"מציעים לכם תשואה על נכס של 10%-15% בשנה? אל תקנו. זו מלכודת"

השמאי הוותיק ירון ספקטור חושף את משנתו בהשקעות נדל"ן: לפזר השקעות בין ישראל לבין העולם; להתמקד בנכסים מסחריים שמניבים תשואה שנתית נאה; ולחפש מציאות בבתים ישנים המיועדים להתחדשות עירונית: "חפשו בתים מרוטים, לפחות משנות ה-60" • האזינו 

ירון ספקטור / צילום: איל יצהר
ירון ספקטור / צילום: איל יצהר

"שוק הנדל"ן מזכיר לי היום את הסיטואציה שאתה יושב במילואים ומחמם את המים בפינג’אן. בהתחלה עולות בועות קטנות מהמים, ולאחר מכן זה מתחיל לרתוח. אז את הבועות הקטנות ראינו בינואר. עכשיו השוק רותח", אומר שמאי המקרקעין ירון ספקטור, שאותו פגשנו במסגרת "כסף בקיר": פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.

ספקטור חוזה כי מגמת עליית המחירים תימשך לעוד תקופה בגלל סיבה אחת בלבד: מחסור בהיצע. "אחת הבעיות של שוק הנדל"ן כמוצר, שלוקח זמן לייצר אותו", הוא אומר. "זו לא עגבנייה שאתה אומר, ‘יש ביקוש אז נזרע ותוך שלושה חודשים יש עגבניות בשוק’. הבנייה עצמה לוקחת שנה וחצי שנתיים, ההיתר לפעמים לוקח יותר זמן מהבנייה, והתב"ע לוקחת עוד עשר שנים".

כמה דירות להערכתך חסרות כיום בישראל?
"אולי 100 אלף. אל תשכח שזה מזין את עצמו. כשיש מחסור בדירות אנשים רואים שהמחירים עולים ואז הם קונים או רוצים לקנות דירות. ואז מה קורה? אתה כקבלן מה אתה עושה כשאתה רואה שיש כזה ביקוש?"

מעלה את המחיר.
"או מפסיק למכור. חלק מהחברות שאני מכיר ראו שמתנפלים להן על המשרד, אמרו למשרד המכירות, תעצרו רגע בוא נעשה חושבים ואולי נרוויח יותר בהמשך. ואז ההיצע המצומק גם כך, קטן".

נכסים ב-70 מיליארד שקל

ספקטור נחשב לאחד השמאים הבולטים בישראל ומשרדו מטפל אך ורק בלקוחות עסקיים גדולים. את המקצוע הכיר כבר מגיל צעיר כשהתלווה מדי פעם למשרדו של אביו, שהיה שמאי בעצמו. לדבריו, במשרד שהוא מנהל מעריכים נכסים בכ-70 מיליארד שקל בשנה.

מהם האזורים שלהערכתך נכונים יותר עבור משקיעי נדל"ן?
"אני חושב שכדאי לשים לב לכל האזורים שראויים לפינוי-בינוי. מבנים של שתיים-שלוש קומות, שבין מבנה למבנה יש מגרש גדול. אלה מקומות שכדאי לבדוק מול העירייה", הוא אומר ומוסיף טיפ - לבדוק שלא חלה הנחיה שמקפיאה תוכניות בנייה, בשל פרויקטי תשתית עתידיים כמו המטרו".

אבל אנשים לא פראיירים. בעלי הדירות בבניין מכירים את הפוטנציאל ואז הם מקפיצים את המחיר כאילו הפרויקט כבר כמעט גמור. אז השאלה כמה רווח נשאר בכלל.
"אתה אומר ‘ידוע שבאזור הזה צפויה עליית מחיר’, אז נשאלת השאלה איך מחלקים את עליית המחיר הזאת על ציר הזמן. אם הוא רוצה מחיר של דירת ארבעה חדרים חדשה על דירת שלושה חדרים ישנה, ברור שאף אחד לא יקנה ממנו את הדירה. הסקאלה היא בין, נניח, דירת שלושה חדרים ישנה בלי פוטנציאל, לבין דירת 4 חדרים חדשה שמוקמת באזור.

"ככל שתהליך הפינוי-בינוי מתקדם יותר, כלומר יש כבר אולי מארגן או קבלן שהחתים דיירים ויש כבר תב"ע, ברור שתשלם מחיר שמתקרב לדירה חדשה. לעומת זאת אם אתה רק רואה את הפוטנציאל והשכנים עוד רבים וכבר מבטיחים 15 שנה שמדברים על פינוי-בינוי, אז המחיר צריך להיות קרוב יותר לזה של דירה ישנה".

