"רמת החייל כבר לא רלוונטית": כך משפיעות העדפות העובדים על הביקוש למשרדים

בסטארט-אפים הבינו: "כדי לגייס טאלנטים לחברות אנחנו חייבים לשבת במקום עם תחבורה ציבורית טובה, כי המילניאלס לא מחזיקים רכב" • במחירי המשרדים באזורי התעסוקה בעיר כבר נפתחים פערים

משרדי חברת טראקס בבניין TOHA. מחצית מהעובדים גרים בתל אביב / צילום: באדיבות טראקס
משרדי חברת טראקס בבניין TOHA. מחצית מהעובדים גרים בתל אביב / צילום: באדיבות טראקס

חברות הייטק שירצו לשכור כיום משרד בעזריאלי שרונה, ייווכחו במהרה שזו משימה לא פשוטה: הבניין מאוכלס עד אפס מקום. זה פחות או יותר המצב בכל שאר המגדלים הסמוכים לתחנת רכבת השלום, בטח לגבי אלה הממוקמים מערבית לאיילון, כמו שרונה ועזריאלי. רק בימים האחרונים, חתמה חברת הפינטק ראפיד על הסכם מול עזריאלי, לשכירת משרדים ב-250 מיליון שקל. החברה תשכור שמונה קומות במגדל המשולש, בשטח של כ-11 אלף מ"ר, וכן את שבע הקומות העליונות במגדל הספירלה, המוקם על שטח בית ידיעות. גם לבניינים הסמוכים לעזריאלי וממוקמים מזרחית לאיילון, כמו מגדלי אלון ובניין TOHA, הביקוש גדול, והמחירים נעים סביב 130 שקל למ"ר.

ומה לגבי מה שנחשב, לפחות בעבר, מעוז ההייטק - רמת החייל? מבחינת חברות ההייטק הצעירות, רמת החייל היא כלל לא אופציה. על פי דוח נת"מ, המספקת שירותי ניהול ואחזקה למגזר הנדל"ן העסקי, במחצית השנייה של 2020, רמת החייל חוותה את הירידה הגדולה ביותר בדמי השכירות המבוקשים, ירידה של 9.66%. הסקר הראה גם כי בעוד המחיר למ"ר במחצית השנייה באזור יגאל אלון ובציר מנחם בגין עמד על 111 שקל למ"ר, הרי שהמחיר למ"ר ברמת החייל עמד על 72.5 שקל בלבד.

הנגישות היא אכן פקטור משמעותי. לרמת החייל כידוע אין גישה נוחה מלבד הגעה ברכב. תחנת הרכבת הקרובה ביותר היא זו של בני ברק, וההליכה ממנה אינה קצרה. ואם עד לפני שנה-שנתיים, נראה לאנשים סביר לבלות שעתיים ביום בפקקים כדי להגיע לעבודה ולחזור ממנה, הרי שכיום, בעידן הפוסט קורונה, זה נראה בגדר שיגעון מוחלט, ואנשים כבר לא מוכנים לזה.

מסקר של גיאוקרטוגרפיה על ענף ההייטק, עולה כי בעקבות הקורונה, יש לעובדי ההייטק העדפה ברורה לעבוד ליד הבית. "לרצונות העובדים", נאמר בסקר, "יש השפעה גדולה על מיקום העסקים בכלל וההייטק בפרט... חברות שוקלות כיום פתיחת משרדים בצמוד למקום מגורי העובדים. היכן שיש ריכוז עובדי הייטק, סיכוי רב שיותר חברות יעברו לשם".
ואיפה באמת מתגוררים רוב עובדי ההייטק? מהסקר של גיאוקרטוגרפיה עולה ש-66.7% מעובדי ההייטק גרים בלב המטרופולין: תל אביב, רמת גן, גבעתיים.

"אני מכיר חברות שמגייסות עכשיו", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל נכסים בחברת שירותי הנדל"ן נת"מ. "כל עוד היו להן 20 עובדים, הן יכלו לשבת בכל מיני מקומות כמו נתניה, אבל כשהן יוצאות לגיוס כוח אדם, זו בעיה. מנהלות כוח האדם שם אמרו שכשהתל אביבים שומעים על נתניה, הם לא מגיעים. תוסיפי לזה את הווייב של תל אביב. רמת החייל זה כיום מקום לעורכי דין וחברות תקשורת. אני לא מכיר חברות עוגן בהייטק שיושבות שם כיום".

