הדיירת התנגדה לתמ"א 38 ותקבל פיצוי כספי, אך הפרויקט לא יופסק

המפקחת על המקרקעין קבעה כי הדיירת בשכונת בבלי בתל אביב אמנם קיבלה תמורה קטנה מדי, אולם החיזוק חשוב יותר

פרויקט תמ''א 38 / צילום: Shutterstock
פרויקט תמ''א 38 / צילום: Shutterstock

ביום 10.8.2021 ניתן על ידי המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין בתל אביב, הגב’ אביטל שרייבר, פסק הדין בעניין "יד יעקב", שבו נקבע כי פרויקט תמ"א 38 ברחוב קוסובסקי בתל אביב לא יעוכב, ולטובת הדיירת הסרבנית בפרויקט נפסק פיצוי כספי.

עובדות המקרה: מדובר על תביעה שהגישו דיירי הבניין ברחוב קוסובסקי 1 בתל אביב נגד דיירת סרבנית. הדיירת התנגדה לפרויקט בטענה שתוספת השטח שהיא מקבלת לדירתה קטנה משל יתר הדירות.

ההחלטה: המפקחת על המקרקעין קיבלה את תביעת הדיירים, אף שקבעה שיש ממש בטענת הדיירת הסרבנית שלפיה ההסכם יוצר חוסר שוויון מהותי בתמורות בין הדיירים, מאחר שרוב הדירות בבניין אכן מקבלות תוספת שטח גדולה יותר.

המפקחת הדגישה את חשיבותם הרבה של פרויקטי תמ"א 38, שנועדו לחזק בתים משותפים מפני רעידות אדמה. על כן, המפקחת הורתה לדיירת הסרבנית לחתום על הסכם לביצוע הפרויקט, ובמקביל קבעה כי הדיירת הסרבנית זכאית לפיצוי כספי בגין הפגיעה בעקרון השוויון.

בהחלטתה קבעה המפקחת שתי קביעות עקרוניות: האחת - יזמים אינם יכולים לפגוע בקניינו של דייר ללא תמורה בהסכמה משתמעת או בשתיקה. הוויתור על התמורה צריך להיות מפורש וברור. הם יכולים להציע לדייר הנפגע קניין חלופי או שיפוי כספי, אולם אין בידם להפקיע את קניינו "כך סתם". השנייה - עקרון השוויון חל בעת איזון התמורות בין הדיירים, כלומר על כלל הדיירים לקבל תמורות שוות.

בפרקטיקה נוהגות שתי דרכים לביצוע איזון בתמורות: איזון רוחבי, שלפיו כל הדירות מקבלות תוספת שטח אחידה (ללא קשר לשטחן); ואיזון פרוגרסיבי, שלפיו כל דירה מקבלת תוספת שטח בהתאמה לשיעור זכויות הבנייה שתרם הבעלים לפרויקט. במתווה זה, דירות גדולות יותר, שלהן חלק גדול יותר ברכוש המשותף, יקבלו תמורה גבוהה יותר.
בעניין "יד יעקב", הדיירת הסרבנית החזיקה בנתח גדול מהרכוש המשותף, ולכן טענה כי יש לבצע איזון פרוגרסיבי בתמורות. עם זאת, הדיירת הסרבנית לא הצליחה להרים את נטל ההוכחה בדבר דרך האיזון, ומשום כך המפקחת פסקה כי האיזון יתבצע באופן רוחבי.

המשמעות: פסק הדין הוא דוגמה מצוינת לדרך שמפקחים צריכים לנקוט במקרה של דיירים סרבנים: איזון כספי כל אימת שמתאפשר, ללא עצירת הפרויקט. כפי שהדגישה המפקחת: "סמכות המפקח שלא לאשר פרויקטים מסוג זה היא מצומצמת ביותר".
אנו סבורים שהתנגדויות וסרבנות מהסוגים האמורים יש למנוע מראש. בעת ייצוג דיירים בפרויקטים מכוח תמ"א 38, מתעקש משרדנו שהפרויקט ילווה על ידי שמאי מקרקעין מומחה, החל משלב המשא ומתן ועד לסיום הפרויקט, כדי לוודא מראש כי התמורות שהדיירים מקבלים הולמות ושוויוניות. לעתים נדרשים איזונים על מנת להשוות בין התמורות וגם פתרון זה נעשה על ידי השמאי המומחה. הדבר מסייע לפתור ואף למנוע מחלוקות מיותרות.

4.764.1/07

הכותבת שותפה ומנהלת מחלקת הנדל"ן במשרד בוסי, נגבי, אביאני, כהן, איל ושות'. המאמר נכתב בסיוע מאיה גולדשטיין

צרו איתנו קשר *5988