האולטימטום והשאלות הפתוחות: שקד חשפה את המתווה שלה לתמ"א 38

שרת הפנים, מנכ"לית מינהל התכנון וראש מטה התכנון הודיעו על קידום חלופה משופרת לתמ"א 38 • אם חלופת שקד לא תאושר עד נובמבר השנה, תמ"א 38 תוארך עד 2023 • שקד: "בנינו יחד עם מינהל התכנון חלופה שבעיני כולנו טובה יותר והיא טובה יותר גם בעיני תומכי התמ"א"

איילת שקד בתדרוך לעיתונאים לגבי העתיד הצפוי לתמ"א 38 / צילום: יוני קלברמן
איילת שקד בתדרוך לעיתונאים לגבי העתיד הצפוי לתמ"א 38 / צילום: יוני קלברמן

משרד הפנים ומינהל התכנון יחלו בקידום חלופה משופרת לתמ"א 38, ואולם אם לא יצליחו להביאה לבשלות בתוך 4 חודשים - תוקפה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים יוארך עד לנובמבר 2023. כך הודיעו שרת הפנים איילת שקד, יו"ר מטה התכנון הלאומי במשרדה, שלומי הייזלר ומנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, במסיבת עיתונאים שנערכה היום במשרדי מינהל התכנון.

על פניו עולה, כי מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר הצליחה בעבודת השכנוע שלה את שרת הפנים, שהארכת תמ"א 38 אינה הדרך. ואולם, הדברים מורכבים יותר, ועדיין לא ניתן לקבור את תמ"א 38. להיפך - אם זילבר ואנשי מינהל התכנון לא יעמדו בתנאים כבדים ובלוח זמנים צפוף במיוחד שהוצבו בפניהם - תמ"א 38 תימשך.

בשבועות האחרונים ערכה השרה שקד פגישות עם גורמים רבים מענף התכנון, הרשויות המקומיות ויזמי הנדל"ן לגבי עתיד תמ"א 38, וגילתה שהתמ"א גוררת עימה דעות קיצוניות לכאן ולכאן, ולא מעט אמוציות. "כששקלתי את מכלול השיקולים, בנינו יחד עם מינהל התכנון חלופה שבעיני כולנו טובה יותר והיא טובה יותר גם בעיני תומכי התמ"א", אמרה במסיבת העיתונאים.

חלופה משופרת מבחינת זכויות הבנייה

החלופה שעוצבה מבוססת ברובה על חלופה קיימת שטרם אושרה, שכלולה בתיקון 128 לחוק התכנון והבנייה. חלופה זו עוסקת בהמרת התכנון הנקודתי של תמ"א 38 בהתחדשות עירונית מתחמית, כלומר כזו שתכלול לא מבנה אחד, אלא מקבצי מבנים.

החלופה שיוזמת שקד תהיה משופרת מבחינת זכויות הבנייה שלה - היא תאפשר הריסת מבנים קיימים בני 2-5 קומות, הקמת מבנים חדשים תחתם ללא הגבלת גובה (בתיקון 128 קיימת מגבלה כזן), תוספת של עד 400% אחוזי בנייה יחסית למה שהוקם עד 2005 (שיפור לעומת החלופה שבתיקון 128 שכוללת תוספת של עד 350% יחסית לבניה של עד שנת 2000); כמו כן תכלול החלופה מסלול של חיזוק מבנים ותוספת בנייה, בסגנון תמ"א 38/1, אך עם מחצית מזכויות הבנייה מאשר במסלול ההריסה ובנייה מחדש. בשני המסלולים יאושרו תוספות של שטחי ציבור במבנים.

מטרת משרד הפנים המועצה הארצית לתכנון ולבנייה היא לקדם את החלופה החדשה, אך לא "להלביש" אותה על תיקון 128, אלא בנפרד, והמשמעות היא הכנסת לחץ נוסף למערכת. שקד הודיעה כי בכוונתה להביא לאישור החלופה בממשלה ובכנסת בתוך 4 חודשים. עוד אמרה, כי אם לא תצליח לאשרה עד לחודש נובמבר, היא תכריז על הארכת תמ"א 38 בשנה נוספת, כלומר אם כיום היא אמורה לפקוע באוקטובר שנה הבאה, היא תפקע בנובמבר 2023. הסיכוי שזה מה שיקרה - אינו זניח כלל.

