המספרים נחשפים: כמה דירות קונים ההייטקיסטים ותושבי החוץ

משקיעים שנפטרים מנכסים כושלים בערי פריפריה שהוצפו בבנייה במסגרת מחיר למשתכן, ושתי אגדות מנופצות - מחזירים את שוק הנדל"ן לפרופורציה, לפחות מבחינת התנהלות השחקנים השונים בו. הנה, המשקיעים החדשים שמצטרפים בימים אלה לבולמוס הנדל"ן של אחרי הקורונה דומים מאוד למשקיעים הוותיקים, וחלק גדול מהם הם עובדי מדינה ומערכת הבטחון. ואילו הסיפורים על תושבי החוץ שהגבירו את רכישת הנדל"ן שלהם בישראל, ועל הקורונה שהביאה ישראלים לרכוש יותר דירות בפריפריה, באמת מרניני לב - אך לא נכונים.

סקירת הכלכלנית הראשית באוצר על הרבעון הראשון של 2021 פורסמה היום באיחור ניכר, ורוב הנתונים הבסיסיים שהיא כוללת כבר פורסמו אצלנו בעבר. ואולם בסקירה התמקדה הכלכלנית במספר ניתוחי עומק שאקטואליים גם כשאנו ברבעון השלישי של השנה.

החשוב שבהם הוא ניתוח פרופיל המשקיעים שמאז אוגוסט שנה שעברה (זמן קצר לאחר הורדת מס רכישה ע"י שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ) - הגדילו מאוד את היקפי הרכישות שלהם - ואולם גם את המכירות.

ברבעון הראשון של השנה מכרו המשקיעים 6.6 אלף דירות, גידול של 21% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, שלקראת סופו הוטל הסגר הראשון בגין הקורונה. חלק ניכר מהמכירות גם לווה בהפסדים, שכן המשקיעים מכרו את הדירות שלהם במחירים נמוכים מאלה שרכשו. תופעה זו ניכרת במיוחד בפריפריה ועוד יותר בערים שהוצפו בבנייה חדשה במסגרת מחיר למשתכן.

דימונה שבה 38% מהדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הראשון היו במחירי הפסד עומדת בראש הטבלה, ואולם גם בנהריה, עפולה, טבריה, אילת, לוד, באר שבע, חיפה וירושלים למעלה מעשירית מהדירות שמכרו המשקיעים היו במחירים שגילמו הפסד (החישוב לא כלל את ההכנסות שהפיקו בגין השכרת הנכסים, אלא רק את ההפרשים שבין המחיר שבו רכשו המשקיעים את הנכסים, למחיר שבו מכרו אותו).

הכלכלנית מוצאת כי באזור תל אביב פחתו מכירות המשקיעים ואולם גם באזורי הביקוש כולל נתניה ורחובות נרשם גידול במכירות שלהם. אין בידה הסבר מדויק לתופעה, והיא סבורה כי חלק ממנה נובע מהצורך של המשקיעים בנזילות גבוהה יותר, עקב הקורונה הכלכלית. הסבר אחר לתופעה הוא שגם בערים במרכז הארץ שבהם הוקמו דירות רבות של מחיר למשתכן (למשל לוד, נתניה, ראשון לציון ורחובות) המשקיעים הגיעו למסקנה כי השוק המקומי רווי ולא ניתן להפיק ממנו רווחיות רבה. זה גם מסביר את העובדה, שבתל אביב שבה הוצעו מעט מאוד דירות במסגרת התוכנית הממשלתית, המשקיעים הגיעו למסקנה שפוטנציאל הרווחיות עדיין גדול, ומיעטו להיפטר מהדירות שבידיהם.

ממצא אחר הוא שהמשקיעים של היום חסרי סבלנות יחסית לעבר, ונוטים למכור את הנכסים שלהם במהירות רבה יותר, במיוחד באזורי הפריפריה, ושוב ניתן לקשר את הדברים ל"מחיר למשתכן" והחשש של המשקיעים שאם לא ייפטרו מהנכסים עכשיו - הם צפויים להפסדים גבוהים יותר בעתיד, ככל שהצעירים יאכלסו את דירות התוכנית הממשלתית.

באזור חיפה עמד ממוצע שנות ההחזקה בדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הראשון של 2021 על 20 שנים, לעומת 26 שנים ברבעון הראשון של 2020; באזור המרכז עמד מספר שנות ההחזקה הממוצע בדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הראשון השנה על 29 שנים, נמוך בשלוש שנים בלבד (תשעה אחוזים) מזה של דירות שמכרו משקיעים באזור זה ברבעון הראשון אשתקד.

ניתוח משקיעים לפי המגזר התעסוקתי 

בניתוח המשקיעים לפי המגזר התעסוקתי שלהם מצאה הכלכלנית הראשית כי השכיחות הגבוהה ביותר הינה של משקי בית אשר לפחות אחד מראשי משק הבית מועסק במגזר הציבורי. אלה היוו ברבעון הראשון השנה 37.1% מכלל מי שרכשו דירה להשקעה, מה שמהווה עלייה לעומת התקופה של לפני פרוץ הקורונה. מכך היא מסיקה, כי על רקע השבתתם של ענפים רבים במגזר העסקי, עובדי המגזר הציבורי נהנו מיציבות רבה יותר מבטחון שאיפשר להם לרכוש דירות.

שיעור גבוה של משקיעים נמצא גם בקרב המגזר הפיננסי, אשר ריכז כ-17% מכלל הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון הראשון השנה. שיעור זה הינו גבוה פי חמישה ממשקלו של מגזר זה בסך המועסקים במשק.

