"גם עוד 30 שנה לא יוכלו להתחיל לבנות": תוכנית הבנייה הענקית בצפון ת"א מקבלת ברקס

לאור ביטול המגבלות שהיו קשורות לפעילותו של שדה דב, תמליץ הוועדה המקומית להכין תוכנית חדשה להקמת רובע מגורים חדש בחלקה הצפון מערבי של העיר תל אביב, בין רחוב אבן גבירול להרצליה • "זה כמו טלאי ועוד טלאי. זה קטסטרופה"

שדה דב לאחר הפינוי / צילום: משרד הביטחון
שדה דב לאחר הפינוי / צילום: משרד הביטחון

ביום ראשון, 30 במאי, תדון הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו במסקנות שמאית המקרקעין לבנה אשד, שמונתה כחוקרת ל-130 ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית תא/3700. התוכנית המתייחסת להקמת רובע מגורים חדש בחלקה הצפון מערבי של העיר תל אביב, בין רחוב אבן גבירול להרצליה. ככל הנראה, לאור ביטול המגבלות שהיו קשורות לפעילותו של שדה דב, תמליץ הוועדה להכין תוכנית חדשה למתחם הדרומי (מתחם מס' 1), שתיכלול גם העצמה של זכויות הבנייה. להערכת רבים, המשמעות היא שמימושה של התוכנית יתארך בשנים רבות.

התוכנית המתארית תא/3700 אושרה בשנת 2015. בשנת 2018, אושרו תוכניות מפורטות (תב"ע) ל-5 מתחמי תכנון נפרדים. במסגרת התוכנית, שמתייחסת לשטח של 1,900 דונמים, מקודמת בנייתן של כ- 13,500 יח"ד, כ-60 אלף מ"ר מלונאות להקמת 1,500 חדרי מלון, כ-150 אלף מ"ר לתעסוקה וכ-70 אלף מ"ר למסחר, וכן כ-200 דונם להקמת בנייני ציבור. בנוסף, נקבעו הוראות לפיתוחו והקמתו של פארק חופי בשטח של 400 דונמים. הבעלות על שטח התוכנית נחלקת בין אלפי בעלי זכויות פרטיים, רמ"י ועיריית תל אביב.

כל אחת מהתוכניות המפורטות, הנמצאות בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כוללת הוראות לאיחוד וחלוקה (הכוונה היא לאיחוד כל החלקות ואז, חלוקה מחדש תוך הקצאת שטחים לצורכי ציבור וכן ייחוד שטחים לבעלי הזכויות בהתאם לשווי זכותם בקרקע קודם לאיחוד). על פניו, עם אישורה של התוכנית ניתן יהיה לקדם תוכניות עיצוב אדריכלי, ולאחר מכן, להוציא היתרי בנייה. ואולם, המנגנון השמאי של התוכנית המתארית, דאג לכך שכל אחד מהבעלים במתחם 1, שלא קיבל את מלוא הזכויות שלו בשטח בגלל מגבלות גובה, קיבל גם חלקים במתחמים היותר צפוניים. בנוסף, נקבעה הוראה שאם תהיה תוספת זכויות, הן יהיו שייכות לכולם.

הדרך לאישור התוכנית עוד ארוכה

עו"ד שמואל שוב מסביר שהדרך לאישור התוכניות בפועל עוד ארוכה: "החוקרת נתנה המלצות לתקן את טבלאות האיזון והחלוקה. זה אומר שהתכנון לא משתנה, אבל צריך לתת ערכים שונים למגרשים השונים. כמובן שזה יאפשר לאנשים להתנגד. המשמעות היא פתיחת כל הקצאות השמאות". שוב מתייחס לתיקון של תוכנית מתחם מס' 1 כעיכוב נוסף במימוש התוכנית: "למתחם החמישי תערך תוכנית חדשה. אבל, בגלל שהתוכנית היא בסמכות וועדה מקומית תהיה פה גם אפשרות לערור לוועדת ערר".

עו"ד מירי דונין, שותפה במשרד עו"ד המבורגר עברון ושות', המייצגת מאות בעלי קרקעות פרטיים בחוף התכלת, ספקנית בנוגע למהירות מימוש התוכנית: "הם רוצים עכשיו לאשר את כל 5 התוכניות, אבל ללכת לתכנן מחדש את מתחם 1. הם מתכוונים לעשות את כל התיקונים שצריך, שזה אומר בעיקר טבלאות איזון וחלוקה, במקום ללכת בדרך המלך, שזה לתת לוועדה המחוזית לתכנן מחדש את התוכנית. זה כמו טלאי ועוד טלאי. זה קטסטרופה. אני חושבת שההחלטה ההיברידית הזאת תביא לכך שגם עוד 30 שנה לא יוכלו להתחיל לבנות".

עו"ד ברק קינן, שותף במחלקת תכנון ובנייה במשרד מ. פירון המייצג כמה בעלי קרקעות בתחום התוכנית אמר: "אחרי שפינוי שדה דב כבר מאחורינו, והתוכנית הנוכחית כבר קיימת, מה שנשאר זה להגדיל זכויות ולחלק אותן. רשויות התיכנון צריכות לקדם את התוכנית כמה שיותר מהר. יש טבלאות איזון חדשות, מן הסתם יהיו עררים לתוכנית החדשה. צריך שכל המעורבים יראו את זה כאינטרס ציבורי ממעלה ראשונה ויעשו את זה מהר. זה אפשרי".

עו"ד צבי שוב, המייצג בעלי זכויות בתכנית סבור כי "אין ספק שניתן היה לנצל את התכנון בדרך מהירה יותר ולקבל החלטות בזמן סביר יותר מאשר שננקט. אין גם ספק שהכיוון של מקסום הזכויות והגדלתן במתחם 1 הצמוד לשדה דב המתפנה נדרש וחיוני, שכן לא סביר שבעת שקיים חוסר כה גדול של יחידות דיור תיקבע בלב העיר הגדולה צפיפות כה נמוכה כפי שנקבעה במתחם זה. עם זאת, עמדת החוקרת, מביאה לשינוי דרסטי של טבלאות האיזון שהופקדו ולמעשה דיי מחזירה את התכניות המפורטות וקביעת חלוקת הזכויות לתחילתה באופן שיגרור דחייה משמעותית בבנייה".

גילוי מלא: עדנה בר און, אמה של מו"ל גלובס אלונה בר און ומבעלות השליטה בעיתון, נמנית עם רשימת היורשים בעלי הזכויות בקרקע בשדה דב

צרו איתנו קשר *5988