אור בן צבי / צילום: תמונה פרטית
 אור בן צבי / צילום: תמונה פרטית

המשרדים של חברת סיינט ממוקמים בעזריאלי ראשונים בראשון לציון. "לוקח לי 25 דקות להגיע לשם", אומר אייל גרונר, מייסד ומנכ"ל סיינט, המתגורר בתל אביב. כשעבד ברמת החייל, הוא מספר, זמן ההגעה למשרד עמד על לא פחות מ-45 דקות. בכל מקרה, החברה מקימה כעת שלוחה תל אביבית בעזריאלי שרונה. היו שלוש אופציות למיקום, הוא אומר: "במרכז תל אביב, אזור רוטשילד; אופציה שנייה שרונה עזריאלי, והאזור השלישי - מזרחית לאיילון (מגדלי אלון ודומיהם)".

כמעט מיותר להזכיר שכל חברות ההייטק הגדולות יעבדו רק בבניינים מקלאס A.

 
  

"משרדים בסיטי טובים למי שגר בת"א"

"משרדים במרכז ת"א, בסיטי, זה טוב למי שמגיעים מתל אביב, פחות טוב לאלה מגבעתיים. מעבר לאיילון, התל אביבים פחות אוהבים, והכניסה לשם ברכב לא כל כך נוחה. ועזריאלי שרונה טוב לכולם: לאלה שמגיעים מתל אביב ולאלה שמגיעים מחוץ לתל אביב", הוא אומר.

אילן פלג, מייסד ומנכ"ל משותף בלייטראן, מספר שהחברה, שבעבר ישבה במידטאון (ציר מנחם בגין) יושבת כיום ברחוב דניאל פריש בתל אביב. "היה ברור לנו שרמת החייל לא רלוונטית. אין שם הווי חברתי, ההגעה הרבה יותר מסובכת וחלק מהעובדים בכלל לא היו מתמיינים אלינו אם היינו ברמת החייל. רוב העובדים שלנו גרים בתל אביב.

אילן פלג, מייסד ומנכ"ל משותף בלייטראן / צילום: תומר רוטנברג
 אילן פלג, מייסד ומנכ"ל משותף בלייטראן / צילום: תומר רוטנברג

"כיום סטארט-אפים מגייסים כסף בשלב יחסית מוקדם. השוק פורח ויש ביקוש מאוד גבוה. היום היזמים באים לקראת השוכרים: אם פעם יזם לא היה משכיר קומה שלמה לסטארט-אפ, מחשש שהוא יקרוס, כיום זה אפשרי, כי מאמינים שחברות ילכו ויגדלו".
"העובדים גילו שלא חייבים לעמוד בפקק"

"יש מלחמה אכזרית על כל טאלנט", אומר אורן רובין, מייסד ומנכ"ל טסטים, שהוקמה לפני שש שנים ומונה 53 עובדים, היושבים ב-600 מ"ר בעזריאלי שרונה: "ואתה רוצה להבטיח שאלה שבאים יוכלו להגיע לעבודה ברגל, שיהיה להם אפשרויות קולינאריות. מצד שני, שלאלה שמגעים מחוץ לתל אביב, תהיה גישה נוחה. אזור רוטשילד נהדר לתל אביב, אך לאלה מחוץ לתל אביב, זה סיוט. לכן שרונה טובה בהכול".

"הטאלנטים שאנחנו מחפשים", מודה רעות רובינשטיין, סמנכ"לית משאבי אנוש של חברת לושה, המונה 140 עובדים ויושבת במגדל המשולש בעזריאלי, "יבחרו מקום עבודה לפי הנוחות. יש משהו בקורונה שקצת טרף את הקלפים. העובדים גילו שהם לא חייבים לעמוד בפקקים, ואם עובדים חלק מהזמן מהבית, אפשר לעבוד מכפר תבור, מאשדוד ומאשקלון, אבל כשהם מגיעים למשרד, הם רוצים שזה יהיה מקום שקל להגיע אליו. הם לא מוכנים לנסוע רחוק. כשאני מגייסת אנשים, הרבה פעמים אני שומעת אנחת רווחה מהעובדים על כך שאנחנו בתל אביב. אומרים לי: למה שאסע עד הרצליה? בעבר ישבנו ברוטשילד, אבל הנגישות לשם היא פחות טובה".