בניתוח מעמיק מעט יותר של המשקיעים וענפי התעסוקה שלהם עולה, כי המשקיעים הבולטים ביותר במגזר הציבורי מגיעים מענפי המינהל המקומי, הציבורי, בטחון ומוסדות לאומיים. אלה ריכזו יותר מרבע מסך הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון הראשון השנה. שיעור זה גבוה פי 2.5 ממשקל המועסקים בענפים אלו מסך המועסקים במשק. "בהקשר זה נציין כי כלל עובדי המינהל המקומי, ציבורי, בטחון ומוסדות לאומיים מהווים רק כשליש מסך המועסקים במגזר הציבורי (היתרה מועסקת בעיקר במערכות החינוך והבריאות), בעוד חלקם מקרב המשקיעים המועסקים במגזר הציבורי מגיע ל-70%. דהיינו 'ייצוג היתר' שיש למגזר הציבורי בקרב המשקיעים מתרכז בענפים אלו", נכתב בסקירה.

עלייה בשיעור ההייטקיסטים בקרב המשקיעים

העובדים בענפי ההייטק ריכזו 11.5% מכלל הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון הראשון, גבוה אך במעט ממשקלו של ענף זה בכלל המועסקים במשק (מהווים כ-10% מהמועסקים). בהשוואה לשיעורם בקרב המשקיעים אשתקד נרשמה עליה של 1.5 נקודות אחוז במשקלו של ענף זה. לעניין זה מעניין יהיה לבדוק את התנהלות מגזר זה בחודשים האחרונים, שבהם נרשמו הרבה אקזיטים ומענקים בקרב ההיי טק, ונטען כי חלק משמעותי ממשקיעי הנדל"ן החדשים מגיעים מקרב אוכלוסיה זו. לפחות מנתוני הרבעון הראשון, אין אישוש לטענה הזו, אבל כאמור, היא צריכה להבדק גם הלאה.

מנגד, המועסקים בענפי המסחר ריכזו ברבעון הראשון 13.2% מכלל הדירות שנרכשו להשקעה. שיעור זה אמנם גבוה בהשוואה למשקלו של ענף זה בכלל המועסקים במשק (עומד על 10.7%), אולם ניכרת ירידה במשקלו של הענף בקרב כלל המשקיעים בהשוואה לשנת 2020. כך, טרם פרוץ מגפת הקורונה ריכזו המשקיעים המועסקים בענפים אלו 15.1% מכלל הדירות שנרכשו להשקעה. סביר להניח כי פגיעתה הקשה של המגפה והמגבלות שהוטלו בעקבותיה על פעילות המסחר מסבירה ולו באופן חלקי ירידה זו בחלקו של ענף המסחר בקרב המשקיעים בשוק הנדל"ן.

תושבי החוץ נהרו ארצה?

ועכשיו - לאגדות. תושבי החוץ לא נהרו ארצה, כפי שהיו שטענו, ורכישות תושבי החוץ בישראל הסתכמו ברבעון הראשון של השנה ב-333 דירות בלבד, ירידה של 5% בהשוואה לרבעונים המקבילים ב-2019 וב-2020. כלומר הקורונה לא רק שלא הביאה ארצה רוכשי דירות יהודים - היא גם לא בלמה את הירידה המתמשכת בכמות הדירות שהם רוכשים.

לייתר דיוק, במקום אחד כן נרשם גידול ברכישות והוא ירושלים, שריכזה כשני שלישים מכלל הרכישות ברבעון הראשון של השנה, גידול של 40% בהשוואה לרבעון הראשון של 2020 ושל 59% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019.

"בשלושת הרבעונים האחרונים (מחצית שנייה 2020 ורבעון ראשון השנה) חוצה רף רכישות תושבי החוץ בירושלים את הרמה של 200 דירות בכל רבעון. עם זאת עדיין מדובר ברמת רכישות הנמוכה משמעותית בהשוואה לתקופה טרם פרוץ המשבר העולמי (בשנת 2007 עמד ממוצע הרכישות הרבעוני באזור ירושלים על 325 דירות, לעומת ממוצע של 232 דירות בשלושת הרבעונים האחרונים", נכתב בסקירה.

בתל אביב לעומת זאת רכשו ברבעון הראשון של השנה 48 דירות בלבד, ירידה של 23% בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד וירידה של 37% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד נרשמה אמנם עליה של 48%, אבל כמותית מדובר בתוספת רכישות של 15 דירות בלבד. באזור נתניה רכשו תושבי החוץ ברבעון הראשון 34 דירות בלבד.

ומה עם סיפורי תושבי המרכז שנוהרים לפריפריה לרכוש דירות (רצוי צמודי קרקע), עקב הקורונה? גם כאן המספרים היבשים מכים אגדה יפה. הבדיקה מעלה, כי אחוז הנכסים שנרכשו במחוזות הפריפריה כמעט שלא השתנה, כמו גם ההתפלגות הגיאוגרפית שמאפיינת את רכישת הדירות של אחרי הקורונה. "בניגוד לטענות שהועלו, לפיהן בעקבות מגפת הקורונה חל שינוי בהעדפות לטובת רכישת דירה בפריפריה על פני אזורי הביקוש במרכז הארץ, לא נמצא לכך ביסוס בהתפלגות העסקאות בשוק החופשי בין הפריפריה למרכז, בין הרבעון הראשון השנה לזה של 2019", מסכמת הכלכלנית הראשית את העניין.