לקחת סמכות מרמ"י ועוד 5 רפורמות לריסון מחירי הדיור

מאז קיץ 2011 מחירי הדירות לקנייה והשכרה זינקו בעשרות אחוזים • התרומה היחסית של הדיור ליוקר המחיה היא משמעותית ביותר, מגדילה את אי השוויון ופוגעת בחסרי דיור • כך המדינה תצליח להתגבר על המשבר בשוק הדיור

יש לבנות כ-15 אלף דירות ברבעון / צילום: Shutterstock
יש לבנות כ-15 אלף דירות ברבעון / צילום: Shutterstock

מחירי הדיור בעלייה מתמדת כבר קרוב ל-15 שנה. למרות שהתייקרות מחירי הדיור היו במוקד מחאת 2011, עליית המחירים נמשכה בעשור שחלף. הדבר גורם לנזק למשקי הבית, מביא לבניית דיור מרוחק ממרכזי התעסוקה, עומסי תחבורה וגידול באי-השוויון.

מאז 1975, המגמה במחירי הדיור הריאליים היא עלייה של 2% בשנה. אך ברבעון השני של 2020 ניתן להבחין בסטייה מקו המגמה, שהגיעה ל-16%. מודל מחירי הדיור של מכון אהרן חוזה שמחירי הדירות ב-2021 יעלו בכ-6% ביחס לרבעון השני של 2020. בכך תעלה הסטייה של מחירי הדיור מעל קו המגמה הרב שנתי בכ-21%. האם יש דרך לצאת מהמצוקה? אנו מציעים שש רפורמות שיגדילו את היצע הקרקעות ליחידות דיור וירסנו את עליית המחירים.

הרחבה משמעותית

1. הרחבת מספר הדירות שבנייתן הסתיימה: הסיבה המרכזית לעלייה במחירים היא חוסר יכולת לצמצם את הפער בין מספר משקי הבית החדשים לבין מספר הדירות שבנייתן הסתיימה. בחמש השנים האחרונות, בכל רבעון נוספו למדינה כ-15 אלף משקי בית, אך הסתיימה בנייתן של כ-12.5 אלף דירות. ברבעון השני של 2020, בפני כל 100 משקי בית שחיפשו דירה, היו זמינות רק 92. עד סוף השנה היחס הזה ירד בכ-1% נוסף. זה המנגנון הכלכלי: ביקוש מול היצע, האמרת מחירים וצפיפות דיור שתוסיף לגדול. יש לבנות כ-15 אלף דירות ברבעון. יש לבנות בחמש השנים הקרובות כ-20 אלף דירות ברבעון בכל הארץ, ובמיוחד במרכז.

2. רפורמה במימון הרשויות המקומיות: רעיון הרפורמה הוא לבטל את תלות הרשויות בארנונה מעסקים, לעודד בנייה למגורים ולהגביר את התחרות על משקי הבית. הגדלת מספר התושבים כרוכה בעלויות כך שרשויות מתומרצות לבנות נדל"ן לעסקים שהוא "רווחי" מבחינתן, ולא להשקיע בהגדלת מספר משקי הבית.
הצעתנו היא לשנות את צורת מימון הרשויות באופן שיעודד פיתוח נדל"ן למגורים. הדבר מצריך שינוי מערכת המיסוי העירונית, כך שישובים יקבלו מימון על כל יחידת דיור חדשה, ללא קשר לארנונה מעסקים.

3. הרחבת מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה: כמות הקרקעות שזמינות לבנייה היא שקובעת את היצע יחידות הדיור. כדי להוריד מחירים, יש להגדיל את היצע הקרקעות. הורדת מחירים במרכז תשפיע על המחירים בשאר הארץ. צריך להגדיל את מלאי אישורי הדירות, להרחיב את הוועדות ולהציב בתור יעד לחמש השנים הבאות בנייה של 80-100 אלף יח"ד.

שינוי מהותי ברמ"י

4. העברת הסמכות מרשות מקרקעי ישראל: רמ"י הפכה למונופול בתחום הנדל"ן. מחקרים הצביעו על כך שהרשות נוקטת יזמות מועטה, ופועלת בחוסר יעילות. אין טעם שהבעלות והיזמות של קרקעות תהיה נחלתה בלבד. יש לערוך מכרזים של מכירת קרקעות בשוק הפרטי, בתנאים ובמיסוי שיעודדו בנייה.

פרויקטי פינוי-בינוי או תמ"א 38 הם כלים יעילים לניצול טוב יותר של מרכזי הערים. יש להגדיל את תקציב הרשות להתחדשות עירונית ולהציב יעד שנתי של 20 אלף יחידות דיור בפינוי-בינוי ותמ"א 38.

5. קידום הפריון והיעילות בענף הבנייה: בהשוואה לעולם, ענף הבנייה הישראלי מתאפיין בפריון נמוך ובמשך זמן בנייה ארוך. זה מלווה באמות מידה שאינן טובות מבחינת בטיחות ושיטות בנייה. צריך להגביר את התיעוש הטכנולוגי, לצמצם את מספר העובדים הזרים, להשקיע בבטיחות, לאפשר הכנסה של חברות זרות ולתמרץ בנייה מזורזת.

6. תכנון אורבני של הסקטור הערבי: הרעיון הוא להפוך את מרכזי היישובים הערביים למרכזים אורבניים, שכוללים בנייה לגובה, יצירת מוקדי מסחר והגדלת הנגישות בתחב"צ. הדבר יביא לכך שקבוצות כפרים יהפכו לאזורי מטרופולין עצמאיים. בכך הפריון ויעילות התעסוקה יגדלו בכל הענפים.

פרופ' צבי אקשטיין הוא ראש מכון אהרן למדיניות כלכלית ודיקאן בית ספר טיומקין לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה, וד"ר סרגיי סומקין הוא חוקר בכיר במכון אהרן

צרו איתנו קשר *5988