רעות רובינשטיין, סמנכ"לית משאבי אנוש בחברת לושה / צילום: לושה
 רעות רובינשטיין, סמנכ"לית משאבי אנוש בחברת לושה / צילום: לושה

"כשאתה בתל אביב זה מאפשר לך לגייס אנשים מכל מיני מקומות", מסכים גם עופר נחמני, מנכ"ל טראקס ישראל, שגייסה לארונה 640 מיליון דולר, ומעסיקה כ-250 עובדים בישראל. טראקס מתפרסת על פני קומה שלמה בבניין TOHA בתל אביב - 2,800 מ"ר.
מחצית מהעובדים של טראקס, הוא אומר, הם מתל אביב, והשאר מאזור המרכז. בעבר ישבה החברה על ציר מנחם בגין, "וכשעזבנו שם", אומר נחמני, "היו כאלה שהתלוננו שעוזבים את הסיטי, אבל מאז שעברנו הם מרוצים. בשנתיים האחרונות נוצר באזור עזריאלי ממש סיליקון ואלי הישראלי. מי שהכי הרבה מתקשרים אלינו זה אנשי נדל"ן, שרוצים למשוך אותנו לבניינים חדשים שנבנים באזור".

חברת פלייסר יושבת בבית אבגד באזור הבורסה. "בשנים האחרונות", אומר אלעד אש, סמנכ"ל מחקר ופיתוח בפלייסר, "הרבה חברות הייטק גייסו הרבה מאוד כסף, וצריכות להגדיל את כוח האדם שלהן. מספר הטאלנטים שיש הוא מוגבל ולכן המאבק על כל אדם הוא משמעותי. בזמנו, כשעבדתי במיי הריטייג’, החלטנו להקים סניף נוסף בלונדון מיניסטור, בנוסף לסניף המרכזי באור יהודה. חשבנו שזה יעזור לנו להגדיל את גיוס האנשים, אבל זה לא עזר, כי זה מיקום שלאנשים מחוץ לתל אביב לא היה נוח להגיע אליו. אנשים רוצים מקום עם תחבורה ציבורית יעילה. כאן יש לנו את זה. נכון שאם עוזבים את המשרד ב-9 בערב, אין את הפאב ממש ליד, כמו שיש לך בתל אביב, אבל זה עובד לנו כאן".

AppsFlyer מחזיקה שלושה משרדים בישראל: אחד בחיפה ושניים בהרצליה, ובקרוב ייפתח משרד בתל אביב. "יש לנו כ-700 עובדים בישראל, כמעט מחציתם גרים בגוש דן", אומרת ליסה זייצ’יק, סמנכ"לית אנשים בחברה. "החלטנו על תל אביב, כדי שנוכל להציע לעובדים מקום עבודה נגיש יותר. המפתחים, או הדור הצעיר, לא קפצו על ההזדמנות לעבודה בהרצליה, והבנו שכדי לפנות לקהל יעד צעיר אנו צריכים להיות בתל אביב. המחשבה על זה הייתה גם לפני הקורונה, אבל הקורונה הייתה טריגר".

ליסה זייצ'יק, סמנכ"לית אנשים ב-AppsFlyer / צילום: AppsFlyer
 ליסה זייצ'יק, סמנכ"לית אנשים ב-AppsFlyer / צילום: AppsFlyer

חברת היוניקורן גונג, המונה כעת 550 עובדים ומתכוונת להגיע ל-1,000 עובדים עד לסוף השנה, עברה ממש לפני הקורונה לאזור הבורסה ברמת גן. החברה התחילה לפני כחמש שנים ממשרדים בהרצליה, מיקום של "אמצע הדרך" עבור שני השותפים המייסדים, אך עם הגידול, אומר המייסד והמנכ"ל, עמית בן-דב, "התחלנו להרגיש שהרבה אנשים ששומעים שאנחנו יושבים בהרצליה, אפילו לא רצו להגיע לראיון. ואז החלטנו לנסות מקום נגיש יותר. היום, כשאנו באזור הבורסה, קל לנו משמעותית לגייס אנשים".
בן דב אומר ש-70% מהעובדים בגונג הם מילניאלס. רובם מתגוררים מתל אביב, ואינם מחזיקים רכב. מהצד השני, המיקום של החברה פותח אפשרות גם לעובדים ממקומות אחרים. "הקצב של הגידול בהייטק גדול יותר ממצאי העובדים, והחברות הולכות למקומות שבהם יהיה להן נוח וקל יותר לגייס עובדים".

