופת משה כחלון, שדאג להדיר אותם באמצעות העלאת מס. חזרתם המהירה היא כמובן תוספת ביקושים חדשה, שאף היא לוחצת לכיוון של המשך עליות מחירים.

צרו איתנו קשר *5988