משפט נדל"ן | ניתוח

האם בית המשפט העליון מקל עם עברייני בנייה?

פסק דין של העליון קבע לאחרונה כי היטל השבחה על קרקע שבוצעה בה חריגת בנייה ישולם רק ממועד קבלת ההיתר, ולא ממועד התוכנית שהביאה להשבחה

בניין בית המשפט העליון בירושלים / צילום: Shutterstock
בניין בית המשפט העליון בירושלים / צילום: Shutterstock

מהו דינה של קרקע אשר מחויבת בהיטל השבחה והתבצעה בה חריגת בנייה? סוגיה זו העסיקה לאחרונה את בית המשפט העליון. במרכז המחלוקת עמדה שאלת הזמן שממנו ניתן לגבות את היטל ההשבחה בגין תוכנית שאפשרה הכשרת בנייה לא חוקית שבוצעה קודם לכן - האם יהיה זה במועד אישור התוכנית המשביחה, או במועד הוצאת ההיתר בגין התוכנית?

להכרעה בסוגיה זו יש השפעה אקוטית על גובה היטל ההשבחה ועל הריביות שיחולו.

רקע: מדובר בקרקע שבה התקיימו חריגות בנייה, שבהמשך, במסגרת תוכניות חדשות שאושרו, ניתן היה להסדיר אותן. בעלי הקרקע הגישו בקשות להיתרים להסדרת הבינוי הקיים. אולם לאחר מכן הופתעו לגלות כי בשומות שהתקבלו בגין התוכניות נדרשו הבעלים לריבית פיגורים ממועד אישור התוכניות (המוקדם בהרבה), ולא ממועד אישור ההיתר, מה שעשוי להוסיף מאות אלפי שקלים להיטל שישלמו.

המחלוקת: על-פי החוק, "אירוע המימוש", שלמעשה קובע את המועד לתשלום היטל ההשבחה, חל במועד שבו הנישום מפיק הנאה כלכלית מההשבחה בהתאם לאחד ממועדים אלה: הוצאת היתר בנייה, העברת זכויות בנכס והאחרונה - "התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התוכנית".

בעלי הקרקע טענו כי "התחלת שימוש" חלה רק במצבים שבהם השימוש עצמו הוא שימוש חדש כדין מכוח התוכנית עצמה, אשר מאפשרת שימוש זה אף ללא צורך בהיתר בנייה, שזהו מצב נדיר ביותר בדיני התכנון הקיימים, ולכן לא מתקיים בענייננו.

הוועדה המקומית והיועמ"ש טענו כי יש לפרש את "התחלת השימוש" כחלה גם על מצבים שבהם השימוש החל בטרם אושרה התוכנית המכשירה את הבנייה, כלומר גם כאשר השימוש נעשה בלא היתר.

ההחלטה: בית המשפט העליון דחה את הערעורים וקבע כי תכליתו של סעיף החוק הייתה להסדיר תשלום היטל השבחה בגין שימושים שאינם דורשים היתר בנייה. בנוסף, בית המשפט קבע כי שיקולי מדיניות מביאים גם הם למסקנה כי הכלים המתאימים לאכיפה נגד בנייה לא חוקית אינם במסגרת דיני המס, אלא במסגרת הכלים הקיימים העומדים למוסדות התכנון.

בית המשפט ציין כי אף שהוא מבין את רצון הוועדה המקומית להגיע לפתרון בעיית הבנייה הלא החוקית, הצורך ביצירת הסדרים "יצירתיים" מן הסוג האמור ממחיש בעצמו את הבעייתיות הגלומה בפרשנות המוצעת, וקבע כי למול האינטרס באכיפת החוק רובצת לפתחן של הרשויות אחריות להתמשכות המצב של אי-טיפול בהוצאת היתרי בנייה, לא פחות מאשר לפתחם של בעלי הנכסים.

בית המשפט העליון הוסיף כי הפרשנות של הוועדה המקומית והיועמ"ש עלולה להביא לפגיעה גורפת ואוטומטית ביכולת לקבל פטורים נוספים, כדוגמת פטור להרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר כפי שקבוע בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק.

לאור האמור, בית המשפט העליון דחה את הערעורים וקבע כי במקרים שבהם נעשה שימוש ללא היתר בנכסים, אשר הוכשר בדיעבד בעקבות אישור תוכנית משביחה, מועד המימוש הרלוונטי לצורך תשלום היטל ההשבחה יהא מועד קבלת היתר הבנייה או מועד העברת הזכויות בלבד.

המשמעות: פסק דין זה ממחיש את הקושי הקיים בנוסח הנוכחי של החוק, שאינו תואם את הצרכים ואת הבעיות בתחום התכנון שמשתנים חדשות לבקרים, ועל כן אינו מסוגל לספק מענה לסוגיות מורכבות. על כן נאלצים הגורמים השונים, ובהם מוסדות התכנון, ועדות הערר ובתי המשפט, "לייצר" פתרונות פרשניים ופסיקתיים יצירתיים על-מנת להתמודד עם צורכי השעה.

אלא שפתרונות יוצרים אי-ודאות גדולה בקרב הנישומים, שאינם יכולים לכלכל צעדיהם לעתיד. בעייתיות זו מחמירה אף יותר בשנתיים האחרונות, מכיוון שכל הרפורמות התכנוניות הוקפאו בלא תקציב ובלא חקיקה ראשית בתחום.

בר"מ 6526/19

הכותבים ממשרד צבי שוב ושות’

צרו איתנו קשר *5988