עמית בן דב, מנכ"ל גונג / צילום: איל יצהר
 עמית בן דב, מנכ"ל גונג / צילום: איל יצהר

"אין מטר פנוי בהרצליה פיתוח"

"צריכים להבין בצורה מאוד ברורה", אומר אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים, בעלת מגדל המשרדים TOHA (בשותפות עם אמות), ופארקי הייטק בהרצליה ובחיפה, "ישראל היא מעצמת-על טכנולוגית. מפה הכול נגזר. אין לי ספק ששוק המשרדים בתל אביב צפוי להתחזק ולצמוח בשנים הקרובות, בעיקר בצירים המרכזיים של הרכבות הקלות, רכבת ישראל והמטרו. שוק המשרדים בתל אביב הוא שוק חזק, שמתעצם יום-יום. חברות ההייטק ותאגידי הטכנולוגיה הגדולים רוצים להיות חלק בלתי נפרד מהמטרופולין של תל אביב, להיות בתוך העולם האורבני, והם מובילים את הביקושים.

"כשמגיעה לכאן חברת הייטק בינלאומית היא מביאה איתה חברות לוויין שנותנות לה שירותים. הגופים הבינלאומיים רוצים להיות במיקומים המרכזיים, כי המיקומים המרכזיים - בין אם זה המטרופולין או פארקי ההייטק - מאפשרים להביא את ההון האנושי הנחוץ".
יעקובוביץ אומר שגם הביקושים בהרצליה גבוהים, ולדבריו, "אין שם מטר פנוי. יש לנו שם 250 אלף מ"ר והרוב זה חברות הייטק".

"לא לכולם אייקיו גבוה ולא כולם היו ב-8200"

מי שמתקומם על האבחנה הברורה בין תל אביב לכל יתר המקומות בארץ הוא המהנדס נחשון קיויתי בעלים של חברת בסר, שיזמה והקימה בין היתר את מגדלי בסר בבני ברק, ואת פרויקט המשרדים מגדלי אלון בתל אביב במתכונת קבוצת רכישה. בימים אלה הקבוצה מתחילה לאכלס מגדל משרדים נוסף, מגדל סוזוקי, כ-200 מטר דרומית על ציר יגאל אלון, שגם הוא הוקם במתכונת קבוצת רכישה. שטח הבניין כ-26 אלף מ"ר.

קיויתי מציין שבימים אלה נבנה פרויקט ענק של משרדים גם במתכונת קבוצת רכישה בפתח תקווה על ציר ז'בוטינסקי, כ-160 אלף מ"ר משרדים ועוד כ-30 אלף מ"ר שטחי מסחר. "בניגוד לכל התחזיות", הוא אומר, "הפרויקט יהיה מוצלח ומבוקש הודות לתחנת הרכבת הקלה הקו האדום בחזית הפרויקט". הבניין יושלם לקראת אכלוס בסוף שנה זו.

נחשון קיויתי / צילום: איל יצהר
 נחשון קיויתי / צילום: איל יצהר

"עם כל הכבוד", מוסיף קיויתי, "גם מחוץ לתל אביב יש הון אנושי יקר ומוחות הייטק שצריכים משרדים. לא כולם נולדו רק בתל אביב עם איי קיו גבוה ושירתו ב-8200. נכון שישנה מגמה מאוד פעילה של בריחה ממשרדים ברמת החייל ומבוקשים בניינים בלב הפועם של העיר כדי להגיע עם אופניים וקורקינט חשמלי עם אפשרות להביא גם את הכלב. עוד מעט גם נבנה מעליות לכלבים במגדלים. אבל יש גם חיים מחוץ לתל אביב".

צרו איתנו קשר *5988