ספקטור טוען שגם קרנות ריט עשויות לעניין כיום משקיעים, ואפילו שאין בהן אלמנט של נגיעה בדירה עצמה. "זה דרך מצוינת לחקות את השוק, עם כל החסרונות שהקרן נסחרת ושיש דמי ניהול".

"שונאים את המשקיעים"

ספקטור משקיע בנדל"ן בעצמו. "בעבר, ב-2010 ו-2011, קניתי קצת דירות בפתח תקווה, רעננה וכפר סבא. ראינו שהשוק עומד לעלות", הוא אומר, ומודה שאפילו הוא כשמאי לא צפה את העלייה החדה באותן השנים במחירים. אלא שזה זמן הוא העביר את ההשקעות מחוץ ישראל.

למה?
"כי פה שונאים את המשקיעים", אמר, וציין שפיזר את השקעותיו בין היתר בארה"ב, אנגליה וגרמניה.

למה דווקא במקומות האלה?
"אני מחפש מדינה, רצוי דוברת אנגלית. עם משטר יציב וסביר וחוקתי כמו אנגליה, עם טאבו וכן הלאה. בנוגע לעסקה אני לא מחפש הרפתקאות, לא מחפש תשואות לא סבירות". לדבריו, הוא מתמקד בנכסים מניבים כמו קניונים, שבהם יש חוזים ארוכים טווח של בין 20-10 שנה עם השוכרים.

כשאתה אומר שאתה לא מחפש הרפתקאות, וכן מחפש תשואות סבירות למה אתה מתכוון?
"תשואות של 6.5%-7%. אם מישהו מציע לכם תשואה של 10%-12%-15%, אני אומר לכם מראש - אל תקנו כי יש שם קאץ’ או הערכת סיכון שאתם לא מזהים. אין פטנטים כאלה. אין תשואות כאלה גדולות. גם 7% זה הרבה. כמו שדודה שלי הייתה אומרת, טו גוד טו בי טרו".

גם בנכסים מניבים בישראל אתה יכול גם להגיע ל־6%-7% תשואה. אז למה צריך לנסוע לאנגליה או לארה"ב בשביל זה?
"בישראל לא תמצא נכס שמושכר ל-15-10 שנה בתשואה כזאת עם שוכר טוב, וגם לא כדאי לשים את כל הביצים בסל אחד".

זווית אחרת | אריק מירובסקי

בישראל אפשר להשיג 3%, ולפעמים פחות מזה

ירון הוא איש מקצוע מצוין. לגבי התחדשות עירונית דיברנו הרבה פעמים על כך שאחת מצורות ההשקעה המעניינות ביותר היא לאתר נכסים שאמורים לעבור תהליך של פינוי-בינוי או תמ"א 38. זה דורש להיות הרבה יותר מקצועי והרבה יותר מבין בהליכי תכנון.
לגבי השקעות בחו"ל, ירון הוא איש מקצוע אז הוא עושה את זה בצורה טובה. אנחנו רואים שוב ושוב אנשים שנופלים בהשקעות בחו"ל, כי בהשקעות בחו"ל, אתה צריך לדעת מה קורה עם הנכסים שלך, לנסוע לבקר, להתייעץ עם אנשי נדל"ן בלתי תלויים מאותם מקומות, להבין בחוקי מס ורגולציה, לשלם דברים שלא היה לך מושג שאתה צריך לשלם, או לקבל פחות הכנסות.

לדוגמה בברלין, לא ייתנו לך לגבות על הנכס שלך את דמי השכירות שאתה רוצה, אלא יגבילו אותך. אז אתה צריך אנשים שם, והרבה ישראלים לא עושים את זה.
לגבי עליות המחירים בארץ, אני רוצה להתמקד בתשואה. בישראל אפשר להשיג 3%, ולפעמים פחות מזה. את עיקר עליית התשואה המשקיעים הישראלים מקבלים מעליית שווי הנכס. צריך לשים לב לזה. אני מסכים עם ירון שבשלב הזה מחירי הדירות הם באינרציה של עלייה וימשיכו לעלות. אני לא רואה גורמים שיפסיקו את זה, אלא אם כן תקרה איזו קטסטרופה.

תעודת זהות | ירון ספקטור

אישי: גרוש + 4, מתגורר בתל אביב
מקצועי: כלכלן ושמאי מקרקעין. בעלים של "ירון ספקטור שמאות מקרקעין בע"מ"
עוד משהו: חובב ספורט, ים, יאכטות וקטמרן

צרו איתנו קשר *5988