החלופה החדשה תאפשר לרשויות מקומיות שירצו להמשיך את קידום הפרויקטים על פי תמ"א 38 להמשיך עם התוכנית, ועד למאי שנה הבאה יתאפשר לרשויות להגיש תוכניות מתאר להתחדשות עירונית, להכין תוכנית מקומית שתסדיר את תמ"א 38 בשטחן (לפי סעיף 23 לתמ"א 38) או להודיע על הכנת תוכנית מקומית חדשה.

ואולם החלופה מותירה הרבה שאלות כבדות, שהשרה והדרג המקצועי לא יכלו לענות עליהם. כך למשל, אחת הביקורות הכבדות על תמ"א 38 היא, שהתוכנית אינה מגיעה לפריפריה. הבעיה, שגם חלופת שקד אינה נותנת פתרון לדברים. כיום ברור כי ללא סיוע תקציבי - אין סיכוי לשום חלופה שהיא להתחדשות עירונית בכלל ולחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - להגיע לערי הפריפריה - וזו עקב חוסר היתכנות כלכלית. השרה שקד מסרה בנוגע לעניין זה כי היא תתחיל בדיונים עם עמיתיה למשרדי האוצר והשיכון, כדי לתת לסוגיה מענה. נכון לעכשיו - אין.

סוגיה אחרת שהיא קריטית להצלחת החלופה היא היטלי ההשבחה. תמ"א 38 פוטרת את היזמים מתשלום היטלי השבחה לרשויות המקומיות, מה שמהווה את אחד מעוגני ההתנגדות של ראשי הרשויות המקומיות. הייזלר מסר כי עד כה לא נקבעו כללים באשר להיטלי השבחה בנוגע לחלופת שקד, וכי הדברים נדונים במסגרת חוק ההסדרים. בין הדברים שעומדים על הפרק: גביית היטלי השבחה על יזמים, אך לא בשיעור מלא. ואולם כל עוד הדברים אינם ברורים, הרשויות המקומיות צפויות להתייחס בשלילה לכל חלופה שהיא.

עניין אחר הוא שבמינהל התכנון ובמשרד הפנים כורכים בחלופת שקד גם את הקונספט של "תוכנית פלוס היתר". כלומר שיזמים יגישו תוכניות לוועדות המקומיות, שאישורן יהווה גם חלופת היתר בנייה. הקונספט הזה הועלה כבר בעבר. הוא מהפכני לעולם התכנון הישראלי, והכללתו בחלופה החדשה מפחיתה מאוד את הסיכויים ששקד תוכל לעמוד ביעד שהציבה לעצמה, לאשר את החלופה שלה עד נובמבר השנה.

ולבסוף, מוקש גדול בדרך לאישור החלופה הוא הקביעה כי במקרה שרשות מקומית תגלה סרבנות לכל סוג של התחדשות עירונית או חלופה לתמ"א 38, תינתן לוועדה המחוזית סמכות לקדם תוכניות במקום הרשות הסרבנית. מדובר בכלי דרקוני מצד אחד, שעשוי להגביר את המתיחות בתחום התכנון והבנייה שקיימת בין הרשויות המקומיות למשרד הפנים ומצד שני ועדות מחוזיות אינן בנויות כיום להתמודד עם בדיקת תוכניות ברמות של היתרי בנייה.

לאור כל זאת, קשה לראות ש"חלופת שקד" אכן תעמוד בלוחות הזמנים שהציבה לה השרה. במשרד הפנים ומינהל התכנון יצטרכו במהירות רבה להתייחס בצורה ברורה לנקודות הרגישות שטרם קיבלו מענה ולקדם את החוק בתקופה שבה קשה מאוד במדינת ישראל לקדם חקיקה.

צרו איתנו קשר *5988